政策暖风频吹，市场活跃度提升，楼市“金九”成色几何？
政策暖风频吹，市场活跃度提升，楼市“金九”成色几何？
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
7月28日，住建部表示，要继续稳固房地产市场企稳回升态势，落实好降低首套房首付比例和贷款利率、个人贷款“认房不认贷”等措施。自此，楼市政策风向“转变”，一场从执行认房不认贷开始的政策暖风吹向房地产。
当一线城市纷纷官宣“认房不认贷”之后，二三线城市也开启了一轮更高能级的政策放松，包括郑州、天津、大连、沈阳、嘉兴等在内的多个城市选择部分放松或者全面放松限购，限售也同时被“松绑”。业内认为，此轮政策期力度极大，有利于增加市场活力，缺席楼市许久的“金九银十”也有望在今年重新回归。
取消限购潮开启
随着一线城市开始使用政策工具箱中“认房不认贷”这一工具，二三线城市为了能够在刺激活力这一点上“抢跑”，开始取消限购、限售等政策，完全将房地产市场的大门向购房者敞开。
9月12日，福州发文表示，福州市五城区（鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区）取消限购政策，并优化住房上市条件。而就在福州官宣取消限购的前一日，苏州发文表示，取消外地户籍购房限制。同时，不看户籍，120平米以内的房源可以购买3套，120平米以上的房源则是不限套数。
自9月4日沈阳发文表示，取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定之后，越来越多的二三线城市加入到取消限购的队伍中来。据《华夏时报》记者不完全统计，截至9月14日，已经有包括佛山、嘉兴、南京、大连等超过10个城市全面取消限购。
此外，诸葛数据研究中心发布的统计数据显示，除了上述城市之外，还有包括苏州、长沙、杭州等在内的多个城市局部放开限购或针对特定的人群进行了一定的购房放松。这意味着，房地产被严格限制的时代暂时落幕。
值得关注的是，在楼市限制性政策中，限购、限售、限贷、限价等均扮演着不同的角色，其是遏制房地产市场过热以及泡沫过大的重要手段。业内普遍认为，取消限购是市场的托底政策，释放了强烈的修复信号。
各城市依旧“因城施策”
回顾来看，本轮限购松绑也是一个从点到面，从核心到外围逐步放松的过程。2022年4月份，南京开始尝试对限购进行放松，率先解除了六合区、溧水区的限购。随后，南京多次出台相关政策，例如，将二孩及以上、60岁以上老人家庭纳入不限购人群等。9月7日，南京正式发文表示，解除玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区四个区域的限购。至此，南京全面放开限购。
《华夏时报》记者注意到，一直以来楼市都较为抢手的苏州和毗邻北京的天津采用的也是先外围放松的方式。9月1日，天津发文表示，除了市内六区之外，环城四区、远郊五县以及滨海新区则是全部放开限购。
上文所述，尽管都是取消限购，但是城市间的使用方式仍然是存在一定的差距，从选择全面退出限购到选择部分退出限购，城市各不相同。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，主要有3种情况会选择这种方式。
“第一，一二线城市中的核心城市倾向于选择这种模式；第二，近年来人口集聚规模大、‘一省独大’的城市，其楼市基本面还不错，比如西安、长沙等，会选择这一模式；第三，供求关系容易紧张，涨落弹性大的城市，比如厦门，也会选择这一模式。”李宇嘉如此认为。
《华夏时报》记者注意到，在选择政策工具时，各城市仍是结合自身楼市的实际情况，因城施策也因势利导。例如，在此轮政策周期内，有城市选择“认房不认贷”、取消限购、取消限售的政策组合拳，为楼市下了一剂“猛药”。
以郑州为例，截至目前，郑州已经落实首套房贷款“认房不认贷”政策，限购、限售也在9月12日全面取消。此外，郑州还首次提出了探索出台“预售商品房带押过户”政策，力图增强市场流动性，促进家庭资产结构优化，刺激改善性住房需求入市。
而郑州在选择加码政策的背后则是不断下滑的成交量。中指研究院发布的数据显示，8月份，郑州新房成交总量为69.8万平米，环比下降约25%。二手房方面，8月份，郑州二手房成交91.7万平米，较7月份持平，其市场活跃度好于新房。
值得关注的是，就在郑州全面放开前一个月，郑州刚刚发布了15条新政，包括对多子女家庭实施购房补贴、降低住房交易税费等。中指研究院河南公司总经理梁波涛对《华夏时报》记者表示：“郑州连续出台政策传递出了提振市场的强烈信号，将有助于提升市场预期。此外，随着需求端进入全面的宽松空间，购房需求有望迎来一波释放，预计市场当前的回升趋势也有望得到延续。”
楼市活跃度增加
从市场各主体的反应来看，其普遍认为政策放松对于楼市而言是极大的利好，可以刺激需求入市，为楼市注入活力。
南京住房保障和房产局方面表示，自取消限购近一周以来，社会各界对于政策措施的反应总体上都是积极正面的，对出台政策的力度也表示认可。从数据上来看，在取消限购之后，南京全市商品房的日均交易量、二手房的新增客户量以及带看量均出现增长，市场活跃度有所提升。
此外，已经在销售端屡屡受挫的房企则如同“久旱逢甘霖”，北京、廊坊等多个新盘的置业顾问对《华夏时报》记者说：“早就做好了冲刺‘金九银十’的准备。”9月13日，保利发展同样在投资者关系平台上回复表示，近期房地产政策不断出台，对市场信心有一定提振作用。
尽管一线城市在取消限购方面尚未有动作，但“认房不认贷”也已然开始释放“药效”。易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》记者说：“以上海为例，当前上海新房市场确实处于活跃和复苏状态，且部分好于预期，看房客户数量明显增加，甚至部分售楼处可以用‘拥挤’的状态来形容。”
严跃进认为，政策取得了积极的效果，且后续市场良好发展态势会延续。目前，这上涨行情充分体现了各类购房政策积极到位、效果显现的导向，市场情绪总体上处于积极乐观的一面。
9月15日，央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，进行了年内第二次降准。央行方面表示，降准将更好地支持重点领域和薄弱环节，兼顾内外平衡，保持汇率基本稳定，稳固支持实体经济持续恢复向好。
“降准对房地产行业也将带来积极的影响，宏观经济稳中向好有利于带动房地产市场预期好转。同时，购房者、企业端的合理资金需求也有望得到更好的支持。”中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者说。