新城地产：“住宅+商业”双轮驱动助力穿越周期 商管成为业绩压舱
8月30日，新城控股披露了2023年半年报，上半年实现营收417.68亿元，实现归母净利润22.79元，在上半年的市场环境下，仍实现了正向盈利。
从各个方面来看，新城控股都体现出了“稳健”的特性。上半年公司不断实现融资突破，有息负债规模进一步下降，目前获得的金融机构融资支持比较充足。从经营上来看，“住宅+商业”的双轮驱动经营模式进入收获期，商管业务逐渐成为业绩压舱石。
财务稳健：资金回笼率高 获得的融资支持比较充足
上半年新城控股营收与上年同期持平，已售未结转面积为2948.62 万平方米，合同负债达到1567.9亿元，是近一年营收的1.4倍，充足的未结资源为全年业绩提供了保障。
上半年公司完成合同销售金额 424.00 亿元，实现合同销售面积 516.65 万平方米。在中国指数研究院发布的《2023 年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》中，新城控股合同销售金额和面积分别排名第18位和第10位。
在保持去化的同时，公司的回款率也保持在高位，上半年实现485亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率达到了114%。截至上半年，新城控股账面货币资金为284.89亿元，现金短债比为1.26，净负债率降到了50%以内。
随着房地产行业调整期的到来，稳健发展成了房企追求的新目标。而新城控股早就已经把目标放到加快回款和财务稳健上来。
作为示范房企，新城控上半年实现了融资上的突破，成功完成11 亿元公司债的发行，综合票面利率为5.65%。同时在境外发行总额为1 亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还到期境外美元债，这也是 3 月以来唯一一笔地产境外债新发。
截至报告期末，新城控股整体平均融资成本为6.41%，相比2022年年底下降了0.11个百分点。2021年以来，新城控股的融资成本在逐渐下行。这说明公司财务状况良好，也体现出资本市场及金融机构对公司经营状况和财务状况的认可。
目前新城控股获得的金融机构融资支持比较充足，截至上半年，各大银行的授信总额度达到1156 亿元，其中已使用额度为307 亿元。上半年偿还境内外公开市场债52.5 亿元，有息负债规模较2022年底进一步下降。
商管成为业绩压舱石 近几年保持快速增长
新城控股稳健的财务与“住宅+商业”的双轮驱动经营模式分不开关系。
早在2015年，新城控股就确定了“住宅+商业”双轮驱动的战略，实施以上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部扩张的“1+3”全国化战略布局。
从近几年披露的数据来看，商管业务的营收占比在持续提升，并且还在快速增长。今年上半年物业出租及管理业务收入达到了48.65亿元，同比增长11.1%，营收占比接近12%。
商管业务是十足的现金奶牛业务，可以为公司提供稳定现金流，同时该业务毛利率高达近70%，能有效提升盈利能力。
截至上半年，新城控股已在全国143 个大中城市布局205座吾悦广场，已开业的吾悦广场为146座，开业面积达到1367.14 万平方米，出租率达 95.22%。过去两年疫情影响下，新城控股仍保持着商业扩张，其物业出租及管理业务收入也在稳步增长。
不管是开业商场数量，开业速度还是出租率，都处在国内外上市公司领先水平，这构成了新城控股商管业务的护城河。
新城控股在商管领域的快速增长主要来自几个方面。
首先，从布局来看，长三角区域的可供出租面积占了半壁江山。长三角区域经济发达，不管是出租率还是平均出租水平都处在较高的水平。
其次，从扩张方向上来看，新城控股把握住了居民收入水平提高的红利，实现了在二线和三四城市的成功下沉。根据开源证券研报观点，“公司通过一二线城市商场的深度运营输出品牌价值，维持稳定高价的租金收入；同时三四线城市庞大的购物中心需求可助力公司规模不断扩张，用先发优势快速复制标准化产品，抢占核心市场。”
最后，在运营上，新城控股以用户洞察为切入点践行商业深度运营，针对全年龄段客群全面展开客户研究。针对具体项目采取“一店一策”策略，比如结合人文特色和地理区位将南京建邺吾悦广场精准定位为精致消费族群的轻享乐活引力场。此外还围绕商业IP举办大型品牌活动，增加客流量，带动商户销售额的增长，进而提升整体经营效率。运营已经成为新城控股商业板块的重要优势。
在行业下行期，商管业务不仅起到了业绩压舱石的作用，同时公司持有的商业物业还有助于拓宽融资渠道。今年前8月，以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资合计约110亿。
从整体来看，双轮驱动战略起到了很好的抗周期特性，目前新城控股财务稳健，商业持续外拓，商业板块业绩贡献逐步提升。未来随着地产行业供需两端政策逐渐起效，地产开发业务也有望得到恢复。
