核心净利润稳中有升，龙湖如何跳出行业洗牌泥潭？｜寻找地产新动能
8月末上市房企陆续交出了上半年成绩单，总结下来凸显“难”字当头。过去以开发为主的经营模式受到挑战，“高负债、高杠杆、高周转”的三高模式弊端彻底显现。除了批量亏损的民营房企，就连部分国央企、混合所有制房企也未能幸免。
在弱市之下，房企普遍由于业绩不振而被阴霾笼罩，但也有为数不多的民营房企实现逆势增长，例如龙湖。据龙湖年中报显示，今年1-6月实现归属于股东的净利润80.6亿元，较去年同期增长7.7%，股东应占核心净利同比增长至65.9亿元。当下市场环境中，龙湖集团能够实现核心净利润正增长，是如何做到的呢？
“低杠杆”运营，年内已无较大还债压力
当多数房企选择又快又容易的赚钱模式时，龙湖是业内少数保持清醒克制的房企之一，在探索新发展模式这条路上，“低杠杆”运营优势就此凸显，稳健的财务盘面也成为了龙湖拥有战略主动性的前提。
在偿债能力方面，年内已无较大偿债压力，属于绿档企业。2023上半年龙湖在手现金724.3亿元，总有息负债为2070.9亿元。上半年，龙湖现金短债比为1.96倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.27倍；长短债比4.59。此外，净负债率为57.2%，较2022年略有下降；剔除预收后的资产负债率为61.9%，已连续7年属于绿档企业。
数据来源：企业公告，克而瑞
在年中业绩发布会上，龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示：“今年龙湖的债务压力已经过去，到今年年底时，明年到期的债务在230亿左右，约占整体债务水平的10%左右。其中110亿是明年到期的境内债券。另外120亿左右是国内开发贷，龙湖有充分的资源偿还。”
今年7-8月，龙湖已累计偿还83.7亿元公司债。至此，2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，将于2024年1月到期的153亿港元银团贷款，已提前偿还72亿港元，并计划年内全部提前偿还剩余部分。
也正由于龙湖大股东的提前铺排，用以股代息的方式，近两年有近百亿返投回上市公司，强健公司资金流和资本，让龙湖成为少数财务上安全的民营房企之一。
但从有息负债结构来看，短期有息负债相比年末增长79%至370亿元，短期有息负债占比从年末10%上升至18%。随着短债比例上升，现金覆盖倍数下降，短期内将考验龙湖的运营回款能力。从上半年融资动作来看，龙湖整体借少还多，积极压降外债，但在经营性物业贷、境外银团、中债增债券等方面仍有所考量。截止2023上半年，龙湖集团的平均借贷成本为4.26%，坚持低成本的融资渠道，平均贷款年限为7.19年。平均借贷利率提升主要是由于海外银团存量利率为浮动利率，随着美元加息利率有所波动。
非开发业务利润占比增至过半
利润稳定增长的背后，是龙湖聚焦开发、运营、服务三大业务的新发展模式，正发挥显著效果。与开发业务协同，共同贡献现金流。
龙湖集团利润结构逐步优化，非开发业务利润占比增至过半。三大业务板块涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等多航道业务的协同发展，实现全国一二线高能级城市的全面布局。以客户需求为导向，针对城市居民的居住、生活、工作、消费及社交等场景，完善全链条专业能力、提升运营效率。龙湖的利润结构也在逐步优化，2023年上半年，非地产开发业务营收占比上涨至近2成，较2022年期末上涨超10%，且非开发业务利润占比增至过半。
数据来源：企业公告，克而瑞
从利润率水平来看，经营性业务拉升毛利率。2023上半年龙湖的毛利率为22.4%，相比2022年上升约1.2个百分点；其中开发业务毛利率为14.3%，相比2022年下降了3.6个百分点；但运营业务及服务业务毛利率均有提升，分别为77.3%及31.9%。由于上半年龙湖运营及服务业务实现了50%以上的毛利占比，从而导致龙湖毛利率整体的上升。此外，上半年龙湖归母净利率为13%，相比2022年上升3.3个百分点。
数据来源：企业公告，克而瑞
2023上半年，龙湖集团运营业务不含税租金收入为63.3亿元。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。此外上半年，龙湖集团服务业务及其他不含税收入为58.4亿元，同比增长13.0%。
截至2023年上半年，龙湖物业在管面积达3.5亿平方米，龙湖商业已布局全国32座城市，已开业商场建筑面积为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率为95.4%；长租公寓业务也继续寻找增量，长租公寓业务方面，已明确四条产品线，分别是长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”，其中冠寓已开业11.9万间，整体出租率为93.7%；此外在代建领域，截至目前龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，其中超90%的建管项目分布在核心的一、二线城市。
布局核心一二线城市，加强营销费率管控
在投资拿地方面保持谨慎，集中在一二线主力城市布局。2023上半年龙湖新增土地20块，新增土储总建筑面积为257万平方米，新增土储总价为245亿元；新增货值达约546亿。总体来看，自2022年开始龙湖在土地市场表现谨慎，投资支出也明显减少，但仍是位数不多仍在拿地的民营房企。从拿地的城市能级分布来看，2023上半年龙湖未有在三四线城市拿地，其中二线城市新增土储建面占比84%；而一线城市占比16%，包括上海、深圳及广州。
未来龙湖表示仍会重点聚焦20个主力城市和14个机会城市，更加合理处理好供、销、存的关系，以销定支，将拿地的投资额跟销售回款动态匹配。
数据来源：企业公告，克而瑞
梳理近三年头部房企营销费率可发现，在营销方面，近年来龙湖也一直在加强对营销费率的管控，营销费率持续降低。在当前市场环境下，开源节流，降本控费，是房企活下去的“主旋律”，也成为了头部房企的“共识”。 通过产品力控费，高溢价提升转化效率；布局收缩，多盘联动分摊固定支出；提高自主获客效率，降低费效比等多方举措，来实现花更少钱，卖更多房。
数据来源：企业年报、明源地产研究院
2023上半年龙湖集团实现全口径销售金额985.2亿元，同比增长15%；全口径销售面积579.9万平方米，同比增长12%。但据了解，龙湖上半年的实际平均去化率仅为41%，意味着存量货源占比将增加，下半年还将有800亿的新增货源入市，在行业回暖乏力的背景下，库存项目的去化压力也将加大，因此去库存也是龙湖下半年的重中之重。
国家金融与发展实验室发布的报告显示，今年上半年，25只房企债券因未按时兑付本息或回售款和利息造成实质违约，违约规模为186.8亿元；74只房企债券展期，规模为1158.4亿元。下半年，大部分房企的债务压力依然较大，且融资恢复和销售复苏均不及预期，房企违约风险依然严峻。
大部分房企的亏损原因，都指向市场环境及房地产销售下行，但实际结合自身想一想，是否还是由于前期自身太过激进？如若像龙湖一般保持清醒，量入为出，保持良好的债务结构，提前铺排融资资源，来应对风险或波动，至少局面不用这么被动，也就能够相对安全的跳脱行业洗牌的泥潭了。(本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含)
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