炒房成风、生育率暴跌、老人贫困…韩国楼市顶不住了：价格和成交量断崖式下滑
每经编辑：王月龙,毕陆名
在人口崩盘、居民债务、全球升息、经济衰退等多因素打击下，韩国房地产也撑不住了。
韩国楼市曾是全球最热的楼市，此前房价连涨数年。过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万元人民币，高居全球第二。
据羊城晚报6月12日报道，韩国的楼市已连续跌了一年。最热的首尔房价早已暴跌超30%，部分区域房价跌了40%，成交量更是暴跌70%。2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最。据《亚洲日报》报道，韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。
暴涨暴跌因“租房”而起
房东要么卖房要么跑路
据中国基金报报道，5月3日，韩国房地产信息服务企业“经济10000Lab”对法院登记信息进行分析，结果显示，今年第一季度首次购房（包括公寓、联排别墅、商务楼）人数达到6.8105万人，创2010年开始进行相关统计以来第一季度的最低值。2021年第一季度，首次购房者数量达到了14.8961万人，创下了历史最高纪录。然而去年第一季度降至8.7660万人后，今年的购房者数量再次降至历史最低值。
国君国际宏观分析师周浩写的一份研报称：韩国的房地产市场与其他主流国家不尽相同。在传统的租房与买房之外，存在第三种方式——传贳（shì）房，这是一种介于月租和所有权之间的选择。在传贳房租约最开始，租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%（具体由合约双方协议）的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金。合约通常为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后退还所有押金。租约期间押金的利息收入与租户无关，归房东所有，房东可将其作为收入。
传贳房作为韩国特有的产业，它是租赁和金融工具的“结合体”。另一方面，房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。在这种方式下，租客节省了开支，房东增加了个人资产，即使利率较低，银行业也通过庞大的业务规模获取了不菲的利差收入。这样一个三赢的局面推动了传贳房在过去几年间价格大幅上涨。
2021年8月之后，韩国开始了加息通道，特别是2022年3月份美国开始本轮加息周期以来，韩国为了防止美联储大幅加息使韩美利率倒挂幅度扩大，开始激进加息。
对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，甚至将这笔钱存到银行的利息收入也可能比租金还高，与其如此，租客当然不会再选择传贳房。
对房东来说，如果租客退租，房东拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”，这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东，面临巨大还贷压力，要么选择卖房，要么选择跑路。
家庭负债规模超过全国GDP
人均持有4.4张信用卡
据羊城晚报12日报道，之前曾有媒体曝出，有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂，引爆了一颗巨雷，房东直接消失，导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。但这都只是冰山一角。有专家预计，韩国今年还会发生更多、规模更大的传贳诈骗，预计会产生1兆八千亿韩元的损失。
不仅买房的普通人在杠杆中迷失，韩国房地产开发商的金融链条也面临着崩盘危险。媒体援引调查指出，韩国30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。韩国银行调查亦显示，已有约36％的房地产上市开发商的营业利润完全无法偿还利息，韩国房地产已经陷入流动性危机。
同时，韩国金融研究院报告显示，由于利率长期保持在低位，房地产影子金融（游离于银行系统之外，不受健全法规制度限制的房产基金、信托和项目融资贷款等房产金融投资产品）已达到750万亿韩元，刷新历史最高纪录，比2018年末增加88.6%之多。
据界面新闻援引彭博6月12日消息，韩国央行行长李昌镛提到，尽管楼市在缓慢复苏，但房地产贷款逾期正在上升，要注意金融行业的风险。“从中长期来看，要与相关机构合作，找到平稳降低家庭债务杠杆的方式，以免金融失衡现象再度积聚，”李昌镛周一表示。
国际金融协会（IIF）5月底公布的数据显示，今年第一季度，韩国家庭债务与国内生产总值（GDP）之比为102.2%，较去年同期的105.5%下降3.3个百分点，在34个主要经济体中仍处于最高水平，并仍然是唯一一个家庭债务规模超GDP的国家。
据韩联社报道，受疫情和经济低迷影响，韩国人信用卡持卡量去年增至人均4.4张，创2012年以来新高。
韩国信贷金融协会6月13日表示，2022年底韩国信用卡总数为1.2417亿张，较2021年（1.1769亿张）增加648万张，创下历史最高纪录。韩国信用卡总数在2011年（1.2214亿张）达到峰值，2014年（9232万张）跌破1亿大关。此后从2018年（1.0506亿张）起逐年递增，2019年为1.1098亿张，2020年为1.1373亿张。
据央视新闻消息，当地时间5月25日上午，韩国央行宣布最新2023年韩国经济增长预期，由此前的1.6%再度下调至1.4%。今年以来，随着韩国主力出口产品半导体类产品出口的锐减等因素持续发酵，韩国经济遭遇出口下滑、外贸赤字加剧等多重挑战，包括世界银行、韩国央行以及民间智库等各机构纷纷下调韩国今年经济增长预期。
新生儿越来越少
老年人越来越“穷”
据央视新闻5月24日消息，据韩国统计厅24日发布的《2023年3月人口动向》报告，今年第一季度韩国的总和生育率仅为0.81，刷新了有相关记录以来一季度生育率的最低纪录，与去年同期相比减少了0.06个百分点。韩国的总和生育率自2019年第一季度降至1.02后，已经连续16个季度低于1。
2023年第一季度韩国的新生儿数仅有64256个，比去年同期减少了4116个，同比减少6.0%，也同样创下了有相关记录以来第一季度新生儿数量的历史最低值。
韩国首尔（每经记者 王嘉琦 摄）
此外，今年3月，韩国的新生儿数为21138个，比去年同期减少了1864个，这也是历年3月新生儿数量的最低值。而今年3月韩国的死亡人数为28922人，随着死亡人数超过新生儿人数，3月份人口自然减少了7784人，这是韩国自2019年11月起人口连续41个月自然减少。
与此同时，人口加速老龄化的现状，正在困扰着韩国。据第一财经6月6日报道，近日，韩国雇佣情报院的一份论文显示，在韩国社会老龄化进程日益加速的情况下，老年贫困问题堪忧。该论文援引经合组织（OECD）2020年的数据，韩国老年人贫困率达40.4%，在经合组织成员国中位居第一，远高于第二名美国（23%）和第三名日本（20%）。以2021年为准，韩国65岁以上人群的就业率为34.9%，同样位居经合组织成员国之首，紧随韩国之后排名第二的为冰岛（31%），第三名是日本（25.1%）。同时，34.9%的65岁以上老年人就业率是当年OECD成员国平均水平（14.7%）的两倍多。
韩国学者金允俊表示，韩国老年群体就业率与贫困率均走高，这一现象在韩国并不难理解：一方面，韩国老龄化速度这些年在显著加快，甚至有“跑步”进入超老龄化社会的趋势，另一方面，与主要发达国家的老年人较早退休后享受老年生活相比，当前不少韩国老年人为维持生计仍从事低薪工作。
编辑|王月龙 毕陆名 杜恒峰
校对|卢祥勇
每日经济新闻综合自羊城晚报、中国基金报、界面新闻、央视新闻、第一财经、公开资料
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