幸福里研究院：政策频出，“金九银十”房产市场能否走出悲观？
回顾2023年1-8月的房地产市场，2-3月期间，因历史积压需求的集中释放以及人们对于预期的普遍转好，市场迎来了喜人的“小阳春”。但进入4月后，市场热度快速消退，并且持续趋冷。而今年的6月，与以往年份中6月作为新房销售的旺季更是形成鲜明反差。
同时，通过观察长期历史数据，我们发现了一有趣的现象，即房地产市场以往所具有的月度周期性已被彻底打乱 。从下图中可以看到，2019年和2020年的6月、9月、12月都是市场旺季，分别对应着我们通常所说的房企半年度冲刺、“金九银十”、以及年末“大冲关”。即使在2020年，年初因疫情的影响，市场成交骤然下跌，但此周期性的规律依然明显。
但是由于受到疫情反复、经济波动、以及政策调控的三重作用，自2021年开始，2-3月便成为了房地产市场较为繁荣的月份，2021年至2023年这三年均出现了“小阳春”的现象。而此消彼长的是，1)“金九银十”的市场则表现不如以往耀眼;2)6月份作为销售旺季的特征虽在21-22年仍有体现，但在今年也已不再显著;3)同样的，每年12月的“大冲关”，也从以往的年度最高点(例如19-20年)滑落至了略微超过月度均值的水平。
可见，在多因素叠加共振的影响下，以往的市场周期具有了新的变化，而且这个变化还在持续之中，新的规律尚未形成，那对于未来我们又如何判断。
长期来看，房地产虽难以重复2021年之前高歌猛进的态势，但基于经济社会客观发展规律，人们对于住房的真实需求依然存在。一方面，随着城镇化率的提升，将持续带来刚需的住房需求。根据公开数据及第三方研究，2021年末我国全国常住人口城镇化率为64.7%，预计2030年将提升至72.4%，而对比其他主要国家，此值的终点则在80%以上，我们还有很大空间。另一方面，随着我国人均住房面积的提升，也将带来改善需求的释放。目前我国实际人均住宅使用面积约30平方米，显著低于发达国家的40~70平方米。据申万宏源等多家券商的研究指出，由于上述两类主要需求的叠加，未来数年内，全国新房的需求中枢约在 10.5 亿平方米 / 年，对应的市场规模在 10 万亿 / 年。
同时，我们认为“房住不炒” 的大基调不会改变，在此背景下，房地产市场的运行也将更加平稳。正如724的政治局会议上提到，“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，即表明我们对于房子的投资需求已被有效抑制，是 “ 房住不炒 ” 阶段性的实现 。“房住不炒”虽然未在此次会议上提及，但这并不代表会重新“炒房”，例如2021年12月政治局会议，同样未提“房住不炒”。
对于短期的市场判断，我们认为，一方面要注重对国家房地产调控政策的理解，一方面则是对于经济环境以及市场预期的把握。
政策方面，2023 年 7 月房地产调控政策迎来拐点， 7 至 8 月期间，各中央及地方具体方案逐渐落地， 梳理近期发生各重要事项如下：
1)07.14 央行，“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间...”
2)07.14 央行，“...支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定降低存量房利率...”
3)07.24 政治局会议，“...适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策...”
4)07.25 证监会，“...坚持股债联动，继续保持房企资本市场融资渠道稳定...”
5)07.27 住建部，“...进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款 ‘认房不用认贷’ 等政策措施...”
6)08.03 公安部，“...全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策...”
7)各地市相继出台政策细则，其中具有代表性的有，08.30广州和深圳官宣“认房不认贷”，以及09.01北京和上海亦开始执行，一线城市全面落地
如果追溯的更久一些，从去年11月的“三支箭”伊始，到今年1月的“可阶段生取消首套房贷利率下限”，3月份的推动“带押过户”，4月份“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，5月份印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，6月份下调LPR基点等等。从这一系列工具逐步出台的方式中可以看出，我们不想再大水漫灌，而是想涓涓细流，是要一个动态找平衡的过程，最终是为了实现房地产的 “ 软着陆 ” 。
看到了这点后，我们再来回顾这些政策落地的效果。2023年上半年，全国新房成交5.7万亿，同比-1.8%(统计局于上半年曾下调2022年的数据，本文中未遵循此调整，仍按官方原始数据)，即说明新房市场整体上就是在沿着之前的水平而运行 。另对于二手房，作为存量市场，其对于经济拉动效用是有限的，不过从数据上看，2023年上半年全国二手房成交约3.2万亿，同比+40.7%，说明已然得到了有力的恢复。分城市能级，截至6月，三线及以下城市持续处于疲态，二线城市二手成交累计持平，其余市场均保持恢复态势，且高能级城市的二手房表现较为突出。
再进一步观察7月和8月的成交情况。按统计局数据，7月全国新房成交6546亿元，同比-24.3%，与23.06同比跌幅基本持平，形势不容乐观。
全国8月的数据还未公布，但可以观察几个重点城市，从新房的成交套数和成交金额两个维度看，同比跌幅甚至有加重的态势。
此时，就更好理解7-8月份这些政策密集的出台了——市场超跌，需要扭转预期，需要释放需求，要向均值回归，要找到平衡。所以无论是购房的老百姓，还是维护市场健康发展的监管部门，无论是有意识的，还是无意识的，都将共同 参到这个找 平衡的过程之中 。
最后，面对目前较为悲观的市场，想起霍华德·马克斯在《周期》一书里的一段，非常的应景，悲观并不可怕。
...那个时候(指08年金融危机)，“传统的智慧”认为，住宅需求绝对不会再复苏。相反，大多数人都相信：居者有其屋破灭了，住宅需求将会一直保持这样的大衰退状态...
...他们引用的依据是，现在年轻人有拒绝买房的趋势，房地产市场崩盘，抵押贷款泡沫破裂把年轻人吓坏了，他们宁愿租房子，也不愿买房子。但是和往常一样，他们过度简单地推论，而没有质疑这种现象能持续多久。...他们不能真正地理解周期、坚信周期，周期是有涨必有跌，有跌也必有涨的...
...关于这一点，参看2017年5月12日的《华尔街日报》，上面有篇文章的标题是《租房的年轻一代现在都买房了》，里面的数据很有意思：“第一次买房人占所有买房人的比例，今年2017年为42%，高于2015年的38%，也高于最近一波房地产周期最低点2011年的31%。”那种简单地推论现在年轻人都拒绝买房的说法，在事实数据面前，不攻自破了...
所以，这次的“金九银十”，希望不只是房子的一次营销活动，更希望是我们走出悲观的一个契机。