中报点评35 | 绿地控股：资金链仍面临困境，推进代建及商管转型
业绩降幅收窄，行业排名下降3位。产业与资本双轮驱动，试点打造管理运营服务平台。
◎作者 / 房玲、汪慧
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核心观点
【业绩降幅收窄，行业排名下降3位】2023年上半年，实现合同销售金额632.67亿元，同比减少7.1%；实现合同销售面积589.2万平方米，同比减少9.5%，降幅显著收窄。根据克而瑞榜单数据显示，全口径销售金额排在第15位，较2022年同期滑落3个位次。期内，回款金额571亿元，回款率达到90%。
【未有新增拿地，总土储达1.46亿平方米】报告期内，未有新增拿地。截至报告期末，房地产土地储备建筑面积达1.46亿平方米，较2022年末减少7%，主要集中在二线城市和三四线城市，建筑面积占比分别为47.6%、47.4%。
【净利润下降四成，转让子公司股权所得13亿元】上半年，累计完成交付面积1123万平方米，同比增长20%；实现营业收入1742亿元，同比减少14.8%。净利润为37.8亿元，归母净利润为26.1亿元，分别减少40.1%、37.9%，其中通过转让子公司股权产生的投资收益达13.33亿元。利润率继续呈现下行走势，综合毛利率为10.5%，同比减少2.26个百分点，其中房地产业务毛利率13.65%，同比减少7.88个百分点。净利率为2.2%，归母净利率为1.5%，分别下行0.9个百分点、0.6个百分点。
【非受限现金短债比0.36，踩中“两条红线”】截至2023年6月末，货币资金余额470.1亿元，经营性现金流量净额3.1亿元，保持为正。借款、债券等有息负债总计1972.5亿元，其中短期债务占比46.8%。现金短债比为0.51，若剔除受限资金，非受限现金短债比仅为0.36。净负债率为90.1%，扣除预收账款后的资产负债率为81.0%，分别较2022年末下降3.98个百分点和2.46个百分点。踩中“两条红线”，流动性安全保障系数较低，降负债仍是一项重任。
【产业与资本双轮驱动，试点打造管理运营服务平台】在产业经营与资本运作双轮驱动下，绿地形成以房地产、基建为主业，金融、消费等综合产业并举发展格局。报告期内，基建产业新签项目数量2133个，金额1641.1亿元，并推动金融、消费等综合产业恢复性增长。同时，积极推进代建业务及商管转型，不仅洽谈并承接了一批代建项目，还挂牌成立绿地外滩企业管理服务公司，依托绿地外滩中心项目，试点打造轻资产模式、全业务链条的管理运营服务平台。
01 销售
业绩降幅收窄
行业排名下降3位
2023年上半年，绿地实现合同销售金额632.67亿元，同比减少7.1%；实现合同销售面积589.2万平方米，同比减少9.5%，降幅显著收窄。合同销售金额中，住宅占比47%，商办占比53%，济南新里城、吴江理想城、无锡健康家园、长沙麓云国际、武汉海格公馆等项目实现了较好的销售业绩。根据克而瑞榜单数据显示，全口径销售金额排在第15位，较2022年同期滑落3个位次。期内，回款金额571亿元，回款率达到90%。
02 投资
未有新增拿地
总土储达1.46亿平方米
报告期内，绿地未有新增拿地。截至报告期末，房地产土地储备建筑面积达1.46亿平方米，较2022年末减少7%，其中持有待开发计容建筑面积2567万平方米，以及在建项目建筑面积（扣除已竣工部分）12055.4万平方米。
土储主要集中在二线城市和三四线城市，建筑面积占比分别为47.6%、47.4%。目前市场尚处低位调整，三四线城市及部分二线城市修复预期不明朗，且城市内板块分化也明显，尤为考验企业项目布局质量和推盘节奏的把控。
03 盈利
净利润下降四成
转让子公司股权所得13亿元
上半年，绿地累计完成交付面积1123万平方米，同比增长20%；实现营业收入1742亿元，同比减少14.8%；其中房地产业务营收721.8亿元，同比减少4.4%；基建业务营收808.7亿元，同比减25.8%。利润增长承压，但保持为正。税前毛利润182.9亿元，同比减少29.9%；净利润为37.8亿元，归母净利润为26.1亿元，分别减少40.1%、37.9%。
值得注意的是，投资收益14.59亿元，同比大福增加277.6%，在一定程度推高了利润规模，其中通过转让子公司股权所得13.33亿元，这部分收益是不具备持续性的。
利润率继续呈现下行走势，综合毛利率为10.5%，同比减少2.26个百分点，其中房地产业务毛利率13.65%，同比减少7.88个百分点。净利率为2.2%，归母净利率为1.5%，分别同比下行0.9个百分点、0.6个百分点。
04 债务
非受限现金短债比0.36
踩中“两条红线”
截至2023年6月末，绿地货币资金余额470.1亿元，经营性现金流量净额3.1亿元，保持为正，但同比降幅达到97.6%。借款、债券等有息负债总计1972.5亿元，较2022年末减少2%，其中短期债务占比46.8%，较2022年末减少近5个百分点，但仍处于较高。现金短债比为0.51，若剔除受限资金，非受限现金短债比仅为0.36，短期债务偿还不确定性较大。净负债率为90.1%，扣除预收账款后的资产负债率为81.0%，分别较2022年末下降3.98个百分点和2.46个百分点。踩中“两条红线”，流动性安全保障系数较低，降负债仍是一项重任。
05 多元化
产业与资本双轮驱动
试点打造管理运营服务平台
在产业经营与资本运作双轮驱动下，绿地已在全球范围内形成以房地产、基建为主业，金融、消费等综合产业并举发展的企业格局。
大基建产业逐渐形成了房屋建设与基础设施建设并重，涵盖投资建设、建筑设计、工程施工、建筑装饰、运营维护、绿色建材、设备制造、建筑材料贸易等业务领域的大基建全产业链。报告期内，累计新签项目数量2133个，金额1641.1亿元。截至2023年6月30日，大基建板块在建项目总金额为8516亿元，其中：房屋建设业务6111亿元，占比72%；基建工程1905亿元，占比22%。
大金融是近年来重点布局的产业板块之一，已形成了股权业务、债权业务、资产管理和资本运作、科技金融齐头并进的业务格局，上半年累计完成利润总额7.6亿元。
同时推动能源产业、汽车产业、商贸产业，酒店旅游等其他综合产业恢复性增长。其中酒店旅游业，已具有相当的规模和实力，截止2023年6月底，拥有营运酒店40家，客房总数10794间，其中自营酒店28家，海外酒店1家，投资和管理的酒店项目已遍布国内及亚洲、澳洲、美洲、欧洲等全球多国约100座城市。
值得注意的是，代建业务及商管转型也在同步进行，一方面，通过发挥产业协同优势，拓展轻资产代建业务，增加新的增长点，洽谈并承接了一批代建项目；另一方面，积极推动商管向轻资产化、市场化、专业化转型，2023年5月24日绿地外滩企业管理服务有限公司在绿地外滩中心正式揭牌，依托绿地外滩中心项目，试点打造轻资产模式、全业务链条的管理运营服务平台。
排版丨Jenny
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