我猜很多人没看懂，广州这轮旧改将带来什么
有些大招，放得比较猛，就常常会让人忘了，这其实是连招的一部分。
这阵子，楼市新政的力度和广度，都深深震撼了市场和从业者。
而同一时间，还有另一件事——
9月1日，广州城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会召开。
图源：羊城派
在前几天的文章中，我们也写了广州安居集团是做什么的，对于广州又意味着什么。（点此戳前文《广州城中村，一场巨变正在到来》）
这场大会的和这个新面孔的亮相放在一起举行，又跟楼市新政出台的时机撞在一起，很有意思。
新政浪潮下，人们会猜测，楼市是不是要重回疯狂的年代了？
而近来的发声，也有回应这个问题——
既然楼市的紧箍松开了，就意味着要贯彻“房住不炒”，不能只依靠政策调控，还需要整个住房体系的改变。
广州大力推进城中村改造和成立安居集团这两件事，就有着改变广州楼市体系的“能量”。
更适合广州体质的保障房
首先，安居集团成立的背后，将是广州住房供应体系的重要改变。
今年以来，高层关于楼市的表态中，有另一件事也是从未缺席的，那就是保障性住房的建设和供给。
例如，那场引领了楼市政策巨变的会议，就着重提到了这点，这个意义不用多说。
就楼市新政出台的前几天，一份关于保障房建设的政策也新鲜出炉，要实现住房供给新模式。
广州安居集团的成立，正是广州在这件事上的迈出的重要一步。
按官方的说法，广州安居集团将负责广州住房保障体系的运作，有公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三大主营业务。
根据“十四五”定下的目标，到2025年，广州要全面完成66万套保障性住房建设筹集任务，其中公租房3万套、保障性租赁住房60万套、共有产权住房3万套。
共有产权房，大家都不陌生了，目前广州在售的项目就有好几个，达成目标相对不难。
而保障性租赁租房的建设筹集任务，则是最重的。
安居集团筹建保障房的渠道，主要有城中村改造转化、存量房源整租运营、“工改租”“商改租”、产业园区配建、集体土地新建租赁住房、土地公开出让建设等。
而众所周知，广州的城中村，占地广袤，存量房源庞大，某种意义上，其实一直就在市场上扮演着打工人的“廉租房”的角色。
城中村改造转化——房源整租运营，无疑就是更适合广州体质的保障房筹建途径。
像广州在征集意见的城中村改造条例，放在首位的，就是“通过城中村改造加强住房保障和人才安居”
所以，今年轰轰烈烈全面重启的城中村改造工作，并非心血来潮，很大程度，就是要借此，推进保租房的建设。
此外，今年广州拿出的另一个新招——“房票安置”，也是有这方面考量。（关于房票，详情点此戳前文了解）
用房票替代安置房，这除了是去库存的神招外，也意味着城中村旧改将不再需要建设安置房。
“空闲”出来的土地，也将有一部分，用来建设保障房。
这方面，广州的学习经验，就是隔壁深圳。
有值得广州借鉴的，也有帮广州踩过雷的。
例如，搞保租房的钱怎么来，又怎么持续输血甚至自己造血；如何保证统租模式下，租金基本不涨或者涨幅在接受范围内；又如何在做到这点的前提下，平衡房东和租客的利益（房东不能少收钱，租客不能多交钱）......
能搞明白这个模式的人，值得一个经济学奖。
广州楼市，将发生什么变化
66万套保障房，对广州楼市，又将带来怎样的冲击？
在本周的一场会议上，也有高层表态：“保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。”
当然，封闭管理，不得“上市交易”，并不意味着买一套保障房就要成为传家宝。而是会给保障房的流通加上严格的限制。
例如广州目前的共有产权房，就是不动产证满2年之后才能转让。并且只能转让自己的份额，出让对象也要具备购买共有产权房的资格。
接下来广州将建设的保障房，预计也将设置众多限制购买或者流通的条件。
加上其中大部分为保租房，因此短时间内，不会对商品房市场带来太大的冲击。
这样的模式，最能作为参考的就是新加坡的“组屋”模式。
新加坡组屋，图源：摄图网
“组屋”，就是政府提供并制定价格的公共住宅，价格是商品房的五六成。
组屋的流通也有严格的限制，如仅限新加坡公民购买，限售5年，转让对象只能是新加坡公民或者永久居民等。
这样的模式下，新加坡目前有超80%的居民居住在组屋中，人均住房超30㎡，住房自有率高达90.9％。
但新加坡主要面向高收入人群的私人住宅市场，并未因此熄火，甚至近年来依旧保持可观的涨幅。
这或许，就是这轮保障房建设的浪潮，想要达成的模样。
广州在保障房建设、城中村改造的这一系列新举措，已经预示了在楼市新政之下，广州楼市可能打开的局面。
1. 各类保障房，将逐渐成为更多新广州人，或者说刚需置业者租房、买房的选择。
这对于新政给楼市的刺激，将起到一定程度的“对冲”作用。
2. 保障房规划较多的区域，刚需市场将受到一定分流。
即便保障房在流通上有诸多限制，只要价格够低，肯定会有不少刚需客会被分流。
3. 改善市场，将较为不受到保障房供应的影响。
这不用多说了。
总之，一个住房供给新模式，已经在到来。但它将通向何方，对每个人来说都是很难预判的。
比起楼市新政，这同样值得我们观察下去。
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