市说新语丨二手房指导价政策调整对楼市影响几何？
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■中国经济时报记者 夏金彪
近日，实施两年的北京二手房指导价政策开始调整。据报道，北京市海淀区29个小区的二手房指导价已取消，以往超出二手房指导价、不能挂牌对外展示的房源已恢复挂牌。对此，北京市海淀区房管局工作人员表示，目前，海淀区对二手房指导价进行动态调整，并非取消。
所谓二手房指导价指的是，通过控制挂牌价格、限制贷款额度等方式，抑制投机炒作，稳定市场交易。二手房指导价政策始于深圳，2021年2月，为遏制过热的楼市，深圳率先实施了二手房指导价。此后，宁波、成都、东莞、合肥、金华、无锡、西安、广州等多个城市纷纷跟进。
2021年9月，为了抑制海淀区学区房过热，北京市海淀区房地产经纪协会发布了部分热点小区的二手房指导价，如果超出指导价1%将不允许中介挂牌，且不能通过中介成交，否则吊销中介执照。
各地建立二手房指导价政策的初衷是，要求银行、中介等相关机构采取措施，以指导价作为贷款、评估价的依据，引导买卖双方回归理性，最终使二手房市场保持平稳健康发展。
当房地产市场过热时，二手房指导价普遍比市场成交价低，而银行在此后的二手房交易中只按照指导价贷款。这也就是说，购房者在实际成交的价格中，高于指导价的那一部分资金，需要购房者自行筹集并与首付一起支付，购房者的资金压力随之增加。因此，二手房指导价政策的实施有效抑制了二手房交易量，使得二手房市场降温。
不过，随着楼市遇冷，二手房指导价政策也面临调整的压力。二手房指导价政策通过干预二手房的市场价格，让购房者在购房时提高了首付成本，在一定程度上抑制了刚性和改善性住房需求。
当前，二手房市场与两年前相比有了很大变化，炒房客已经退场。以曾经被爆炒的学区房为例，由于房地产供求关系发生重大变化，叠加多学区划片、教师轮岗等“教育资源均等化”举措的实施，以往部分溢价过高的学区房价已回归理性。
从去年下半年开始，多地已经逐步放松了二手房指导价。2022年6月底，西安暂停发布指导价；成都、广州和东莞等城市指导价也进行了松动，实际交易和银行放贷基本不受指导价影响；深圳也多次传出要对指导价进行调整。
业内认为，目前，多地对二手房指导价政策进行了调整，但并不意味着会取消这一政策。今后，各地可能会根据实际情况进行动态调整。比如，在市场出现过热迹象时适当收紧指导价，而在市场出现疲软时适当放松指导价。通过将二手房指导价作为“锚”，以稳定市场预期。
据了解，此次北京二手房指导价调整，虽然不再单独对海淀区29个小区限定价格，但对于报价明显高于当前小区成交均价、明显偏离指导价的房屋，仍然在指导之列。
目前，一线城市和一些二线城市，已经进入二手房主导的市场，二手房的成交量与金额远远超过新房市场。如果二手房指导价不再作为中介机构挂牌展示、银行贷款的依据，将有助于提高二手房的流动性，降低买卖双方的交易成本和购房者的首付压力，可以吸引更多购房者进入市场。
市场预计，近期，多地实施“认房不认贷”、取消限购、限售等，对新房的利好性更强。而二手房指导价政策调整是针对二手房的直接利好，有利于促进一二手房联动，提升房源流动性，带动置业信心的修复，助力楼市的企稳回暖。
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