“认房不认贷”一周！直击深圳楼市：新盘工作日热度堪比周末
华夏时报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
9月6日下午，深圳南山某项目营销中心。梁宝欣/摄
9月5日晚，《华夏时报》记者收到了深圳某房产中介的微信消息，“上个周末深圳新房的成交量已经翻倍了，量上来了，价格应该很快就会上涨。如果您最近打算出手，要抓住机会。”
对此，9月6日，记者走访了深圳南山部分新房项目，不少销售都向记者表示，深圳“认房不认贷”政策实现之后，来看的客户比之前多了不少，成交量也在慢慢上来了，项目销售比预期的好，政策效果慢慢显现。值得注意的是，记者是在工作日的下午走访了深圳南山部分新房项目，有的楼盘营销中心的热闹程度让记者有种周末的错觉。
据深圳房产中介张建（化名）表示，“上周（8月28日到9月4日），7天的时间，新房成交了492套，二手房成交了600多套。二手房实际成交量同比上涨77.5%，带看量涨了56.9%。而且政策是8月30日晚出的，再加上9月1、2日受台风的影响，如果是政策出来后拉到这个周周末的数据，那就是很恐怖了。”
不过，记者也了解到，目前深圳推出“认房不认贷”政策的效果主要体现在成交量上，而成交价格方面和政策出台之前相比，变化不大。
有新房项目诚意登记客户超1400个
“深圳‘认房不认贷’最直接利好的就是，在外地有贷款的客户，原来在深圳买房需要5成首付，现在直接变成3成首付的。对于这部分（在外地有贷款的）人群，首付变少了。”张建说道。
9月7日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者指出，这一轮政策的核心（认房不认贷）与2014年那一轮纾困（认贷不认房）刚好相反。“认房不认贷”支持换房需求，而“认贷不认房”支持多套房需求，对应两个完全不同的地产时代。2014年，楼市还在“上半场”，“认贷不认房”点燃热情；2023年，楼市进入“下半场”，“认房不认贷”疏通循环。
第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿也向记者表示，“认房不认贷”新政的出台可以一定程度促进刚需和改善性需求的释放，进而逐步提振市场信心。
具体到新政落地带来的市场影响，张建称，“认房不认贷”目前深圳楼市的成交量起来，但价格还没往上涨。同时，深圳蛇口某新房项目的销售人员也向记者表示，新政出来后，看的人也多了，因为很多人首付变三成了，关注度会变高。
9月6日，记者走访了深圳南山某新房营销中心，并在现场看到，即使是工作日的下午，前来看房的人仍围满项目的沙盘。同时，原本在向记者介绍样板房情况的现场销售，由于在同一时间有另外两组客户到来，不得不让项目助理前来帮忙讲解。
深圳南山某项目营销中心现场。梁宝欣/摄
据上述深圳南山某项目的销售介绍，他们楼盘推出1200套房源，截至到9月6日下午3点已有1480多个客户冻资10万元进行诚意登记，客户以改善型或者首套房刚需为主。
除了南山的项目外，深圳宝安的部分楼盘也承接到政策的利好。据鸿荣源珈誉府微信公众号消息，9月2日，深圳宝安鸿荣源珈誉时尚花园开盘，推出818套建面约76—105平3—4房住宅产品，当天销售596套，成交金额约28亿元。
鸿荣源珈誉府在其官微发布的文章中指出，“近期伴随着深圳官宣‘认房不认贷’、央行官宣首付降至2成等重磅政策利好齐发，置业黄金窗口期与珈誉府不谋而合。”而其相关销售喜报，也直接点出“业主抢占头波政策红利”。
图源：鸿荣源珈誉府官方微信公众号
同时，9月6日，记者在朋友圈看到，越秀瑞樾府的销售发了当天的销售喜报，周三（9月6日）劲销5套。
图源：越秀瑞樾府销售人员朋友圈
虽然深圳新房的成交量在“认房不认贷”政策落地后往上走，但是截至9月6日，记者仍未看到深圳有新房项目公开表示涨价。
值得一提的是，2023年8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，在随后到来的周末（8月26日—27日），市场上开始流传深圳实行“认房不认贷”的消息，同时也有市场消息称深圳部分新房项目开始涨价，像一份关于《深圳片区公司润曜府项目折扣回收通知会议纪要》的文件在网上流传，相关文件内容指出“9月1日前收回住宅5%优惠折扣”。
对此，华润置地于8月28日发布《关于市场传闻的澄清说明》，并指出“近日，公司了解到网络上流传关于润曜府销售价格的会议纪要截图，经核实项目没有召开相关会议，也没有关于价格方面的调整决策”。
同时，吴睿也指出，存量房贷利率下调叠加首付比例的调整，也越来越强的释放了积极信号。但新政落地还需时间消化，市场信心恢复需要一个过程，且很多潜在购买力在政策上尚待有效释放。政策面拐点已经出现，但市场面拐点有待观察。不少购房者仍处在观望状态，市场需要更强有力的组合政策来重建信心。
“二手房业主心态稳住了”
量升价稳，不仅体现在新房上，二手房亦是如此。
乐有家研究中心数据显示，8月30日新政官宣后，深圳乐有家门店成交量便开始逐日递增。新政后首个周末（9月2—3日），门店成交量对比此前周末行情涨幅明显，创下了深圳3月中旬至今的周末最高峰，但与2—3月小阳春时期比还略有差距。
同时，乐有家研究中心还指出，9月3日当天的成交量表现突出，是今年以来的第二高点，非常接近2月的单日最高值。而9月1日—5日，深圳乐有家门店成交量，对比今年8月同期上涨了80%，同比2022年最低谷时期上涨了370%。
深圳乐有家门店成交量。图源：乐有家研究中心
“其实，政策释放的东西，就是给大家买房的信心，业主是相当盼着政策出台。之前二、三月份的时候，深圳楼市的成交量上来一波，主要是因为有一部分去年年底的购买需求被释放了，（今年过年后那部分购房人群）去年就是一直等着，想观望过了年之后有没有政策出台，后来即使没有也还是要买，主要是需求在这，所以他们就赶到年后那个节点上购买。”张建说道。
张建指出，今年五、六月份的时候，有些业主很难熬，主要是有部分业主买在2020年的高点上，既没有政策，加上房价还存在下跌的情况，存在双重压力。
不过，据张建观察，政策出来后，二手房成交量上去了，很多业主的心态比之前平稳了很多。“之前二手房（价格）往下跌，很多是因为业主稳不住了，他不知道什么时候是个头。有些业主非常焦急，也很被动，主要是卖房子卖得很被动，所以（前段时间）才有了那么多低价的笋盘去成交。现在的业主都觉得，最难熬的时候都熬过来了，那我这个房子可以再等一等（再卖）。”张建说。
乐有家研究中心指出，虽然深圳二手房交易量有明显上涨，但成交价格仍能保持平稳态势，楼市发展更加稳健。
乐有家研究中心数据显示，9月1—5日，深圳乐有家门店成交的房源中，65%是低于参考价成交的，9%是略高于参考价5%成交的。只有17%是高于参考价20%以上成交的。与七、八月相比，新政后低于参考价成交的占比处于稳定状态，成交价方面没有明显变化。
图源：乐有家研究中心
不过，张建指出，“目前是量起来了，价格没往上涨。价格是指成交价格，其实有相当一部分的业主的价格已经往上调了，但是调了还没有成交，就是说市场还没有去验证。如果它调了还有成交，就说明这个价格在往上涨。但是，积累到一定的量，量变决定质变，要是一直是这个成交量和带看量的话，那价格一定是一个（上涨的）趋势起来。”
据张建描述，现在最先卖掉的那一批房子，业主在出政策之前已经调了很低的价格，所以那一批房子一定是最先被消化掉。消化掉后，不着急出手的业主不会急着把房子价格调低再去卖，也就是说他会按照他现在的报价去卖。
“那现在业主的报价能不能成交？如果购买需求在这，等低价的房卖掉之后一定会有成交。而且房市的信号是在向好，比如之前某个小区的其中一套卖450万元，现在卖480、490万元，如果成交了代表市场认可这个价格，那就会以这个作为标准，最起码这个小区是以这个作为标准。”张建说道。
不过，李宇嘉向记者指出，之前实施的“认房又认贷”错伤了很多换房需求，会激发这部分需求，也会带动部分刚需。政策纠偏以后，一定会有很多人踊跃换房，为实现这一目标，也会调低二手房挂牌价格，以求尽快出货。
在李宇嘉看来，本质上，“认房不认贷”支持“卖一买一”的换房需求，卖掉房子、凑到首付，再申请杠杆，换大房子、好房子。当然，此举顺应改善型购房主导的时代。各大城市新房市场大户型主导、改善盘主导。另外，相比2014年，现在房价确实太高，要“先卖后买”来创造换房的能力。
李宇嘉表示，与一季度因前期疫情积压的需求释放而出现“小阳春”，但那一波需求在二季度衰减一样，此次政策利好带来的年底行情修复，脉冲响应或在年底甚至11月份减弱。未来楼市能否企稳，就需要看基本面的修复态势了。
“中长期也不用太悲观，全国存量住宅有500亿平米，如果50年更新一次，每年也有10亿平米。加上改善型需求、人口流动需求，保底在‘12亿平米’。大家之所以感觉很艰难，是因为近些年是释放泡沫的过程。”李宇嘉说道。
本期编辑：刘锦平
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