大量房东紧急出逃!韩国房价跌穿,房东还不起钱
华夏时报
2023-06-13 10:32:00
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原标题:大量房东紧急出逃!韩国房价跌穿,房东还不起钱

“这世界很好,可惜对我不好。“4月,韩国已经爆出17起全租房诈骗受害人自杀的惨剧。

还不起钱,大量房东紧急出逃

2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求,韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%,成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发,韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价直接飞起。

不过,最近,韩国房价崩了。2022年3月起,美联储开启了数轮强势加息,严重依赖进出口贸易的韩国为了平抑汇率波动风险,紧随其后开展同步加息,基准利率暴力拉升至3.5%,房贷利率更是高达7%-8%。

2021年8月随着韩国央行开始加息,房价开启了崩盘模式,首尔实际交易房价暴跌25%,部分社区更是跌了3-4成,跌幅达历史之最,成交量也暴跌超7成。

据《亚洲日报》报道,韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%,降幅创下历史新高。

首尔房价暴跌30%,部分区域房价跌到40%,成交量更是暴跌70%,银行断供数百万人。大量的房东因还不起钱,紧急出逃。留下的房客走投无路。

韩国楼市曾是全球最热的地区之一

韩国楼市曾是全球最热的地区之一,此前房价连涨数年。过去5年,韩国房价整体涨了80%,2020~2021年最大涨幅超过40%,首尔更是超过50%,房价一度达每平方米15万人民币,仅次于中国香港。

为何暴跌?杠杆游戏

这狂热到狂跌的背后,是一个有韩国特色的老故事——杠杆游戏。

2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求,韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%,成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发,韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价直接飞起。

韩国房价“越调越涨”背后不仅是炒房房东的贪婪、普通民众的焦虑、海外投资者的煽风点火,还有韩国的特色制度——传贳(shi,第四声)房,也叫全租房制度,它让无数人对加杠杆买房趋之若鹜,为房价助涨助跌。

全租房制度,就是房客按照房价的一定比例(一般在50%-80%左右),给了房东押金,就可以“免费”住,不用再交房租。一般是两年为期,房客退房,房东全数退还押金。

举例来说,在首尔,月租一套公寓怎么也得需要五六千元人民币。但是,如果去银行贷款付全租押金租房,每月所需要支付的利息,只有普通月租的1/4,甚至更低。

说它是租房模式,但本质上,这是一种贷款,那一大笔押金就是房东向房客借的钱,以房子做抵押,支付利息的方式就是给房客免租金。

看起来双方都受益的政策,其实隐藏巨大风险。房东拿到押金肯定是要去投资,而房地产仍是不二之选,也把房价炒了起来。租客靠着银行给的贷款可以“首付”押金“免费”住房,本以为可以攒点钱自己买房,但愈发高的房价总是可望不可及,只能继续“传贳”。

就在楼市参与者不停加杠杆的基础上,加息又下了一剂猛药。2021年8月至2022年7月,韩国六次加息。随之,贷款利率上升,买房的人还贷成本有所增加。而那些从银行贷款租房的人,负担也加重,转向普通的月租房。但当租客想退租,向房东要回全部押金时,很多房东因为都是“投机炒房”(拿着A租客的押金付B房的首付,B房的押金付C房的首付……),无法退回押金,只能选择卖房,卖房的越来越多,这样房价就会越来越低。大家都抢着卖,房地产泡沫便开始破裂。

之前曾有媒体曝出,有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子,最终由于杠杆加太多,资金链断裂,引爆了一颗巨雷,房东直接消失,导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。

但这都只是冰山一角。有专家预计,韩国今年还会发生更多、规模更大的传贳诈骗,预计会产生1兆八千亿元的损失。

不仅买房的普通人在杠杆中迷失,韩国房地产开发商的金融链条也面临着崩盘危险。

来源:羊城晚报·羊城派、中国基金报、格隆汇、泽平宏观

本期编辑:枫桥

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