万科坚定应对寒冬：足够信心确保经营安全，楼市及REITs政策已发力
房地产市场尚未企稳，头部企业万科交出了一份稳健的成绩单。
万科董事会主席郁亮
2023年上半年，万科实现营业收入2008.9亿元，归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，相比去年同期有所下滑。
在行业环境剧烈动荡之下，万科继续坚守安全底线，经营性现金流连续14年为正，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。同时，依托企业自身发展底色，去年至今万科境内累计发行信用债396亿元，居行业第一梯队。
走过风急浪高的上半年，万科对于接下来的道路规划是留足冗余度，筑牢安全底线。
8月31日召开的业绩交流会上，万科将会议主题定为“岁寒知松柏，长风会有时”，这分别取自《论语》和李白《行路难》，寓意是像松柏一样坚定地应对寒冬，必然能迎来长风破浪的广阔未来。
市场超跌，郁亮称万科已筑好最坚固的底线
2023年以来，房地产行业的严峻形势远超预期。
对于现阶段的市场，万科董事会主席郁亮认为显然超跌了，其认为由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到一定影响，因此容易做出过度反应。
国家统计局数据显示，今年1-7月全国房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%，其中住宅新开工面积41546万平方米，下降25%，处于持续下降通道。另根据中指研究院数据，上半年全国300城住宅用地供求规模降至近十年以来同期最低位。
“按照目前的下滑速度，预计今年全国新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。”郁亮称。
开工面积骤降，房企销售状况亦持续低迷。根据中指研究院数据，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%；6月单月同比降幅超20%，市场下行压力进一步加大。
身处大环境中，万科的销售与利润不可避免地有所下滑。上半年，万科实现合同销售面积1297万平方米，销售金额2039.4亿元，销售规模依然保持行业第一阵营，同时销售回款率接近100%。
受过去两年市场剧烈波动以及全国多地房价出现调整影响，万科上半年结算收入录得1708.4亿元，同比下降4.5%；结算毛利率20.3%，同比下降了1.6%，从而也对集团整体毛利率水平带来影响，税前毛利率为18.9%。不过，万科一直采用的是业内极为严格的会计准则即成本法，如果不计入折旧摊销，上半年万科整体毛利率为20.2%。
尽管房地产市场尚处在波折期，但郁亮表示，万科将筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。欣慰的是，当前政策端利好不断，自7月24日中共中央政治局会议提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱后，一揽子政策密集出台。根据中指研究院统计数据显示，近期各地政策出台频次加快，截至8月27日，8月各地出台政策已近50条，高于5月至7月每个月的数量。
同时，中央层面也密集出台“认房不认贷”“换房退税”等政策。各地也积极响应，就在8月30日，广州官宣优化个人住房贷款中住房套数认定标准，确定居民家庭成员申请贷款购买商品住房时执行“认房不认贷”，打响一线城市“第一枪”，随后深圳也于8月31日跟进。
这对于房地产行业及房企而言是一种鼓舞，郁亮便在业绩会上表示，当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到健康合理的水平。
在投资方面，万科通过提高前期投资的质量和效益，从而保障后续的发展。近年，万科拿地动作明显放缓，今年1-8月万科的拿地销售比约29%。
对此，万科首席运营官刘肖在业绩会上坦言，过去两年万科的投资强度是有主动调整的，因为公司认为经营安全比增长更重要，投资质量也比数量更重要；同时，这也是坚持量入为出、以销定产的投资策略。
在投资强度收窄下，万科选择把资金投向质量高的城市与地区，上半年万科累计获取新项目32个，项目总地价718.6亿元，且投资金额中一二线城市占比100%。刘肖透露，新获取项目的总体内部收益率（IRR）普遍在20%以上，且32个项目已经有11个项目开盘。
行业发展模式重构，万科经营服务赛道优势显现
尽管越来越多曾经快速扩张的房企陷入危机，万科还保持着一定的定力。
这份底气背后，是万科一贯保持的健康财务状况和安全韧性，坚守现金流安全的第一要务。“我们有足够的信心确保万科的经营安全。”万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在业绩会上表态。其称，万科是一家危机感驱动的公司，短期市场确实有压力，但万科已经做好非常充分的前置准备。
为保证安全韧性，万科主要从高度重视经营现金流管理，保持融资渠道畅通和多元化，以及持续优化债务结构三方面入手。财报显示，截至上半年万科短债规模为457亿元，较年初下降29%；短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处于历史低位；此外，债务平均久期延长至5年。
牢守安全底线之余，如何更好地发展下去仍是关键。当前，整个行业的发展模式显然面临着全方位重构，过去依靠高杠杆的规模扩张逻辑、玩法已经难以为继。
7月24日，中共中央政治局召开会议时就指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更好满足居民刚性和改善性住房需求。7月27日，据新华社报道，住建部部长倪虹在住建部召开的企业座谈会上同样表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求；更早前，倪虹表示当前房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。
房地产逐渐走向新的发展模式和逻辑，同时居民对房子的需求，也让一个好房企的衡量标准发生变化，企业的抗风险能力、产品能力和开发运营服务的综合能力，才是新时期的核心竞争力。
产品力是近两年万科着重发力的方向之一，尽管从人均住房面积来看当前市场已基本饱和，但改善型需求的存量仍然巨大且有待满足。
今年以来，万科强化产品线建设，持续推动产品系列化和标准化，并加快了成熟稳定产品模型的推广应用。以改善类住宅产品“拾系”为例，目前已在宁波、南京、苏州、合肥等多个城市落地应用，产品系的建设成功也支持了新项目的业绩实现，其中合肥“朗拾”实现取证去化率100%。
此外，万科可以说是行业里最早布局多元化、经营服务业务的房企之一，建立了更综合的经营服务赛道布局。在巩固提升开发业务能力的同时，截至目前，万科已布局物业服务、租赁住宅、物业仓储、商业业务等多元化业务，树立了开发、经营、服务并重的经营战略。
上半年，虽然开发业务受市场影响，但是万科经营服务业务保持良好的发展态势，全口径收入录得267.3亿元，同比增长11.9%，创造稳定现金流的优势逐步显现。
其中，万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%；万纬物流实现营收19.5亿元，同比增长17.0%；万科泊寓实现营收16.4亿元，同比增长10.6%；商业实现营收43亿元，同比增长7.3%，其中印力管理的商业项目整体出租率进一步提升至94.7%。
更为重要的是，今年以来REITs扩容的速度在加快，推动经营性不动产逐步实现“投融建管退”闭环，万科经营服务业务的发展有望进一步提速，“2023年最重要的政策之一就是REITs出台，对于持有型、经营型不动产带来了春天。”万科联席总裁朱保全在业绩会上说道。
刘肖亦透露，万科在非常积极地深入研究REITs政策，且有部分入池资产已经在REITs发行和推进中，目前正在推进的三个REITs发行包括物流、消费基础设施以及公寓。刘肖称，REITs扩容对于公司内部经营服务业务的开展已经起到了非常重要和良好的作用。