行业观察 | 碧桂园2023中报：资产充足 风险基本可控
截至上半年末，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元，有息负债较去年末下降4.9%至2579亿元
文 | 刘言
2023年8月30日，碧桂园控股有限公司（02007.HK）发布2023年上半年业绩报告。
财报显示，公司上半年实现权益合同销售金额约1288亿元，权益合同销售面积约1646万平方米，权益合同销售回款约1185亿元，回款率达到92%，实现总收入约2263亿元，同比上升39.4%。
8月10日，碧桂园发布公告，公开承认公司存在阶段性流动压力。因此，刚刚发布的中报受到投资人、行业专家的格外关注。
截至2023年6月30日，碧桂园总资产约1.62万亿元，净资产约2544亿元，有息负债较去年末下降4.9%至2579亿元。
作为长期位列中国房地产市场销冠的企业，中国每卖出五套房子就有一套是碧桂园开发的。财务方面，碧桂园也因较稳健而一直被列为示范性民营房企。
从2018年起，碧桂园就主动减速慢行，去杠杆时间早于同行。但近一年来，行业融资不畅，销售市场萎靡，多家地产头部公司也不可避免出现了流动性困难。
易居研究院研究总监严跃进认为，真正化解碧桂园的问题在于全面提振销售业绩。在当前房地产市场复苏的大趋势中，对于一些短期的市场矛盾和问题要有更大的容忍度。
近日，为了提振楼市，央行、国家金融监督管理总局和深圳、广州、北京等一线城市，分别发布了降低存量房贷利率，取消认房又认贷等政策，减轻业主还贷压力，降低自住购房者的购房门槛。
行业下行 企业承压
从财报看，碧桂园尽管营收有所增长，但受行业整体下滑影响，公司的净利和毛利都有不同程度的下降。
2023年上半年，碧桂园亏损约人民币489.32亿元，核心净亏损约为人民币453.45亿元。
行业绝对规模下降叠加资本市场信心尚未修复，碧桂园也难以独善其身。据悉，为保交付、保运营，碧桂园对部分资产做了一些量价平衡的安排，加之前期低毛利项目逐渐进入结算周期，以及对物业项目计提的减值增加，使期内毛利及利润承受了显著压力。
很多房企都对存货做了大额计提减值准备，这符合当下的行业现状。未来，这些在建或者已经建成的物业出售时，若市场条件改善，致使实际价值超过了之前的预计，相应金额还可以从资产减值准备中转回。
8月初，因流动性问题，碧桂园的两笔海外债出现了延期兑付，目前尚在宽限期内。不只碧桂园，上半年以来，整个地产行业都围绕在亏损和流动性压力之下。
据第一财经不完全统计，目前有近80家房企发布中期业绩预告，其中出现亏损的达到48家，占比超过六成。
根据Wind数据不完全统计，2022年全年出现实质性违约的中资海外债多达102只，其中地产企业93只，占比91%；2023年年初至今，又有7笔中资外债出现违约，均为地产企业。
对于企业面临的流动性问题，碧桂园的高管团队曾在公告中做了反思：“虽然对本轮市场调整周期有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。”
8月11日下午，碧桂园发布了由董事局主席杨惠妍及总裁莫斌签署的致歉信，管理层就受销售与再融资环境不利影响，2023年上半年预计出现较大的亏损，当前也正承受阶段性的流动压力表达歉意。
此后，碧桂园管理层在中期报告中表示，经历了这次前所未有的困难时刻，公司更加懂得，在市场迅速增长的时候，不应被眼前的巨大成绩迷惑。同样，在市场深度承压的时候，也不能被巨大的困难吓倒。公司始终对中国经济的前景充满信心，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归平稳健康发展的轨道。公司会拼尽全力扭转当前的困局。
早在两年前，碧桂园就为了提高销量和利润而在土储上做了调整布局。
除了整体融资渠道受阻，影响碧桂园可回流现金减少的主要原因之一是销售端市场环境萎靡、房子难卖。与万科、龙湖等主要布局一二线的房企不同，碧桂园曾走的是“乡村包围城市”路线，大量房子建在了三四线。但自从2022年之后，碧桂园已在北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等多地公开市场拿地。从公司的拿地思路可见，碧桂园正在调整土储结构，希望在地价便宜时，尽可能吸纳一二线土储，平衡三四线布局。
碧桂园2022年财报显示，公司计划通过新增土储布局的调整，用3年-5年的时间，将公司一二线对三四线的货值比例提升至五比五，用优质的土地资源支撑公司未来的稳健发展。
2023年上半年，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3103个，业务遍布中国内地31个省╱自治区╱直辖市，298个地级行政区划、1398个县╱镇区。目前，碧桂园已获取权益可售资源共计约7802亿元，可用以支撑未来发展需求。
值得注意的是，2023年半年报显示，碧桂园期末合同负债余额达6036亿元。在房地产行业，这是无息的预收楼款，无需现金偿还，只要房屋正常交付就可结转为收入。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从中长期来看，碧桂园还是有希望的。与恒大不同，碧桂园多元化探索仍围绕主业产业链上下游推进，如建筑业、建造技术、物业管理、社区生活服务等方面；其次，公司在保交楼和应对短期债务方面一直较尽责，否则不会挺到现在；此外，不同于资不抵债的出险房企，碧桂园的公司资产可以覆盖有息债务。当下的问题是行业和市场整体性的预期悲观，基本面滑坡导致外源融资停顿，销售回款骤降，而到期债务、付款、交付等支出集中，导致的流动性风险。
他认为，基于碧桂园在一二线城市城乡外围和结合部，三四五线城市项目布局多的现状，公司可以通过城乡融合发展、产城融合、乡村振兴以及保租房、租购并举等方式，推动货值去化，稳定资产价格、稳定预期。
全力自救 保交楼放首位
碧桂园在中期报告中表示，将积极采取各种债务管理措施以解决阶段性流动性压力。目前，碧桂园已就将于2023年6月30日后12个月内到期的若干境内公司债券与债券持有人展开谈判，以征求他们同意将这些公司债券的到期日延长。
7月，碧桂园已成功将其总额约61.37亿元、自2023年6月30日后12个月内到期的银团贷款进行再融资，新贷款期为30个月。
据碧桂园中报披露，2023年6月30日，碧桂园集团持有国内融资授信额度约为2788.07亿元。碧桂园方面认为，鉴于集团与相关银行及金融机构的长期关系，以及集团的资产可用作借款抵押品，碧桂园将能够在需要时根据现行规则及法规，以可接受的成本从这些未动用的融资授信额度中提取借款，并续期或延长现有借款。
8月30日早间，碧桂园在港交所公告，公司与认购人订立认购协议，将发行3.51亿股新股，总代价2.70亿港元，将用于抵消碧桂园此前根据融资协议欠认购人的部分款项。
换言之，此次新股发行相当于“债转股”，认购人将所持碧桂园的部分债权转换为股份。
此外，碧桂园管理团队还表示，将继续采取措施加快销售回款和其他应收款的回收，努力盘活业绩较差的资产，包括酒店、办公楼及商铺，并在需要时考虑处置其在物业开发项目的投资，以产生更多的现金流入。
8月25日，碧桂园出售了所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，总价约12.915亿元。据悉，出售事项所得款项目前主要用于集团保交楼等项目建设开支。
中报显示，2023年上半年，碧桂园连同其合营企业和联营公司累计完成28个省份214个城市超4000栋房屋的交付，交付总量近27.8万套。此外，2023年全年，碧桂园预计总交付量将高达70万套。
中指研究院此前发布的《2023上半年中国房地产企业交付规模排行榜》显示，2023上半年，有4家企业交付套数超十万套，其中碧桂园位居榜首，接近第二、三、四名交付量的总和。
碧桂园管理层在中期报告中表示，将通过落实主体责任、专款专用、严格管理预售监控资金等方式，保障全国范围内项目的运转并确保完成保交楼任务。“碧桂园一定会坚守企业社会责任，努力兑现对业主、对社会的承诺，积极解决问题，坚决不躺平，客观的外部困难不会成为公司止步不前的理由。”
管理层也表示，未来会做好销售，盘活资产，削减不必要的行政管理开支，尽最大努力改善经营性现金流。
2023年上半年，碧桂园营销及市场推广成本和行政费用约为98.6亿元，占总收入的比例约为4.4%，该占比同比下降1.1个百分点。报告期内，碧桂园经营活动产生的现金流量净额保持正向。
2016-2022年，碧桂园经营活动中的现金流净额，只有2020年为净流出，其余年份皆为正值。这是企业维持自身造血功能的重要指标，有利于企业更高效的运营和交付。
在8月15日举行的7月份国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人付凌晖在回答记者关于碧桂园的相关提问中表示，目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。
监管各方持续输出利好政策
近期，面临困顿两年的地产行业，国家金融监督管理总局、央行及北上广深一线城市密集发声，全力扭转局面。
在需求端，7月24日，中共中央政治局召开会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
中央政治局会议定调房地产政策之后，不到一个月，各地纷纷落实优化细则。
8月3日，郑州成为首个宣布实施“认房不认贷”政策的城市。随后，一线城市广州、深圳跟进。
8月30日，广州和深圳两市政府先后发出通知，将房产限购政策由“认房又认贷”改为“认房不认贷”。9月1日，北京市也跟进了同样的政策。
“认房不认贷”主要是购买二套房的评定标准，一般指商业银行在确认购房者享有首套房住房贷款比例和利息时，只按照家庭名下是否还有房产来认定，不管家庭名下是否曾有贷款记录。
中指研究院华南分院总经理杨红侠认为，广州落实“认房不认贷”有助于降低居民购房门槛和成本，更好满足刚性和改善性住房需求，修复市场信心。深圳跟进落实政策，也将在短期内明显提振市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。
对存量房贷也有了最新政策。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
国信证券认为，监管层近期的一系列的积极举措，可以提振市场信心，相信后续政策的出台也将更加顺利。
中金公司指出，各地在认房认贷等关键需求端支持政策上的落地节奏与力度如能有效推进，或将在中短期维度上带动销售逐步好转，尤其是在本次政策更为聚焦的高能级城市中，具备对应土储布局、财务稳健、品牌形象正面的房企，更能把握销售向上的弹性，带动各项经营指标稳中向好。