楼市政策进入亢奋期，市场如何应对？
文/宋 丁
想到了国家政策面基于全国经济形势仍然低迷的情况，会继续在房地产和楼市上投放扶持性政策，或给既往的调控政策松绑，但没想到，会如此迅速地进入政策“大松绑”通道，政策投送快得有点“目不暇给”。
那些在房地产和楼市里面“横行”了多年的管控政策，开始了“垮塌”式的去化：认房不认贷、降低首付比例、存量房首套房贷利率下调等等，若干城市更是把政策投放插向了政策的最关键领域：取消全市或者部分城区的限售、限购等。
似乎离所有调控政策都取消掉的日子也不会太远了。
突然想起小时候特别爱玩的“万花筒”，一种用硬纸卷成圆筒，大概有十几厘米长，里面是三棱镜片，中间有一些彩色小纸片，上面有一个圆形磨砂玻璃片，中间有一个小圆孔，一只眼睛通过圆孔向里面看，手持圆筒慢慢转动，会看到里面不断变幻的彩色花朵，那时候，觉得好绚烂、好神奇！
如今在中国房地产和楼市上，仿佛再一次看到了另类的“万花筒”，一种超级政策万花筒：它不停地投放，在不停地解除过去二十多年来那些高压在房地产和楼市上面的一系列管控政策。
然而，我不再有小时候玩万花筒时候那种绚烂、神奇的感觉，只有眼花缭乱的感觉，甚至，感觉这种大松绑政策都有点“急不可耐”的味道了。
按理说，国家高层已有说法，房地产供需关系已经发生重大改变，即便管控政策都取消，楼市也很难躁动起来了。然而，中国房地产和楼市又在发生深刻的大分化，三四五线弱二线城市不同程度进入“退化”时代，即便管控政策全取消，也不会产生多少实质性效果，但一线、强二线城市则不同，这些城市仍然有潜力，特别是核心地段的楼市仍然有相当潜力。
而当下，楼市正在进入“金九银十”的重要时间窗。这个时候，若对一线强二线城市的楼市实施政策“大松绑”，需求最容易被激活，此刻不做，更待何时？已经低迷了两年的楼市，尤其是低迷的全国宏观经济，太需要依赖楼市的政策“靶向”操作来激活了。
可以说，当前中国核心城市的房地产和楼市正在进入政策“亢奋”期。
政策亢奋不同于一般的理性扶持性政策投放，它表现得更加积极，更加急迫，更加“反常规”，甚至有点“不（需要）讲道理”的味道。
说起政策亢奋，很容易让人想起2008年的“4万亿”救市政策，当年发生美国次贷危机，中国经济也深受其害，为了遏制经济下滑，国家紧急推出4万亿资金救市政策。政策亢奋的具体表现是，一般情况下，很多项目都是找发改委要政策要支持，发改委一通审查后，项目方还仍然很难拿得到政策和支持。然而4万亿刺激下，发改委都主动给项目方打电话，要求尽快打报告，以便最快为项目落实资金。
现在的房地产和楼市政策也出现了这样的“亢奋”情景。比如存量房利率下调政策，一开始是央行提出，由贷款人与商业银行一对一协商利率下调的事，银行显然不积极；没过多久，央行给商业银行下调了存款利率，增强了银行对下调房贷利率的积极性，这时央行又给出了下调房贷利率的具体指标，继续由银行与贷款人具体协商；然而仅几天后，四大国有银行又宣布，贷款人无需与银行协商，银行从9月25日起，将全面自动调降房贷利率。一项政策短期内一再变动，反映了政策面的急迫心情。
政策投放不断变动的情形在全国各地普遍存在。例如深圳，长期以来似乎属于那种在楼市政策放松方面不算积极的城市。然而，近期变了，也加入到全国政策松绑的潮流里，并且有冒头的动作。继采纳认房不认贷政策后，深圳近日又宣布，离异三年内再婚或复婚家庭购房按现有家庭房产套数计算，不再追溯离异前家庭名下房产套数。这等于变相取消“限购”，变相“不认房”，比认房不认贷更进了一步。
是不是有点“眼花缭乱”？是不是有点“急不可耐”？是不是有点“反常规”？是不是有点“不（需要）讲道理”？
总之，眼下的中国房地产和楼市，对于一线和强二线城市来说，的确是要开始进入政策的亢奋期了。
已经看到了，京沪两市的楼市再度活跃，一些开发商又在提价；相对滞后的深圳楼市总体看去尽管尚未如京沪那般躁动，但在亢奋政策的刺激下，近日若干新盘销售有出现一定程度的热络局面，二手房挂盘量和成交量也有上升。
政策亢奋了，政策“不（需要）讲道理”了，市场怎么应对呢？当然有必要抓机会，基于政策“亢奋”的特殊机会。什么机会？改善的机会，补救的机会，捡漏的机会。
“改善”就不用说了，所谓“补救”，是指那些前期买了较差地段房子的人，现在可以利用政策大松绑，尽快把手里的房子卖掉，再买入核心城市核心地段的优质房产，以达到资产保值增值的目的；所谓“捡漏”，是指一线强二线城市经过过去两年来的低潮期，很多房子的价格已经跌了一定的幅度，在政策大松绑的背景下，买房者可能捡到价位比较合理的房子。
这种机会，现在的确在政策大松绑的亢奋期出现了。“不（需要）讲道理”的政策大松绑给一线强二线城市带来的的确是一种特殊的机会。希望“改善”的，当然可以利用松绑政策的机会入场买房，希望“补救”的，希望“捡漏”的，当然也可以在当下的特殊机会中搏一把。
但是，我还是想做三点提示：
第一点，这一轮政策大松绑的机会主要会在一线强二线城市出现，三四五线不是完全没有机会，但机会很少，对此认知要很清晰；
第二点，这种“不（需要）讲道理”的、有点“急迫感”的政策大松绑，它当然会有一个持续的时间，但如此特殊的效应基本上可以判断不会太长久，导致这些政策可能很快弱效或失效的并不是政策面基于市场表现躁动而取消松绑动作和回归管控，而是房地产背后的供需关系逻辑大改变，可能是供需两端自身的大退潮，也就是说，各类曾经的管控政策基本上都消失了，而供需两端也都回归理性和常态化了，这两种状况会罕见地同时显现；
第三点，即便一线强二线城市出现管控政策大松绑的政策“亢奋”现象，也不可能导致这些城市的所有地段、所有楼盘、所有房子都齐刷刷地上扬，城市内部同样会出现显著的大分化，任何希望借助政策亢奋期在这些重点城市买卖房子的人一定要头脑清晰，有些房子仍然不能买，不好卖，而且这种情况会长期存在，千万不要比政策还亢奋，一不留神又“踩坑”，又去当一回勇交智商税的“接盘侠”。买房人需要备足功课，精挑细选，才可能把这一轮政策亢奋期的阶段性利好真正用到自己的买房经历中去。
非常可能的是，中国房地产和楼市里面的所谓政策“亢奋”，以及跟进的市场亢奋，这样的历史恐怕是要退出历史舞台了，前些天我在另一篇公号文章中已经用了“时代绝唱”的词汇来形容这种局面，未来的房地产和楼市应该回归理性，回归常态，回归正常运行。我们对中国房地产仍然抱有充分信心，但那是由新发展模式支撑的稳健局面，而不是依赖阶段性的亢奋政策去支撑的躁动局面。