华夏幸福产业新城变局：退出两个PPP项目，政府服务平台半年回款412万
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出品|搜狐地产&焦点财经
作者|陈盼盼
编辑|吴亚
“在产业新城热土上，受过委屈，流过汗水和心血，贡献过青春和芳华，选择产业新城，今生无悔。”这是华夏幸福掌门人王文学在几年前的股东大会所言。
对于产业新城，华夏幸福曾押注过、加码过、扩张过。但随着债务危机的爆发，华夏幸福不得不放下“性价比”不高的部分项目。
9月11日，华夏幸福发布公告称，由于情势变更，提前解除固安高新区综合开发PPP项目合作。
这是华夏幸福宣布产业新城轻资产转型以来，公开退出的第二个PPP项目。
退出固安PPP项目
PPP项目为公私合作模式，是公共基础设施一种项目融资模式。该模式鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。
华夏幸福此番退出的固安高新区综合开发PPP项目，始于2016年5月。彼时，固安县人民政府决定推动实施 “固安高新区综合开发PPP项目”，招募社会资本在高新区开展综合开发活动，包括规划、建设、运营、融资、产业招商和企业发展服务等。
同年10月，华夏幸福作为社会资本正式中标该项目。中标通知书显示，项目总规模5.5平方公里，区域内的工作内容包括开发建设及管理，由土地整理投资、基础设施建设、 公共设施建设、产业发展服务等。
而华夏幸福受固安县委托，全面负责合作区域范围内的设计、建设、融资、运营及移交等工作，并根据协议约定享有相应的收益。
搜狐财经了解到，华夏幸福与固安县的合作期限为30年。园区建设运营服务费的投资回报率为10%；产业综合发展服务费占委托区域内当年入区项目新增落地投资额的比例为45%。
换言之，固安高新区综合开发PPP项目前期投入大、回报周期长，对企业资金占用大。这对于正努力化债的华夏幸福而言是个“累赘”。
如今8年时间不到，双方宣布解除合作。
华夏幸福最新透露，“该PPP项目目前尚处于规划阶段，未进行开发投资，由于情势变更， 项目无法继续按照PPP模式开展。”
因此，经协商一致，华夏幸福方面与固安县人民政府签署了《解除合作协议》。而华夏幸福需要在签署协议半年内，将此前获得的推广运用PPP模式专项资金350万元，退还给向固安县人民政府方面。
值得一提是，华夏幸福在公告中强调，“本次《解除协议》相关安排不会影响其与固安县人民政府在固安县域内其他项目（即固安工业园区、固安新兴产业示范区）的合作。”
曾全国复制产业新城模式
按照华夏幸福业务划分，PPP项目属于产业新城业务。至今，华夏幸福在产业新城这条路上已经走了22年。
而固安县就是华夏幸福产业新城开发模式的起点。2002年，在其他开发商单纯靠卖房赚钱的时候，王文学在固安县签下了60平方公里、期限50年的开发协议。
随后，华夏幸福在此摸索、打造出 “政府主导，企业运作，利益共享、风险共担”的固安产业新城。而后通过十几年的运营，固安产业新城形成了产业集群效应，为固安吸引了包括航天航空和医药在内的上百家企业入驻。固安也从河北倒数的农业县，成为全国闻名的高科技创新发展示范区。
华夏幸福更因此将自己定位为产业新城运营商。2008年前后，华夏幸福将产业新城模式开始复制到全国各地。首先是环京地区的河北大厂、香河和怀来，2010年后提速，触角开始延展到长三角、粤港澳、郑州、西安和成都等地。
到了2019年末，华夏幸福在全国15个核心都市圈累计布局了近80座产业新城。这一年，华夏幸福还凭借园区内的住宅销售，一举跻身房企销售榜单TOP10。
但是，产业新城开发在在行业景气、流动性宽松时，是一个“一本万利”的好生意，但在行业调控、流动性紧张之时，很容易成为压死骆驼的“最后一根稻草”。
近些年，持续“房住不炒”及环京等楼市严厉调控下，华夏幸福住宅项目陷入销售困境，“以房养园”模式逐渐失灵。同时，产业新城开发前期投入巨大，应收款账期过长，也堆高了华夏幸福的债务规模。
近几年，华夏幸福产业新城业务踩了急刹车。2019年至2022年，其新签署产业PPP项目协议分别为7个、1个、0个、0个，数量逐年递减。
由重资产转型轻资产
而在2021年陷入债务危机以来，华夏幸福为了尽快回笼资金，接连出售了永清产业新城、广阳产业新城平台公司股权，今年3月还退出了贵州修文县产业新城PPP项目。该项目最早于2018年正式中标，项目合作期限原定为35年。
与此同时，华夏幸福重新找到了一条出路，即2023年底完成债务重组，2025年完成向“产业新城服务商”全面转型。
2022年7月，华夏幸福高调宣布，从产业新城运营商全面转型成为产业新城服务商。即，华夏幸福借助产业新城平台及住宅开发平台，提供园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营、综合融资、园区推广与土地营销等轻资产服务。
对于此次转型，华夏幸福高管将其形容为： “由甲方变成乙方，由躺着赚钱转向跪着赚钱”，从此传统房地产的“资源驱动”路径转向“服务驱动型”路径。
2023年半年报中显示，报告期内，华夏幸福旗下的轻资产政府服务体系的业务实体——幸福产城新增签订正式合作协议 24 份，其中区域平台类协议6份，载体运营协10 份，签约面积102 万平方米；规划咨询协议8份，签约额 530 万元。上半年，幸福产城业务完成回款412万元。
不仅如此，华夏幸福还依托产业新城轻资产转型给债权人画了一份新“蓝图”。
去年12月，华夏幸福发布公告称，将以下属公司股权注资搭建“幸福精选平台”、“幸福优选平台”，并以两个平台作为偿债资源与债权人实施债务重组。
幸福精选平台以物业服务、选址服务、园区运营服务为核心，幸福优选平台以片区开发综合服务、园区招商运营、不动产代建和营销交易为核心，两个平台估值分别为500亿、521.4亿。
债权人可以分别换取两个平台不超过49％股权或相应收益权，用来抵押不超过400.39亿元债权。
为了吸引债权人选择该“以股抵债”的方案，华夏幸福保证：两平台的重点业务将在2023 年、2024 年实现经营业绩20%年化增长，净资产50%的增长幅度。
华夏幸福透露，截至今年8月末，“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额约为76.30亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为20.09%； “幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额39.06 亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为 1.94%，获得“幸福 优选平台”股权比例约为7.91%。