韩国楼市崩了?
金融界
2023-06-12 22:22:45
0

原标题:韩国楼市崩了?

大家好,来看看韩国楼市。

韩国楼市暴跌

韩国楼市曾是全球最热的地区之一,此前房价连涨数年。过去5年,韩国房价整体涨了80%,2020~2021年最大涨幅超过40%,首尔更是超过50%,房价一度达每平方米15万人民币,仅次于中国香港。

2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求,韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%,成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发,韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价直接飞起。

不过,最近,韩国房价崩了。2022年3月起,美联储开启了数轮强势加息,严重依赖进出口贸易的韩国为了平抑汇率波动风险,紧随其后开展同步加息,基准利率暴力拉升至3.5%,房贷利率更是高达7%-8%。

2021年8月随着韩国央行开始加息,房价开启了崩盘模式,首尔实际交易房价暴跌25%,部分社区更是跌了3-4成,跌幅达历史之最,成交量也暴跌超7成。

据《亚洲日报》报道,韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%,降幅创下历史新高。

在首尔,部分公寓价格下跌了30%-40%,而成交量更是暴跌70%以上。

5月3日,韩国房地产信息服务企业“经济10000Lab”对法院登记信息进行分析,结果显示,今年第一季度首次购房(包括公寓、联排别墅、商务楼)人数达到6.8105万人,创2010年开始进行相关统计以来第一季度的最低值。2021年第一季度,首次购房者数量达到了14.8961万人,创下了历史最高纪录。然而去年第一季度降至8.7660万人后,今年的购房者数量再次降至历史最低值。

传贳房——利率“加速器”

分析认为,一种称为“传贳”的租房制度近年来快速推升了韩国房地产市场的热度。

国君国际宏观分析师周浩写得一份研报称:

韩国的房地产市场与其他主流国家不尽相同。在传统的租房与买房之外,存在第三种方式——传贳房,这是一种介于月租和所有权之间的选择。在传贳房租约最开始,租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%(具体由合约双方协议)的单一保证金,其后在整个租约期间无需支付其它租金。合约通常为2年,并可再续约两年,房东需在合约期满后退还所有押金。租约期间押金的利息收入与租户无关,归房东所有,房东可将其作为收入。

传贳房作为韩国特有的产业,它是租赁和金融工具的“结合体”。根据韩国政府的统计口径,传贳房一方面是租户与房东的私人贷款合约;另一方面,这也是一种金融工具,对于房东来说,租户的存款可以作为抵押品,对于租户来说,租赁的房屋也可作为抵押品,这可以在一定程度上提高租赁双方的杠杆水平。

在2008年金融危机后,韩国央行大幅调低了基准利率,这推动了租户对传贳房的再度青睐。在低利率时期,一方面租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅;另一方面,房东可以将收取的大额押金投资于资本市场,或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。在这种方式下,租客节省了开支,房东增加了个人资产,即使利率较低,银行业也通过庞大的业务规模获取了不菲的利差收入。这样一个三赢的局面推动了传贳房在过去几年间价格大幅上涨。

例如一个房产投资人原本可以用手中的10亿韩元购买1套住房,但通过传贳方式出租,他可以在签订购房合同后先出租这套住房,拿到8亿押金后再向原房主支付房款。这样1套二手房的实际支付金额只有2亿韩元,10亿韩元可以让他购得5套类似的住房。然而,传贳制度只适合于房地产的上升周期。通过传贳制度购房的房主,必须用下一个租客的押金才能返还之前的押金。但随着房价下跌,按比例得到的新押金已不足以偿付原押金。

2021年8月之后,韩国开始了加息通道,特别是2022年3月份美国开始本轮加息周期以来,韩国为了防止美联储大幅加息使韩美利率倒挂幅度扩大,开始激进加息。

对租客来说,一次性交付大笔资金的成本越来越高,甚至将这笔钱存到银行的利息收入也可能比租金还高,与其如此,租客当然不会再选择传贳房。

对房东来说,如果租客退租,房东拿着押金连环炒房,属于典型的“短债长投”,这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东,面临巨大还贷压力,要么选择卖房,要么选择跑路。

曾有媒体曝出,有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子,最终由于杠杆加太多,资金链断裂,引爆了一颗巨雷,房东直接消失,导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。

周浩研报称, 伴随着利率上升,传贳房相关的金融风险被放大,这导致了“接盘侠”变少,当从银行贷款的成本高于普通租房成本时,原本的三赢局面不复存在,越来越多的租客开始从传贳房转向普通月租房。数据显示韩国2022年成交的房屋租赁合约中,普通月租房的数量第一次超越了传贳房。

在对传贳房需求下降的同时,部分房东不得不出售手中的房产以归还租客押金,这就导致了韩国的房价加速下行。与此同时,仍有相当一部分房东无力偿还租客押金。因此韩国出现了一个有趣的现象,在房价大幅下跌的情况下,即使有新的租户愿意接盘传贳房,收到的押金也很难偿还原租户的全部押金,房东为了挽留原租户以避免资金链断裂,甚至开始向租户倒贴房租。

来源:中国基金报

相关内容

热门资讯

MoonFox月狐数据:202... 今天分享的是:MoonFox月狐数据:2025年旅游行业发展洞察报告 报告共计:26页 用户让我根据...
大悦城:7月10日融资净买入3... 证券之星消息,7月10日,大悦城(000031)融资买入1471.09万元,融资偿还1149.72万...
今世缘启动“同心同缘 护航关爱... “合作伙伴是今世缘前行道路上最大底气、最大保证、最强确定性。”在7月9日举行的今世缘酒业2025年上...
生物医疗医药展厅设计:科技点亮... 在浩瀚宇宙中,地球以其独特的生机成为生命奇迹的摇篮。从微小的单细胞到复杂的生命体,无尽的多样性构成了...
监管护航,预付无忧!成都将专项... 暑期来了,想给孩子报个科技培训班,万一遇到虚假宣传,钱退不回来怎么办? 夏天到了,想办张健身卡塑形...
行业规则颠覆性重构 电力市场“... 证券时报记者 王小伟 南方区域电力市场启动连续结算试运行,业内认为电力“电商时代”正式到来;国家电网...
建行港股10亿申购!银行股的“... 来源:表舅是养基大户大V 前天,建行港股,重获10亿以上的单日净申购,险资配置的趋势仍未暂停。大家关...
小扎开价14亿让他换个地方打工... 一水 雷刚 发自 纽凹非寺 量子位 | 公众号 QbitAI 盆友们,确实不是苹果AI没希望,也确实...
中信证券:银行板块“稳定回报”... 中信证券研报认为,“稳定回报”资产具有低波动、低回撤、持续收益的特点,美股经验来看相关标的的核心逻辑...
中体产业转型阵痛:“去地产化”... 证券之星刘浩浩 作为国家体育总局控股的唯一A股上市公司,中体产业(600158.SH)的资源条件可谓...
补贴大战或持续至“双11” 摩... [ 瑞银预期,今年中国即时零售(撇除外卖)潜在市场规模可达到7600亿元人民币,按年增长30%,总额...
标普、纳指创收盘新高,稀土板块... 当地时间7月10日,截至美股收盘,纳指收盘涨0.09%,标普500指数涨0.27%,两大指数均创下收...
重庆发布超700亿元机会清单 ... 中新社重庆7月10日电 (梁钦卿 应佳丽)“三企联动”渝见陆海——国企、外企、民企共建陆海新通道项目...
涟水农商银行:筑牢公司治理根基... 良好的公司治理是银行稳健发展的核心支撑。近年来,涟水农商银行紧扣“强内控、防风险、促合规”目标,聚焦...
三一重工跌0.99%,成交额1... 7月10日,三一重工跌0.99%,成交额12.12亿元,换手率0.75%,总市值1603.47亿元。...
收评|沪指涨0.48%站稳35... 7月10日,A股三大指数集体上涨,上证指数收报3509.68点,涨0.48%,深证成指收报10631...
翁富豪:7.10 黄金震荡行情... 周四亚市早盘,现货黄金维持小幅上涨态势,价格一度突破3320关口,目前维持在3315附近波动。周三金...
股市必读:石头科技(68816... 截至2025年7月10日收盘,石头科技(688169)报收于148.78元,下跌0.81%,换手率0...
股市必读:铜陵有色(00063... 截至2025年7月10日收盘,铜陵有色(000630)报收于3.38元,上涨1.5%,换手率2.0%...
主播说联播丨“十四五”,“风雨... 今天,国新办举行了“高质量完成‘十四五’规划”首场新闻发布会,介绍了“十四五”时期经济社会发展成就。...