房企短期偿债压力较大，债务违约风险尚存
2023年中报季已收官，上市房企偿债能力也浮出水面。
CRIC数据显示，69家重点样本上市房企现金持有量较期初继续下降1.63%。与此同时，总有息负债微降0.96%，其中短期有息负债下降1.85%。
在此背景下，调整后的非受限现金短债比相比年初略有下降，达0.48，房企短期压力依然较大。此外，七成房企调整的速动比率＜1，防范化解风险是未来政策主线，避免引发系统性金融风险。
在销售市场走弱的情况下，房企资金压力也有增无减。
2023上半年末，69家重点上市房企的现金持有量为18756亿元，较期初略下降1.63%。近年来，房企现金持有量及增速逐年下滑，由2018年的25%的增速逐步下降到2020年的11%，紧接着2021年重点房企现金持有量首次出现了负增长，同比下滑了16%。实际上，2021年房地产市场经历了由强到弱的转折，2022年延续下行压力，彼时现金持有量增速同比下滑24%。
2023年上半年，一季度短暂冲高后二季度持续回落，市场略显疲软。在此背景下，房企资金面压力仍然较大。
民企与央国企存在明显差距。
2023年上半年，央企及国企的现金持有量较期初分别上升3%和21%，而民营房企上半年现金持有量为6236亿元，较期初下降了9%。
一方面央国企由于有政府背书，更能够受到金融机构青睐；另外，民企受到部分企业暴雷影响，销售下滑导致回款减少，而央国企相比韧性更强。
从各个梯队的表现来看，TOP10房企的现金持有量仍领先，持有现金9796亿元，较期初上升了0.68%，且在各梯队中唯一保持正增长。而TOP51+梯队房企的现金持有量较期初降幅最大，下降约6.7%，其中，合景泰富、上坤地产、三巽集团等现金降幅超过30%。
自“三条红线”监管要求提出以后，房企的总有息负债增长受到了限制，同时大部分企业也加速了去杠杆进程。
2023年上半年重点样本房企的总有息债规模为65754亿元，较期初略下降0.96%。事实上，房企总有息负债规模自2021年以来增速下降至0.5%，2022年在融资受限的情况下更是出现首次下滑，下降了0.76%。
事实上自2020年8月“三条红线”的监管要求提出之后，房企的总有息负债增长受到了限制，同时大部分企业也加速了去杠杆进程。2023年上半年不少房企出于财务安全考虑，主动管控负债规模，积极还债，导致总有息负债出现下滑。
从有息负债的期限结构来看，2023上半年重点房企的短期有息负债为28329亿元，较期初下降了1.85%，长期有息负债为37425亿元，较期初减少了0.27%。
主要原因在于，部分房企积极偿还短期有息负债，同时严格控制优化存量债务结构。
上半年重点房企的短期有息负债对总有息负债的占比达43%，与期初占比保持一致。整体看来，当期行业短期有息负债占比较大、流动性承压，未来存量债务结构有待持续优化。
值得注意的是，民营房企的短期债务占比高达63%，相比年初增加了0.91个百分点，流动性存在较大压力。
另外，2023年中期样本房企加权平均的净负债率较年初抬升4.13pct至113.11%，由于恒大、奥园净资产大额转负会导致整体加权平均的净负债偏高，剔除后加权平均的净负债率较年初增长1.36pct至82.71%；扣预后的资产负债率76.93%，较年初增加0.5pct；调整后的非受限现金短债比0.48，较年初下滑0.01。
值得注意的是，部分房企披露的受限制现金未包含预售监管资金，导致其非受限现金短债比指标被高估，行业真实可动用现金对短债覆盖情况更为严峻。倘若下半年需求端宽松政策持续释放以后，仍然无法改变行业基本面持续下行的趋势，而房企整体短期债务到期压力仍然不小，行业违约风险可能再次蔓延。
2023上半年房地产销售端呈弱复苏，房企信用水平尚未修复。
房企净融资额长期落入负值区间，资金压力边际趋紧，约70%的样本房企现金持有量同比下降，近6成房企非受限现金短债比继续恶化。2023上半年末69家样本房企整体“三条红线”核心指标均未达标，红档占比较年初增加0.5pct至34.8%。
若算上应付贸易款、合联营、非控股股东等经营性债务，2023年中期69家样本房企加权平均的调整速动比率0.69，其中50家样本房企调整速动比率小于1，可变现的流动资产无法覆盖包含经营性债务在内的流动债务，流动性压力凸显，实际的短期偿债压力加大。
房地产债务违约风险持续蔓延，据CRIC不完成统计，2020年以来有60家房企出现债务违约或其他相关风险事件。结合目前市场层面走弱，未来政策主线依旧是防范化解风险，化解房地产债务风险的相关政策可能从以下几方面开展：
1.对于当前面临经营困难而提出债务重组房企，可以给出政策引导和窗口指引。一方面鼓励企业积极推进债务重组，以市场化方式减少开发企业债务规模，从而逐步化解风险；另一方面积极督促出险开发企业组织债权人会议，协商确定开发企业债务重组方案，并督促其有序实施。
2. 对房企持续注入流动性或进行展期，如延长前期利好政策的适用期限，或适度放宽抵押物要求，给予市场和房企更多的缓冲期。
3.鼓励AMC、国资入股出险房企项目，注入信用。支持国资入股纾困民营房企项目，加速存量资产的盘活，助力保交楼。
4. 完善保交楼的政策工具，期待后续更多纾困政策出台，加大纾困资金投入，优化纾困资金申请、使用和监管机制。
5.对于完全资不抵债的企业实施破产重整。
自2022年末起，房企融资政策就迎来了转向，纾困方向从“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，2023年上半年政策延续此前的基调，7月以来，房企融资面利好政策力度持续加大，政府出台“民营经济31条”，完善融资支持政策制度和市场化重整机制等。
好的消息是，出险房企的债务重组进程明显提速，但当前这类企业的债务压力依然较大。当下政策重点还是应当稳市场，保住市场主体的同时增强市场信心，以时间换空间，房地产企业也将稳步修复。
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文章来源:丁祖昱评楼市