地产大变局：万科掉队，保利一骑绝尘
文 | 村长
前5个月房企的销售数据出来了，看了下榜单，与以往相比，变化不小。
1、百强门槛大降，有些纯属凑数
以前的榜单强手如林，现在却是矮子里拔将军，甚至为了排够百强都要硬凑数了。
2023年1-5月全口径百强的门槛都已降低到了50亿左右，权益百强的门槛降到了35亿。
而且即便如此，这里面还夹杂一堆暴雷房企。
2、格局大变、物是人非
之前世人熟知的“三巨头”、TOP10、TOP20房企如今都已大变，物是人非。
随着分化的颗粒度越来越细，甚至我们都不能再简单的用10强、20强去评判房企的实力。
比如TOP10中，第6和第10名的房企可能完全就是两个级别的，体量上能相差一倍。
下面说说具体的。
01
千亿房企大缩水
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2023年1-5月，全口径销售额破千亿的房企有6家：保利、万科、中海、华润、碧桂园、招商，基本回到了2020年的水平。
与行业最巅峰的时候（2021年上半年）比，则是大幅缩水。
要知道，2021年1-5月，全口径销售额破千亿的房企高达15家，第16名的新城离千亿也只差了55亿。
02
房企间大分化，千亿与非千亿断层
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除了数量上萎缩外，千亿与非千亿房企之间的断层也非常明显。
比如2023年1-5月，第6名招商蛇口的全口径销售额为1369.5亿，到第7名绿城时，骤然变成了827.4亿。
中间足足差了540多亿，差额足以装下一个第15名的绿地（475.9亿，又是一个暴雷慢慢掉队的）。
而在前两年，这种断层感就几乎不存在。大家之间咬得很紧，竞争很激烈。
比如在2021年1-5月，1000-1300亿之间的房企就有8家，分别是：
金地、华润、世茂、绿地、龙湖、金茂、旭辉、绿城。
800-1000亿之间的房企又有4家，分别是：
新城、中南、金科、阳光城。
千万不要忽视断层的信号意义。
考虑到行业的高增长不再，这意味着未来下面的房企很难再挑战前面五六家这些千亿房企的龙头地位。
03
新格局已定
——
在最新的榜单中，上一个时代的高杠杆、高周转型房企大多已跟时代告别。
比如恒大、比如融创、再比如绿地这些。
而新的格局已大致成型。
比如第一梯队的六家房企（保利、中海、华润、招商蛇口、万科、碧桂园），有四家是央企，一家混合所有制，一家纯民营。
这其中，最有竞争力的是四家央企，万科由于自身管理等原因，最近几年在慢慢掉队，目前还没看到重新向上的信号。
而碧桂园则努力的求变。
比如，
过去两月，碧桂园已连续在二线城市拿了5宗地。
总的来说，行业的新TOP5格局已相对明朗，即保利、中海、华润、招商四大央企+万科。
这里面变量大一些的还是万科。
其实吧，较于“保中华招”，万科这两年颓势明显。
就拿今年来说，
2013年1-5月，保中华招四家房企的全口径销售增长都在2位数以上，华润和招商蛇口的增幅更是在40%以上，而万科却微跌0.8%。
另外，尽管从全口径看，万科还排在第二，但这里面注水比较严重。
如果从权益销售额上看，万科不仅大幅低于保利、中海、华润，也低于碧桂园。
还有一点，这几年由于自身原因，万科无力拿地（别喷，不是万科不想，真的是无力），往后几年的表现也不容乐观。
比如，
中指研究院的统计就显示，2022年华润权益拿地金额873亿、中海751亿、保利734亿，稳居前三甲。
而万科的拿地金额仅241亿，排第13位。
大家都知道，面包是需要面粉做的。
04
保利有点“一骑绝尘”
——
我们再看看新的带头大哥保利的表现。
2023年1-5月，保利的操盘销售额、全口径销售额、权益销售额，均位居行业第一，且与第二名拉开了明显的差距。
操盘金额1803亿，行业第一，比第二名万科多出190亿；
全口经金额1956亿，行业第一，比第二名的万科多出298亿；
权益金额1416亿，也是妥妥的行业第一。
而从2022年8月到现在，保利已经连续9个月销售额全国第一，月度销冠一直牢牢掌握在保利手中。
此外，截至2022年底，保利的总土储货值2.33万亿，同样位居行业第一。
保利的“第一”不仅体现在规模总量上，在全国层面的城市深耕上，保利同样遥遥领先。
截至2022年，保利在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三，分别较2021年增加8、9个。
05
生猛的华润、尴尬的土地榜
——
这两年，行业表现最好的三家企业就是三大央企：保利、中海和华润。
但这三大央企又是有差别的。
比如，保利和中海，都是稳中有进，而华润则是一改往日的风格，猛冲猛进。
最典型的就是，华润在拿地上的生猛。
2022年，华润权益拿地金额873亿，行业第一。
2023年，华润更猛。
在2023年1-5月的拿地榜中，华润新增土地货值673.2亿、新增土地价值486.7亿、新增土地建面248.3万方，三项数据均位居第一。
不过从整个榜单来说，除了华润生猛之外，今年1-5月的拿地百强榜单是有些尴尬的。
10强的拿地货值门槛，较于去年略微增长。
而20强、30强、50强的拿地门槛，较于去年同期，出现了两位数的下降；尾部的百强，反而逆势增长了9%。
为什么会这样呢？
1、10强中像碧桂园、龙湖如今在拿地都比较保守。
2、20-50强，有不少是暴雷房企，它们已失去了拿地的能力。
3、50-100强，有些小房企在今年上半年机会性的加大了拿地，拉高了数据。
总的来说，目前今年1-5月的土地市场还是比较低迷的，数据比去年同期还差。
06
传统豪强要么暴雷，要么平庸化
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前面说了，在第6名（招商蛇口，1369亿）与第7名（绿城，827.4亿）之间出现了明显的断层。
所以，传统的10强、20强的划分，已无法反映房企横向之间的水平。
如果前面说的TOP6属于第一梯队房企。
那么TOP7-14就属于第二梯队房企，分别是绿城、龙湖、滨江、建发、金茂、金地、越秀、华发。
2023年1-5月，第7名绿城的全口径销售额827亿，第14名的华发为649.6亿，中间仅差了177亿，相差并不大，跟以前大家对这两家企业的认知有较大的差距。
这8家房企又可分为两类：
区域性房企：
比如杭州的滨江，厦门的建发，广州的越秀，珠海的华发。
典型如滨江，2022年杭州一城的销售额就占到其全年业绩的56.7%；同期，其新增41块土储中，有38宗在杭州。
这些区域性房企逆势崛起，背后是地产下半场，战略聚焦、城市深耕的胜利。
但这也需要辩证的看，区域性房企能够崛起的前提是深耕的区域基本面够强，能够支撑需求。
否则很可能活成反面教材，典型如深耕河南却暴雷的建业。
全国性房企：龙湖、金地、绿城、金茂。
这4家房企中，绿城就不必多说了。
从一家民企成功变身央国企，如今寄托着大股东中交在房地产行业的雄心壮志，这几年的逆势猛进就是答案。
金茂，背靠中化，也是根正苗红的央企。
龙湖是行业最优质的民营房企，表现一直很稳，不过总体上也在下滑中。
金地，早年和保利、万科、招商齐名，号称“招保万金”。
但这些年掉队明显，早已被后三者远远甩在后面。
自2010年，这家企业因内讧，导致张华纲、凌克、赵汉忠的金地“三驾马车”解体后，这家企业就一直没有消停过。
脱胎于国资的金地，目前是一家被职业经理人实际控制的企业，曾经有不错的产品和口碑。
但这些年，问题不少。
顺周期的时候，随着大势也能吃碗肉，一旦行业调整，金地就开始往下，而且幅度比别人大。
07
新时代来了，可能是寡头时代
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在以前，TOP15 — TOP35是白马、黑马房企扎堆的地方，企业都相当能打，也有成长性。
但经过一波暴雷后，中部房企集体塌陷，现在TOP15以后就基本已没法看了。
第15名的绿地、第16名的融创、第18名的旭辉、第22名的恒大、第32名的世茂都已公开暴雷。
它们的名次大概率会进一步下滑。
TOP36 — 45之间，也有很多暴雷房企，比如第36的中南、第42的阳光城、第44的佳兆业。
剩下的，要么是些很难做大的地方国企；要么追求小而美，如仁恒。
总的来说，TOP15以后的房企，基本失去了想象力，很难有搅动市场格局的“黑马”房企出现。