有突破，楼市才会涨
作者 | 骑猪英雄
认房不认贷后，卖比买多太多了。
认房不认贷，起到的作用是释放杠杆，让买家能买到比以前更好一点的房子，五成杠杆可以变七成。
政策出台执行已经过去半个月，尽管9月上半个月深圳经历了极端天气，先是9月1日苏拉台风全市停工，接着9月7日内涝，然后是连续几天的阴雨天，但从带看和成交数据来看，都有明显的增加，说明大家愿意出门看房了。
根据贝壳研究院数据显示，认房不认贷政策落地半个月，带看量上升22%、成交量上升62%，其中带看量环比前15天（8.15-8.29）增长74%。
来源：深圳贝壳研究院
这个增幅还包含了顶级人才房的分流影响。
9月4日前海位置非常优越的深业云海湾人才房公告配售，718套房源，均价约5.52万/平，最终吸引到10896名人才审核通过。
说明，政策的预期刺激效果还算明显。
但从市场最新真实情况来看，市场的托举效果还没到位，流动性也乏力明显。
首先是新房，核心地段去化和市场还是有些差距。
除了星河星悦云邸位置相对远一些，其他三个项目都算是深圳核心的位置或者地段。但基本是大户型，抛开产品来看，说明改善群体的信心预期还没完全回归。
其次是成交也不足预期。
新政后，很多人预测，深圳二手房成交势头良好，有可能会超过4000套，现在看，基本不太可能完成了。
根据深圳房地产信息平台的数据显示，9月1—17日，深圳新房成交983套，二手房成交1334套。按照网签成交的节奏，这个月大概率也依旧是维持在2500套左右，相比前两个月的低位仅仅是好一点点。
第三点，卖比买更多。
从挂牌情况来看，新政后，新房单周挂盘更加明显，截至9月18日，相比上周新增1153套二手房房源。
注意，这只是公开在售的房源（也就是签了委托协议的房源），还有记录在中介渠道，但仅仅挂盘未公开的房源。
英雄从红字头平台咨询到的情况是，目前（截至9月18日）内部挂盘量已经超过10万套，达到10.26万套。而2022年11月2日的时候，平台内部挂盘量为7.64万套。
如果从全网在售二手房情况来看，深圳二手房的公开房源量也有8万多套。
根据诸葛找房平台数据，2023年9月18日最新有效挂盘量达到了84029套，今年4月3日深圳二手房有效挂盘量为52790套。
所以，还是不能盲目地乐观。
那么什么时候才能乐观一些呢？至少要看到三个方面，才会比较适合。
第一，深圳有更大效应的政策落地，比如政策回到2020年7月15日之前，比如放开限购、离婚不追溯三年，不看社保断缴情况等等。
这些政策如果叠加，无论如何都能把市场燃烧起来。
今天最大政策效应是关于房地产税的，受到大家关注的房地产税立法和个人所得税法修订并未出现在这次的《十四届全国人大常委会立法规划》中，说明房地产税立法暂缓，悬而未决的房产税立法5年内都难提请审议，有房一族可以稍稍松一口气。
第二，市场反弹在后续三个月能延续。
目前根据深圳市房地产中介协会跑得最快的市场数据来看，近两周（第37周、38周）二手房录得量都表现出加速回升。如果这个增速能持续一到两个月，说明市场信心有明显修复，便能够间接给真实的成交市场带来积极的恢复预期。
第三是经济能够向上突破。
房价上涨的前提是经济能够突破。只有经济向上突破了，大家的饭碗才能保住，工作的机会才能保住，买房才不会犹犹豫豫，房价才会迎来拐点。
我们8月的经济数据有几项变积极了的。
8月份，工业生产加快，装备制造业增速回升，全国规模以上工业增加值增长4.5%，比上月加快0.8个百分点；
市场销售加快恢复，服务消费增长较快，社会消费品零售总额同比增长4.6%，比上月加快2.1个百分点；
就业形势总体稳定，城镇调查失业率5.2%，比上月下降。
但这只是8月份的情况，接下来9月和10月也比较关键，需要看能不能延续8月份的向好趋势。
否则都算不上是回暖，只能算短暂的反转。