地产杜昊旻|房地产行业点评：广州落地认房不认贷
金选·核心观点
事件
2023年8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
点评
销售基本面加速下滑，亟待宽松政策落地支持。2023年1-7月全国商品房销售额同比-1.5%，7月单月同比-19.3%；1-7月商品房销售面积同比-6.5%，7月单月同比-15.5%。一线城市整体销售表现虽好于全国平均水平，但近两个月销售同样持续承压，据wind高频数据，8月（截至25日）一线城市新房销售月度累计同比-27.7%，连续三个月同比下降，而广州在四个一线城市中销售下滑压力相对较大，6月、7月销售面积分别同比-33.7%、-15.8%，也亟需宽松政策落地支持。
广州打响一线城市认房不认贷“第一枪”。8月25日，住建部、央行、金管总局出台认房不用认贷政策并纳入“一城一策”工具箱，打开了目前一线城市严格执行认房认贷的政策空间。此次广州作为一线城市代表明确落地认房不认贷，验证了我们在6、7月外发的《一线城市迅速响应，高能级城市宽松政策有望落地》等多篇报告中的判断。一线城市认房不认贷的落地，将大幅降低置换改善需求首付比例门槛（从7-8成降至3-3.5成），促进购房需求的释放。
其他一线城市宽松政策预计“箭在弦上”。当前各能级城市销售均持续承压，若要促进市场整体企稳，一线城市带头是关键。在广州落地认房不认贷后，预计其他一线城市也将紧随其后，同时或还有多项配套政策出台，包括但不限于放松远郊区域限购限售、放宽非普通住宅的认定标准等。我们预计认房不认贷与其他宽松政策将形成一线城市的政策“组合拳”，促进置换需求及改善需求的释放，支撑市场销售企稳回升。
供给侧再迎支持，地产板块有望引领本轮市场上涨。8月27日证监会发布上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制。本次放开上市房企再融资不能破净的限制是对房企“三支箭”融资的补丁支持，预计将和房地产需求侧政策协同发力，支持房地产市场企稳。截至8月25日，中证全指房地产指数的PB-LF为0.86，位于近十年1.9%的百分位，估值处于绝对底部区间，在政策带动下，地产板块有望引领本轮市场上涨。
投资建议
广州打响了一线城市认房不认贷的“第一枪”，在销售持续承压背景下，预计高能级城市将有更多宽松政策出台，支持房地产市场企稳回暖。宽松政策主要利好重点布局一线和强二线城市的主流房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口等；一线本地房企同样因此受益，如城建发展、珠江股份等。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
