原标题：​房企发债明显增长，股权融资有望迎来小高峰

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本月要点

· 融资概况：8月融资规模同比大幅上升，1-8月融资总额同比降幅收窄。

· 融资结构：信用债、信托发行量下降，海外债零星发行。

· 融资利率：综合融资利率同环比下降。

· 企业发行动态：招商蛇口发行额度最高，珠江实业成本最低。

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融资概况：8月融资规模同比大幅上升，1-8月融资总额同比降幅收窄

中指研究院监测，2023年8月房地产企业非银融资总额为697.1 亿元，同比大幅增长22.2%，环比下降9.6%。行业非银融资平均利率为3.35%，同比下降0.27个百分点，环比下降0.11个百分点。2023年1-8月房地产企业债券融资总额为5510.0亿元，同比下降8.5%，降幅较上个月收窄3.2个百分点。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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融资结构：信用债、信托发行量下降，海外债零星发行

从融资结构来看，8月信用债规模占比66.5%，海外债占比3.6%，信托占比1.9%，ABS融资占比28.1%。具体来看，8月，房地产行业信用债融资463.3亿元，同比大幅增长59.0%，环比下降10.1%；海外债发行金额24.8亿元；信托融资13.3亿元，同比下降74.2%，环比下降55.3%；ABS融资195.7亿元，同比下降14.1%，环比下降13.5%。

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2023年1-8月，房地产行业信用债融资3319.3亿元，同比下降0.1%；海外债发行135.5亿元，同比下降23.1%；信托融资254.4亿元，同比下降65.6%；ABS融资1800.8亿元，同比增长1.0%。

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8月信用债发行小幅下降，受上年低基数影响，发行总量同比大幅增长，其中，龙湖、滨江、美的置业、中骏、金辉等5家民营房企成功完成信用债发行，民营房企发行金额57.2亿元，规模为2023年以来最高水平。8月，美的置业先后发行三期中期票据，合计金额24.2亿元，其中，美的置业集团有限公司2023年度第三期绿色中期票据发行金额4.2亿元，发行利率4.90%。

表：2022年11月-2023年8月各类企业信用债发行统计

备注：规模单位为亿元

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8月海外债在连续两月断发后恢复发行，发行企业为绿景、临沂城投，2023年以来海外债偶有发行，月均融资额极小，海外债发行渠道几近中断。

信托发行规模2022年4月以来持续下滑、规模锐减，单月融资额低于百亿元，2023年8月进一步下滑不足20亿元，融资渠道几近关闭。

ABS发行金额同环比有所下降，发行量不足两百亿元，规模较小，其中，供应链ABS是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达53.0%，CMBS/CMBN、类REITs分别占比34.2%、3.9%。

融资利率：综合融资利率同环比下降

从融资利率来看，本月融资综合平均利率为3.35%，同比下降0.27个百分点，环比下降0.11个百分点。融资综合平均利率下降主要是本月ABS、信托融资成本下降，海外债占比极低的影响。其中，信用债平均利率为3.37%，同比下降0.05个百分点，环比下降0.01个百分点；海外债平均利率为7.36%；信托平均利率为6.86%，同比下降0.73个百分点，环比下降0.11个百分点；ABS平均利率为2.56%，同比下降0.42个百分点，环比下降0.63个百分点。

企业融资动态：招商蛇口发行额度最高，珠江实业成本最低

从典型房企债券发行来看，本月招商蛇口融资额度最高，合计96亿元，珠江实业平均融资利率2.60%，融资成本最低。

表：典型企业2023年8月债券发行统计

备注：规模单位为亿元，利率单位为%

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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到期债券余额：9月到期债券余额超七百亿，信用债占比近七成

2023年9月到期债券余额为734.8亿元，其中，海外债占比为30.2%，信用债占比为69.8%。2023年内到期债券余额为2607.2亿元，其中，海外债占比为35.6%，信用债为64.4%。

表：房企到期债券余额统计

备注：规模单位为亿元，海外债按当月最后一天汇率换算为人民币

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

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融资展望：房地产重磅政策密集出台，境内融资回暖可期

7月24日中央政治局会议释放了积极信号，明确了“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。近日，房地产重磅政策密集出台，中央及地方政策利好接连落地，楼市真正迎来了“政策底”，总结下来，主要涉及三个方面：一是，全面执行首套住房“认房不认贷”政策，目前北上广深均已跟进落实。二是，明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR+20基点。三是，降低存量首套房贷利率。8月底监管部门密集出台政策利好，降低购房者置业门槛和购房成本，尤其是一线城市全面落实“认房不认贷”政策，为市场注入信心，有望带动更多购房需求释放，激活楼市交易。短期内核心城市市场行情可期，预计本轮市场恢复或更多地集中在一二线城市，其中北京和上海市场有望在政策带动下加快企稳好转，市场恢复情况及持续性或好于广深及二线城市。更进一步来看，若核心一二线城市房地产市场能够企稳回升，也有助于更多城市稳定市场预期，进而带动全国房地产市场逐渐修复。

与销售端政策优化调整同步，7月以来，央行、金融监管总局等机构连续释放利好消息，房地产融资政策维持宽松。7月10号，央行、金融监管总局发文延长“金融16条”有适用期限政策到2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。8月3日，央行召开金融支持民营企业发展座谈会，强调推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展；满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。8月27日，证监会阶段性收紧IPO节奏，特别指出房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。8月30日，金融支持民营企业发展工作推进会在人民银行总行召开，有关部门正抓紧制定金融支持民营企业发展有关政策文件，目标是持续提高民营企业贷款占比，努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济发展的贡献相适应。8月在监管部门指导下，民营房企信用债发行量创新高，发行企业范围有所扩大。

近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但从政策改善到市场见效通常需要一个过程，政策优化将有助于推动销售企稳、融资回暖。信用债在市场企稳复苏、政策鼓励下，发行规模有望保持稳定，特别是优质民企将获得相应发行机会；ABS成为仅次于信用债的融资渠道，有底层资产支持的CMBS/CMBN、类Reits仍将保持较高发行占比；股权融资预期将迎来小高峰。

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➤政策解读

京沪“认房不认贷”，重磅组合拳能否带动楼市复苏？

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2023年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜

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2023年1-8月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

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房企债务违约仍在持续，退市潮不可避免

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➤房地产市场

2023年1-7月全国房地产开发经营数据解读

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中国房地产市场月报2023年08月

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中国300城市土地市场交易情报（2023年8月）

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➤指数研究

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年8月）

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最新！2023年7月十大城市二手房房价地图

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