原标题：新政之后，新房火了！但二手房还是卖不动......

最近高层持续发糖，楼市回暖成为主流论调。

可这政策到底是利好一手还是二手，利好买房还是卖房，大家开始分不清了。

甚至有些广州中介，拿上海二手房网签创新高当论据，得出广州二手市场火爆的论点……

图源朋友圈

那么，新政已过两周，广州一二手楼市的真相，究竟如何？

简单来说四点：

1、新政对广州二手房整体水花不大，有水花的在前一周，上周又回到新政前的水平。

2、有换房意愿的人很多，但都不急，「无效挂牌」占坑观望的多。

3、二手市场中，改善房房东比较敏感，800万+价格段放盘多，导致挂牌均价有所上涨。

4、新政直接利好的是新房市场，带看多、成交多。

新政后二手挂牌激增？

多的只是「无效挂牌」

广州新政的风口，可以说是从8月30日「认房不认贷」吹起来的。

12天过去了，中介透露，贝壳内网二手房放盘量从172571套增长到173560套，累计净增989套。

图源中介

相当于新政以来，内网净增房源82套二手房/天。

这个增幅能说明什么？

这里我们不妨大胆假设，这期间成交的都是新放盘的房源。

那么，日均净增放盘=日均新增放盘-日均成交-日均下架/无证房源。

新政以来的相关数据，我们都可以盘算一下。

1）日均新增放盘（约650套）

我统计了下，1-9月贝壳平均到每1天，会流入多少二手房源。

新政后平均每天新增放盘大约650套，确实比前几个月有所回升，基本与4月持平。

放盘量增加，一定程度体现更多换房人群有入市的意愿。

但是，验证还没结束。

2）日均二手成交量（约68套）

截至9月10日，近两周广州二手房通过贝系的成交量总体有小幅增长。

8.28-9.3期间，当周平均每天成交约70套，环比前两周提升10%-20%。

很快，成交节奏开始放缓。9.4-9.10期间，也就是上周，平均每天成交量大幅缩水，仅剩60套/天，又回到新政前8月中旬的水平。

8.30-9.10，新政以后日均成交在68套左右，着实谈不上新政给二手带来的去化效果有多大。

3）无证/下架房源

再次扔出这个公式，日均净增放盘=日均新增放盘-日均成交-下架/无证房源。

82套=650套-68套-下架/无证房源

得出：每天平均要下架/无证房源=500套！！！

怎么样的房源会被下架、或者压根无上架可能呢？

第一，业主不提供三证，无法正式上架。第二，挂牌价远高于市场价，中介认为近乎0可能成交，所以选择下架房源。

也就是说，更多人放盘之后，还在继续观望市场，真正成交的不说寥寥无几，至少不像有些中介说的那么火热。

怎么说呢，新政刺激下，的确调动了业主想换房的某个神经，但动力还是差了点。

「总价800万+」改善房源，加速入市

新政对二手影响有限，可在有限的范围内，哪些人被影响了呢？

经过统计，挂牌均价环比上周，偏刚需户型没啥大变化，有明显上涨的，集中在3个面积段：

125-145平，180-220平，220-250平。

其中220-250平，涨幅最大，环比上周增长2%。

想来，这波政策松限，对市场更有信心的是，改善业主。

信心立起来，入市也就相对更畅快。

如图所示，总价300万以下，挂牌占比51%，为放盘主流；

300-500万，挂牌占比24%，500-800万占比14%，这将近90%的库存二手房，全是偏刚需+刚改价位，挂牌量没啥变化。

有变化的是高价位。

总价800-1500万、1500万以上的房源挂牌量，都比上周要提升1%。

到这里我们发现，新政后，率先被撩动的正是改善房房东。

首付新政利好改善

新房火了，二手房不吃香了？

二手房不火了，有没有可能，火的是新房。

据克而瑞口径，广州新房8.28-9.3成交面积12.06万平，日均成交1.72万平，环比上周提升14.86%。

并且，新房市场还在持续发酵。

今早，我就被1张贝壳喜报刷屏：

图源中介

9.9-9.10，贝壳累计带看超过4000+组，环比提升25%，累计成交破320+单，环比提升23%。

而且，新房火的不少还是来自番禺、黄埔、增城、花都、从化的刚需盘。

图源中介

可想而知，新政的确对市场有作用，只是作用力都偏向了新房。

总算明白，大部分二手蟹货房东，为什么只是光放盘不成交。

人都跑去买新房了，还成交个啥呢？

最后，问题来了。你觉得以后二手房会彻底成为「不动产」吗？评论区聊聊吧。

有买房卖房问题的，可以扫码添加大嘴一对一咨询。另外，还可以拉你到对应的楼市交流群。

还有其他问题，本周日晚9点，来我们直播间聊吧！