两部门引导房贷首付比例和利率下行，多地执行“认房不认贷”，地产板块后续表现引关注
两部门引导房贷首付比例和利率下行，多地执行“认房不认贷”，地产板块后续表现引关注
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金融投资报记者 陈雨禾
近段时间以来，“认房不认贷”等房地产相关政策持续出炉成为市场焦点，随后北京、上海、广州、深圳、成都等多地宣布将执行“认房不认贷”政策的消息也相继引发关注。
然而，新的重磅政策调整仍在不断牵动市场。据中国人民银行网站信息，8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
不少市场人士及机构也对此进行了分析与解读，在部分观点看来，相关政策调整对于刚需和改善型购房需求都有积极帮助，且对楼市和股市可能产生正面影响。
据中国人民银行网站
政策调整涉及多个重点
据报道，在31日两部门发布相关通知后，有关负责同志就政策调整回答了记者提问。
差别化住房信贷政策调整优化的背景方面，7月24日中央政治局会议明确，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，中国人民银行、金融监管总局发布通知，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。
差别化住房信贷政策调整优化的重点在于：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%；二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
同时，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
而降低存量首套住房贷款利率的原因，则是近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。
同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
此外，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。
调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
事件影响引市场热议
相关消息持续发酵，很快成为市场的关注焦点，对于事件本身及可能影响的分析与解读也不在少数。
易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策对于全国的首付比例做了统一规定，有助于引导各地按最低首付标准落实相关政策，对于二套房也给予了非常明确的支持。而换个角度看，即便有部分购房者可能不能享受“认房不认贷”政策，也可以享受二套房贷款利率下调的机会，对于刚需和改善型购房需求都有积极的帮助。
英大证券首席经济学家李大霄则认为，房地产的供求关系已经发生重大变化，降低首套二套房贷比例和降低存量房贷是呼吁已久期盼已久的重大利好政策，房地产上下游占经济比重达到30%，房地产的稳定对经济稳定至关重要，这次房地产政策的重大调整是一场及时雨，对稳定房市具备重要作用，对股票稳定亦有非常正面的影响。楼市和股市都会有正面反应。
对于相关家庭的具体影响，中信建投证券认为，差别化住房信贷政策优化调整，预计将和前期认房不认贷的政策一起形成合力，助力居民减轻置业负担，有利于加快释放合理住房需求。这也显示了政策积极有为，果断致力于防风险和稳增长。存量房贷利率重定价，有望降低居民负担，释放消费能力。据测算，相关政策可能为超过1000万中产家庭每年节约1.2万元的资金成本。
除此之外，光大证券分析指出，对于存量首套住房贷款利率的降低面对的是存量首套住房贷款，其目的是引导借贷双方有序调整优化资产负债，压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间。在过去较长的一段时间中，个人住房贷款提前还款偏多，且存在借款人利用经营贷、消费贷违规置换存量房贷的现象，形成了风险隐患。此时降低存量房贷利率是减轻提前还贷压力、减少风险隐患的一个好办法。
机构关注相关板块后续表现
值得注意的是，此前涨幅明显的房地产板块并未继续大涨，截至9月1日收盘，房地产(中信)指数微涨0.52%。其中，虽有中迪投资直接涨停，但其他涨幅相对较大的个股如招商蛇口、金科股份、万科A等股仅涨超3%，而跌幅较大的珠江股份、特发服务等则跌超8%，渝开发、津滨发展、张江高科等也跌超6%。
21日房地产板块部分上涨公司 据Wind
在部分机构看来，7月以来，地产相关政策已覆盖了城中村改造、认房不认贷、首付比例、房贷利率下限、存量贷款利率的一揽子组合拳，或将改善市场风险偏好。
开源证券分析称，一揽子地产政策有望提振2023年商品房销售面积同比6个百分点；房贷少偿部分占社零0.2个百分点。我们判断8月下旬-9月为政策密集出台期，重点关注化债、地产、基建等增量政策，预计将显著改善市场风险偏好，继续看多权益，关注周期相关板块。
关于此前历次重大利好政策的市场影响，银河证券表示，历史上房地产利好政策有8轮，其中3轮在短期内对销售面积有提振效果，4轮短期内对于平均房价有提振效果。对于A股市场而言，历次地产放松政策的短期影响并不十分显著，但适当拉长时间维度，仍有助于推动市场整体回暖，其中对银行业行情的效果较为明显，对地产产业链尤其是钢铁、建筑材料、建筑装饰、房地产、家电等也有提振效果。
具体市场机会方面，中信建投证券认为，政策加持下，销售复苏可期。当前政策思路是前期房地产支持政策的延续，中央各级部门多次强调要支持刚性和改善性住房需求，本次政策推出后，后续各城市有望陆续落地实施，在政策的加持下，销售复苏未来可期。重点推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、贝壳。
安信证券则表示，自3月起地产销售增速持续回落，消费建材板块市场表现整体下行，当前估值优势显著，地产销售端利好政策密集发布，消费建材板块有望迎来估值修复，静待后续数据改善的基本面驱动行情，龙头企业迎来政策驱动以及自身经营韧性带来的估值和业绩提升。重点推荐：各细分领域未来经营改善预期强劲，具备α属性的优质一线龙头企业，市场份额有望扩大，盈利能力和现金流改善可期，东方雨虹、北新建材、三棵树、兔宝宝。建议关注：小市值弹性标的亚士创能、科顺股份。
编辑|贺梦璐 校检|袁钢 审核|苗曦
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