利好政策不断，行情却连续低迷？地产ETF(159707)缩量下跌0.59%，机构：城中村改造或为稳增长利器
周二（9月12日），大盘全天震荡调整，沪指收跌0.18%，深成指收跌0.08%，创业板指收跌0.59%。两市超2700只个股下跌，成交额7083亿元，缩量明显。板块方面，减肥药、光刻机、工业大麻、养鸡等板块涨幅居前，传媒、手机游戏、贵金属、证券等板块跌幅居前。
地产板块开盘跳水，全天表现低迷。龙头房企方面，截至收盘，张江高科上涨3.54%，招商蛇口下跌2.91%，华发股份、滨江集团、保利发展等纷纷跌超1%，代表A股龙头房企行情的中证800地产指数下跌0.71%。
热门ETF方面，地产ETF（159707）全天绿盘整理，场内价格收跌0.59%，连跌4日。全天换手率超8%，成交额为3587万元，较上个交易日缩量明显。
从消息面上看，地方利好政策接连不断；从楼市复苏上看，北上广深自“认房不用认贷”后，二手房挂牌激增，楼市热度提升。但成交端指标表现仍偏疲弱，所以行情仍不温不火。未来楼市增长点会在哪？地产行情又何时再会启动？
【取消限购、取消指导价……利好政策不断】
取消限购政策：9月7日至11日，已经有大连、南京、兰州、青岛、福州等6个二线城市相继取消限购政策。易居研究院研究总监严跃进认为，当前这些大城市取消限购政策，叠加近期的“认房不认贷”政策，购房门槛和成本进一步降低，刚需和改善性购房需求进一步释放，购房市场将进一步趋于活跃。
放松指导价限制：北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已取消，这一参考价此前为抑制学区房热度而出台。多名中介人士称，指导价限制自9月8日起被取消，目前海淀区29个热点学区超出指导价的房源已可展示，而此前这些房源不能挂牌。
广州突破LPR下限：据媒体消息，广州首套房商贷利率下限已突破贷款市场报价利率（LPR），降至LPR减10个基点（BP）。分析人士认为，此举短期内将明显提振楼市信心，同时对于受益的刚性及改善人群也将加快入市步伐。
根据中指研究院监测数据显示，9月1日-10日，全国已有超30省市优化楼市政策，政策频次30余条，各地为抓住“金九银十”市场窗口，政策落地节奏加快。
【城中村改造或为稳增长利器】
据中金公司测算，7个超大、14个特大城市以及14个人口300万以上的大城市的城中村平均每年的改造投资体量在0.9-1.5万亿元。考虑到2022年城中村改造投资约为6600亿元，那么年均增量将提振房地产投资的1.7%-6.1%。
中金公司认为，城中村改造或将成为稳投资与增长的药引子与抓手。城中村改造或将新增部分供给以实现项目经济性，而在核心区域适度增加有品质商品房供给，可激发合理的新增需求，有助于打平项目收支、吸引社会资金；若改造为保障性租赁住房、商圈或园区，则可以时间换空间，其租金和经营收益亦可吸引长钱参与。
中银证券指出，城中村改造中深耕一二线、具备相关经验的央国企有望率先受益。据克而瑞统计，TOP50房企中2022年末有 66%涉足城市更新领域，且多数已经进入 5-10 年时间。根据我们的不完全统计，涉足城市更新业务的59家房企中，央企占比15%，地方国企占比44%，仍是主要参与者。
【地产行情何时再修复？】
综合整理各家机构研报来看，从政策落地到数据回升，需要1-2个月传导，楼市或者“金九银十”修复，优质头部房企或率先受益。
中金公司指出，近期房地产政策力度明显增强，存量房市场活跃度明显提升，包括重点城市挂牌量上行、卖家预期改善等表现；尽管当前成交端指标表现仍偏疲弱，往前看，我们认为各地政策仍将陆续落地，带来楼市景气度筑底回升，基本面复苏存在正向预期差。继续看好地产股未来3-6个月维度的表现。
中银证券表示，次轮政策力度较大，显示出地方提振市场的决心。中央与地方政策密集落地，当前市场进入“金九银十”的传统地产销售旺季，我们预计此轮政策实施能带动市场预期和信心的修复，短期一线和重点二线城市房地产市场行情可期。
东吴证券预计后续政策将持续加码，直至基本面明显复苏。由于从政策落地到网签数据回升需要1-2月时间我们认为9月下旬开始销售数据有望逐步回暖。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松。
资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！同时，指数成份股国企央企含量高，享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
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