北京"认房不认贷"楼市探访:中介1天完成半月销量,链家1日挂牌增6倍,刚需仍观望
出品｜搜狐地产&焦点财经
作者｜王迪
编辑 | 吴亚
全面楼市新政迎来利好风口期！自北上广深接连落地“认房不认贷”等政策之后，楼市的热火被瞬间点燃。
不仅众多新增置业需求者纷纷跑步进场，诸多国央企也在新盘海报中祭出涨价及“夜场不打烊”的醒目海报。此外，部分新房楼盘迎来看房及成交热潮。
只是，9月2日，搜狐财经通过与北京大兴、通州及房山等区域房产经纪人交流发现，二手房的到访量没有新房火热，且二手房的挂牌数量正在激增。
“政策出台前后一天，北京链接系统新增2000套左右。‘认房不认贷’出台之前，二手房的挂牌量约15.1万套，仅一天，9月2日一查库存发现已经是15.3万套。这一数据只有我们内部能看见。”某位常年深耕大兴链家房产经纪人向搜狐财经透露。
该人士还称，以前一天新增量也就在300套左右，且不包含卖出。政策出来之后，按照计算，单日挂牌新增涨幅达到往日的5.6倍。
一部分想要卖房赢得首套资格的群体，刺激了二手房挂牌的激增。置换改善与抛盘套现同时存在，且交错博弈正让楼市步入更为复杂的交锋状态。
另有业内专家告诉搜狐财经，虽然北京等一线城市新房及二手房成交量回暖，但是整体市场将呈现分化状态，北京四环以内的改善型需求有支撑力，而郊区区域或面临缓慢回暖压力。
某二手房平台挂牌量激增：北京一日新增2000套，上海1小时增400套
不仅北京二手房源量激增，同样的情况也出现在上海。
据某位上海链家中介表示，就在上海“认房不认贷”政策公布之后，当天链家平台1小时挂牌了400+套二手房源。
此外，一位业内人士告诉搜狐财经，政策公布当天一部分房东在中心城区不再下调挂牌价格，甚至拟提升挂牌价格。另一家上海某房产中介平台的一天二手挂牌量增加了2400套。
政策对一线城市改善需求有持续利好，推动成交量持续的平稳增长。但是，相比于二手房激增的挂牌量，更让人担忧的是，北京及上海高企的库存，成交去化速度是否能大于挂牌量。
“在没有出政策之前，北京和上海的挂牌量已经非常高。现在这两天挂牌量激增，一方面是改善需求积极入市，置换需求想卖掉原有房子，改善需求入市有利于市场恢复好转；另一方面因为挂牌量激增，导致整个市场二手房的销售压力。”镜鉴咨询创始人张宏伟如此对搜狐财经表示。
事实上，北京、上海楼市基本以二手房交易为主。据诸葛找房统计，截至6月北京二手房挂牌量已近20万套，创下历史新高。就上海而言，今年4月，据诸多自媒体报道，上海二手房挂牌量已达到近40万套。
二手房库存高企的另一面是，近月来成交量的接连下滑。
根据北京市住建委官网统计，8月份，北京二手房成交10960套，环比上涨12.8%，同比下降21.3%。7月签约量仅9718套，已跌破万套。
无独有偶，同样的情况也发生在上海。据多家房产经纪机构监测数据，今年8月份上海全市共成交二手房1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌。
“现在北京和上海二手房成交量都有一个低谷期，与正常的2万套的交易量还有差距。结合北京一个月成交1万套，那就需要20个月才能消化现有库存。现在还挂牌量还在激增，差不多能够卖两年。当然，上海的去库存压力远比北京大。”
张宏伟告诉搜狐财经，目前，北京、上海等一线城市楼市还处在买卖双方持续博弈状态，应该会持续三五个月。集中释放两个月之后，后面大家也就回归理性了。
“一天完成以往半月成交量”，郊区民企新房“一口价”刺激成交
虽然二手房挂牌量激增，但是不可否认的是，不论是新房还是二手房其成交量确实有回暖，政策的刺激作用显现。
李明是一位负责通州区域的房产中介。他告诉搜狐财经，最近成交挺火，尤其是新房成交量特别大。
“9月2日一天完成了上个月半个月的工作量，包括签单及维护。仅就通州区大方居一个小区应该卖了三套，从单天全北京链家二手房成交来看，应该能破500单。当然，新房的增量更大。”
对于目前入市的客群，李明则向搜狐财经透露，之前一些二套预算买不了的客户，现在变首套了，钱够了能买。还有一些客户担心房价可能后期会上涨，也出手了，基本是这两类。
另一位负责大兴区域的链家房产经纪人王刚也向搜狐财经表达了楼市回暖的现状。“像我们店今天一天签了仨新房、俩二手，平时哪个周末也没这么火过。”
在王刚看来，政策第二天看房的人明显多了很多。“好多客户迟迟没出手，就等‘认房不认贷’这一政策。之前是二套，现在可以按照首套资格来购买，前期首付能少出很多。”
根据北京购房政策规定：在北京购买新房贷款首付比例分首套、二套不同情况，首套房普通住宅首付比例35%，非普通住宅首付比例40%;二套房普通住宅首付比例60%，非普通住宅首付比例80%。三套房不能贷款。
“非普是非普通性住宅，即面积超过140平方米肯定属于非普；超过地区指导价也属于非普。比如，五环到六环之间，单价超过31680元/平方米，且总价超过374万，这也属于非普了。六环外总价超过281万，且单价超过29600元/平方米，也是属于非普新房，还不能做低网签价，直接就影响贷款的数了。”
王刚向搜狐财经算了一笔账。如果按照之前政策执行，很多项目都属于非普，只能贷款两成，基本剩下的80%全是首付，现在按照新政策执行，有些人首付只需要40%就够了，这差距还是比较大的。
降低首付让成交量激增的情况，也出现在了北京房山区域。
一位常年深耕房山的链家经纪人王丽告诉搜狐财经，政策发布第二天从早到晚都没来得及吃饭，以前区域内10多家门店顶多卖1到2套，但是9月2日当然新房成交了12单，明显上升。
此外，为了刺激成交量，相比于国央企收回此前折扣或涨价1%的强硬举措，亦有民营房企趁着政策利好再度祭出优惠折扣。
王丽向搜狐财经透露，目前位居房山区的中骏云景台是一口价房源，比打折房还便宜。目前项目卖到三期，现在总价是169万到219万，3居特价房219万，2居东西向房子更为便宜，主要是房源多。
搜狐财经从某网站平台8月31日公布的信息发现，中骏·云景台位于南六环与良常路交汇处南，2020年9月27日开盘，最低报价28500元/㎡，项目户型为二居、洋房、三居、洋房，建面约为77㎡、75㎡、89㎡、89㎡。据此计算，总价在219.45万—253.65万之间。相比于王丽所说的价格要高一些。
事实上，中骏云景台是某些郊区楼盘的普遍现状，因为楼盘地理位置距离市区较远，去化程度并不是很快。
搜狐财经发现，某些位于亦庄的项目或因位置或因品牌等“瑕疵”到访量并没有增加，依旧呈现冷清的局面。
刚需观望情绪仍浓厚，专家：后续一线城市郊区限购或放开
相比于目前楼市突然间的“繁荣”，有业内人士认为，政策“药效”或许不会持续太久。坊间亦有公式呈现了楼市的兴奋程度排序：买房者<开发商<中介<炒地产股的人 。
更为重要的是，开发商们在政策的刺激之下，涨价或许只是一个噱头，因为开发商抓住的是消费者买涨不买跌的心理。
就在北京“认房不认贷”公布当天之后，位于北京通州区的招商蛇口璀璨公园项目发布“所有在售房源价格明日全线上调2%”的消息海报。
只是，海报输出不久，有相关工作人员对搜狐财经表示，海报想先撤回。因为之前已经发过涨价信息，今天政策发布想突出下，但是觉得这个节骨眼又太敏感。
相比于改善性需求购房者的兴奋，某些刚需人群则对这一系列政策表现出了“无动于衷”。
在北京打拼多年的孙泽告诉搜狐财经，他不会买房，是基于目前的收入及未来未知的预期，倒不是因为未来房子的升值空间。
“现在年近40了，也许早个10年，找个人搭个伙没准能凑个首付。现在一个人‘上车’太难了。”
他给搜狐财经算了一笔账，如果按照总价200万来算，假设贷款100万还20年，按照全商业贷款，每月月供6165.17元，总利息约48万。何况，北京的房子动辄五六百万。
“我还有近20年退休，觉得真没这个必要。而且最大问题是，我不敢保证，最后10年收入可能也没这么多。就现在的就业形势来看，也可能失业。先这么租房过吧。反正手里有钱，随时可以休息，才是王道。”
另一位是资深地产创业者也对房地产表达了悲观情绪。
“楼市不太可能火，缓慢回升就很好了。至于各大开发商涨价也是为了炒作，我朋友圈也都是欢呼一片，感觉楼市马上要起飞。个别不理性正常，十一之后就清楚了。”
他向搜狐财经坦言，现在是楼市接近见底，有回升希望而已。如果要住就买，现金多可以买。北京的房子现在在谷底，也不至于“砸”手里，只是涨不了太多。
对于政策“药效”会维持多久，张宏伟告诉搜狐财经表示，一线城市市场分化。北京四环以内的改善型需求有支撑，因为这些群体有购买力。但是，对五环以外的区域基本上偏刚需。刚需有收入不稳定、还款能力不稳定的特点。即使出了政策，现阶段可能也不会这么快好起来。
“估计到明年三四月份可能还会再来一波政策，让外围的区域市场好一点。现在网传一线城市郊区要放开限购，我估计这一两个月放开的可能性不大。”
（注：王刚、李明、孙泽、王丽皆为化名）
