2023年7月房地产月报
核心观点：
销售端：7月楼市加速下滑，当月全国商品房销售面积为7048.2万平方米，创本轮下行周期以来单月最低水平，同比下降15.5%，环比下降46.1%；全国商品房销售额为7358.5亿元，同比下降19.3%，环比下降44.7%；30大中城市商品房日均成交套数再次滑落至3000套以下水平；新建商品住宅价格和二手住宅价格持续下跌。
投资端：销售端加速下滑，叠加头部房企信用风险破裂，对投资意愿形成明显抑制，7月投资增速持续走低，当月房地产开发投资完成额为9167.27亿元，同比下降12.2%，带动1-7月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至8.5%（1-6月为7.9%）；7月全国房地产新开工面积和施工面积分别为7089.6万平方米和8134.0万平方米，同比保持双位数的大幅负增；竣工面积同比大幅增长，显示“保交楼”政策持续稳步推进。
政策端：近期监管层提到进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，郑州率先发布15条稳楼市具体举措，预期接下来将会有更多一二线城市优化本地楼市政策。
8月21日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：1年期品种报3.45%，较上月下调0.1个百分点；5年期以上品种报4.20%，与上月持平。本月LPR报价调整中，5年期以上期限品种未作调整出乎市场预料。7月以来楼市运行偏弱，行业信用风险引发市场关注。7月24日中央政治局会议明确要求“适时调整优化房地产政策”。由此，市场普遍预期接下来有必要通过引导居民房贷利率较大幅度下调来降低购房成本，扭转市场预期。我们判断，8月5年期以上LPR报价未作调整，很可能意味着后期“调整优化房地产信贷政策”会单独出台具体措施，其中或包括更大力度实施首套房贷利率政策动态调整机制，以及下调二套房贷利率下限等。高频数据显示，8月1日-24日30大中城市单日平均商品房成交套数为2477套，7月为日均2687套，8月份销售端加速下滑的局面已基本确定。总体上看，下一步引导新发放居民房贷利率下行是大势所趋。我们认为，当前政策空间较大，未来若需要稳增长、稳楼市政策进一步发力，LPR报价还有可能持续下调。
报告正文：
销售端：7月楼市加速下滑，当月全国商品房销售面积为7048.2万平方米，创本轮下行周期以来单月最低水平，同比下降15.5%，环比下降46.1%；全国商品房销售额为7358.5亿元，同比下降19.3%，环比下降44.7%；30大中城市商品房日均成交套数再次滑落至3000套以下水平；新建商品住宅价格和二手住宅价格持续下跌。
1.销售情况
7月，房地产销售端出现加速下滑趋势。7月全国商品房销售面积为7048.2万平方米，同比下降15.5%，环比下降46.1%，创本轮下行周期以来单月最低水平；全国商品房销售额为7358.5亿元，同比下降19.3%，环比下降44.7%。从30大中城市商品房成交数据来看，7月30大中城市商品房日均成交套数为2687套，再次滑落至3000套以下水平，同比下降30.0%（去年同期为3838套），环比下降26.6%（上月为3658套）。
图表1-2： 2021年-2023年7月全国商品房销售面积（左图）和30大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）
数据来源： Wind，东方金诚整理
2.价格表现
7月，70城新建商品住宅价格环比下降城市数量持续增多，环比跌幅持续扩大。70大中城市中价格环比上涨城市数量由上月的31个减少至20个，环比下降城市数量由38个增至49个。具体看，7月70城新建商品住宅价格同比下降0.57%，降幅较6月扩大0.14个百分点；环比下降0.23%，降幅较6月扩大0.17个百分点。分城市能级看，一线城市7月价格与上月持平，已连续两个月保持持平；二三线城市环比分别下跌0.2%和0.3%，跌幅较上月分别扩大0.2个百分点。
图表3-4：2021年-2023年7月70大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）
数据来源： iFind，东方金诚整理
二手房住宅价格同比跌幅持续扩大，已连续3个月下跌。7月环比下降城市数量为63个，与上月持平，在70城中占比九成。具体看，7月70城二手住宅价格同比下跌3.06%，已连续下跌18个月，跌幅较上月扩大0.27个百分点；7月70城二手住宅价格环比下跌0.47%，一二三线城市环比分别下跌0.8%、0.5%和0.4%，高能级城市下跌趋势较低能级城市更为显著。
图表5-6：2021年-2023年7月70大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）
数据来源：iFind，东方金诚整理
二、投资端：销售端加速下滑，叠加头部房企信用风险破裂，对投资意愿形成明显抑制，7月投资增速持续走低，当月房地产开发投资完成额为9167.27亿元，同比下降12.2%，带动1-7月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至8.5%（1-6月为7.9%）；7月全国房地产新开工面积和施工面积分别为7089.6万平方米和8134.0万平方米，同比保持双位数的大幅负增；竣工面积同比大幅增长，显示“保交楼”政策持续稳步推进。
7月投资增速持续走低。当月房地产开发投资完成额为9167.27亿元，同比下降12.2%，降幅较上月扩大1.85个百分点，带动1-7月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至8.5%（1-6月为7.9%）。
图表7：2021年至2023年7月全国房地产开发投资完成额及同比变化
数据来源：Wind，东方金诚
1.开工情况
7月全国房地产新开工面积和施工面积分别为7089.6万平方米和8134.0万平方米，同比分别下降25.9%和22.9%，降幅较上月分别收窄4.4个百分点和3.9个百分点。我们认为新开工面积和施工面积保持双位数的大幅负增主要有以下两点原因：一是二季度以来楼市走弱，带动市场投资意愿下降，近期销售端出现加速下滑，对投资信心形成更深层次打击；二是近期碧桂园等龙头房企信用风险事件的爆发，对市场形成较大震动，进一步抑制了房企的投资意愿。竣工方面，7月全国房地产竣工面积为4501.3万平方米，同比增长33.1%，增速较上月扩大约16.8个百分点，“保交楼”政策仍在稳步推进。
图表8：2021年-2023年7月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）
数据来源：iFind，东方金诚
2.土地市场
本月供地数量明显下降，土地市场仍表现为供大于求。我们跟踪了100大中城市土地供应和成交情况，7月100大中城市供应土地440宗，环比大幅减少47%（上月为833宗）；成交土地309宗，环比下降36%（上月为482宗）。具体看，一二三线城市供应数量分别为12宗、153宗和275宗，成交土地数量分别为20宗、67宗和222宗。
图表9：2021年-2023年7月100大中城市土地供应和成交情况（单位：宗）
数据来源：Wind，东方金诚
三、政策端：近期监管层提到进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，郑州率先发布15条稳楼市具体举措，预期接下来将会有更多一二线城市优化本地楼市政策。
7月27日，住房和城乡建设部部长召开企业座谈会，会议提到“稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。”“要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益”。8月3日，郑州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，推出支持房地产市场平稳健康发展的15条具体措施，包括落实“认房不认贷”、取消限售、有序下调存量房贷利率等内容。我们认为，这是对7月中央政治局会议中提到的“因城施策用好政策工具箱”的进一步落实，接下来，预期会有更多一二线城市在“认房不认贷”、首付比例和贷款利率以及改善型住房免交税等房地产核心政策方面进行优化调整。
8月21日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：1年期品种报3.45%，较上月下调0.1个百分点；5年期以上品种报4.20%，与上月持平。本月LPR报价调整中，5年期以上期限品种未作调整出乎市场预料。7月以来楼市运行偏弱，行业信用风险引发市场关注。7月24日中央政治局会议明确要求“适时调整优化房地产政策”。由此，市场普遍预期接下来有必要通过引导居民房贷利率较大幅度下调来降低购房成本，扭转市场预期。我们判断，8月5年期以上LPR报价未作调整，很可能意味着后期“调整优化房地产信贷政策”会单独出台具体措施，其中或包括更大力度实施首套房贷利率政策动态调整机制，以及下调二套房贷利率下限等。高频数据显示，8月1日-24日30大中城市单日平均商品房成交套数为2477套，7月为日均2687套，8月份销售端加速下滑的局面已基本确定。总体上看，下一步引导新发放居民房贷利率下行是大势所趋。我们认为，当前政策空间较大，未来若需要稳增长、稳楼市政策进一步发力，LPR报价还有可能持续下调。
来源:金融界