快评｜杭州火爆、汉渝遇冷，土拍仍是局部火热
导语
虽然土拍在同日进行，但杭州和武汉、重庆的土地市场表现截然不同。
6月9日，杭州迎来年内第五次集中出让，共计成功出让5宗宅地，总成交金额104亿元，本轮土拍延续了杭州一直以来的火热走势，4宗摇号成交，整体成交溢价率达11.25%，摇号比例和溢价率均刷新杭州最高。
同日武汉、重庆也有宅地出让，与杭州不同的是，武汉和重庆今年以来土拍相对分散，土地市场热度也持续低迷，两个城市共成交3宗地块，且均为底价成交。
01 第五轮杭州“贵精不贵多”
4宗地块挂牌期间价格已触顶
今年集中供地从“双集中”变为“集中预告、分批挂牌”后，杭州历次挂牌的体量与前两年相比大幅下降，且每一批次的挂牌体量产生较大差异。本轮（第五批次）供地体量尤为明显，仅出让5宗纯宅地，总建面仅有39.2万平方米。
虽然供应体量较小，但是并未因为规模下降而牺牲质量，5宗地块的自身条件都较为优质，凸显土地供应“贵精不贵多”的出让思路。5宗地块中，2宗来自上城区，其次余杭区、临平区、临安区各有1宗，来自于各自区域内的热点板块。尤其本次出让的66号四堡七堡单元JG1402-26地块，位于钱江新城二期的核心区域，该区域作为杭州目前最热门的板块之一，滨江、华润、建发等多家品牌开发商已经入驻。
目前周边大多数项目已经清盘，仅剩潮观平澜府和翡云润府两个项目，且作为本次唯一销售限价超过6万元/平方米的改善型地块，恰好能够填补目前杭州改善型项目市场的相对空白。因此，还未进入正式竞价环节，地块便迎来42轮报价，到达最高限价，转入摇号环节。
02 成交溢价率11.25%创近两年新高
摇号成交比例高达80%
除了4宗地在正式竞价前已经达到触顶状态以外，青山湖科技城地块由于仅有一轮报价底价成交，杭州本轮的5宗地块成交速度极快。
5宗地块的出让总价达到104亿元，总建面39.2万平方米，平均楼板价26587元/平方米，整体溢价率达到11.25%，楼板价、溢价率均是今年杭州历次土拍中最高，杭州地市的热度居高不下。
值得一提的是，本次由于出让地块少，触顶成交比例也达到了历次以来最高，高达80%。但与此同时，剩余的1宗地块为底价成交，地块热度冰火两重天的局面也并未改变。
03 盈利空间依然可观
低热度地块销售限价微降
杭州土拍的高热度得以维持，除了本身市场基本面较好、推出地块区位条件较优以外，地块可见的盈利空间也保持在较高水准：5宗地块的平均地房比为0.57，房价地价差为15081元/平方米。
最热门的钱江新城二期四堡七堡单元JG1402-26地块，成交楼板价45234元/平方米，销售限价（含精装）66000元/平方米，地价房价比虽然高达0.69，但楼板价和房价之间仍有2万元/平方米的空间，盈利的空间仍较大。
其余4宗地块的地价和房价差也均在1万元/平方米以上，底价成交的青山湖科技城地块房价地价差也达到17850元/平方米。
本次出让的5宗地块仍为限价地，上城区的2宗地、良渚勾庄地块限价对比周边继续持平；青山湖科技城地块限价为29400元/平方米，该价格接近之前板块内的高层限价，以地块1.01的容积率来看，地块限价实则有所下调；临平经开区的地块限价23580元/平方米，与周边项目相比微涨980元/平方米。
对比不同地块的限价调整方向来看，可以看出限价的调整方向与板块热度相关，热度较高的钱江二期、勾庄和临平经开区地块销售限价均为持平或微涨，而热度相对较低的青山湖科技城地块的销售限价则小幅度下调，主要意在降低未来项目的去化难度。
04 民企持续发力拿下4宗地块
滨江年内杭州投资已超150亿
4宗地块摇号结果出炉，除绿城拿下最热门、也是总价最高的钱江新城二期四堡七堡单元JG1402-26地块外，另外3宗地块均由民企竞得，滨江、宇诚和建杭置业各竞得1宗地块。总体来看，本轮土拍中民企共拿下5块地中的4块，投资金额占54%，建面占73%，延续了杭州一贯以来民企投资相对积极的状态。
滨江作为在杭州投资最为积极的民企，也是唯一一个在杭州每一轮集中供地中均有所斩获的房企，年内在杭州集中供地的总投资金额已经达到154.2亿元，拿地总建面100.8万平方米。
且滨江在第四轮和本轮中均有摇号竞得的优质地块，在新增土储质量、体量并重的情况下，滨江未来在杭州的市场份额仍有持续提升的空间。
05 武汉、重庆同日土拍
成交遇冷 仍是底价成交、城投托底
同日，中西部的两大核心城市武汉、重庆均有含宅用地出让，两城土拍表现低迷，与杭州的火热形成鲜明对比：共出让3宗含宅用地，均为底价成交，武汉总成交金额3.83亿元，重庆成交金额5.93亿元，且拿地房企均为地方城投和国央企，武汉两宗地均由江夏区城更地产包揽，重庆巴南区李家沱地块则由中建信和收入囊中。
武汉共成交6宗含宅用地，其中仅有1宗溢价率达到7.4%，其余地块均底价成交；重庆共成交8宗含宅用地，其中1宗摇号、1宗低溢价成交，其余均为底价成交。两城市今年以来土地市场均较为冷清。
综合来看，虽然土拍在同日进行，但杭州和武汉、重庆的土地市场表现截然不同。
杭州延续了今年以来高热度的土拍走势，整体溢价率、地块摇号比例均刷新记录，同时由于出让地块量少质优，平均楼板价也创年内新高。本土民企持续发力，拿下本轮土拍中80%的地块（按幅数）。以此来看，杭州在市场基本面变化不大的情况下，保持土地出让质量，土拍市场大概率将延续较高的热度。
反之武汉、重庆今年以来土地市场持续冷淡，高溢价成交地块屈指可数，成交也均为底价成交、城投和国央企托底。除非推出个别极度优质、稀缺的地块，否则市场将持续地位运行。
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文章来源:克而瑞