主打服务刚需，楼市大招效果值得期待
央行发布重磅楼市政策，市场近日热议的“降低存量房贷”获得回应。8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，对现行差别化住房信贷政策进行调整优化。
一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
这两项举措的力度之大，多年来罕见。今年以来楼市持续低迷，国家统计局数据显示，楼市成交量价出现下滑，1-7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%。尤其是自7月以来，连今年上半年保持同比正增长的商品房销售额都出现下跌，前7个月商品房销售额70450亿元，下降1.5%。
首付下限降低，对于刚需群体“上车”及改善住房的置换有着重要意义。多年以来，在全国层面实施的都是首套房首付最低30%、二套房首付最低40%的房贷政策，部分重点城市有所加码，尤其是二套房首付比例要求更高。
一方面，首套房首付下限降至接近历史下限的20%，将大为降低刚需群体的“上车”门槛。以一线城市为例，此前，广深首套房首付比例为30%，北上的首套房首付比例为35%，而“被豪宅”的房子首付往往会到40%。如果首套房首付比例降至20%，一套总价300万的房子首付将从将近百万降为60万。
另一方面，配合各地推出的“认房不认贷”政策，对于有改善型住房需求，尤其需要“以一换一”置换房产的群体而言，购房成本大为降低。继续以一线城市为例，此前卖一买一的置换型首套房业主，首付比例仍为50%或60%，而目前北上广深均已推出“认房不认贷”，如果是置换房产的改善型需求群体，即时此前已办理过贷款，只要是卖一买一仍能享受到首套房的首付比例，即最低为20%，即使是购置二套房，首付比例亦预计会大大低于此前的60%到80%。截至9月1日，继广深之后，北上也跟进执行“认房不认贷”，结合首付下限的降低，将释放市场上的改善型住房需求。
而存量房贷款利率的调低，对于有房有贷的存量业主、即将购房的增量业主以及银行，均有益处。前几年楼市兴旺，利率高企，不少业主的房贷利率为基准利率上浮10%-20%，有的在熬着5%-6%的高息。因此，今年上半年掀起了一股提前还贷风潮，以提前还掉部分本金以减少利息支出，甚至有人不惜铤而走险违规“转贷”。存量房贷款利率的调低，虽然一定程度上影响净息差，但能整体上降低房贷按揭的成本，为银行留住优质的房贷客户，有助于金融稳定性的增强。对于贷款买房的存量与增量业主而言，则是实打实地减少月供压力。
根据媒体的简单计算，大部分存量房贷发生时最低下限是4.65%，购房者基本是按照6%左右购房，即100万30年，月供可从5995元每月降低到5156元左右，下调约840元。
月供压力减少，不仅会从整体上减少公众的房贷成本及住房负担，亦可进一步提升消费与投资的能力与意愿，为刺激市场活力腾出空间。
央行祭出重磅大招，以下调首付下限与存量房贷利率，来降低购房门槛及房贷成本，以此来为刚需群体“上车”及改善群体置换住房腾出空间。期待实打实地降低公众住房成本的政策可扎实落实，切实减轻住房负担，亦为低迷的楼市带来暖意。