激活改善性需求，业界建议楼市调控5招解决“换房难”
今年7月以来，“支持刚性和改善性住房需求”被中央及地方多次提及。其中，央行表态，要更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。随后，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的住建部门纷纷表示，下半年将加大支持力度、更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
事实上，改善性需求在住房市场中的占比稳步提升。以北京市场为例，北京朝阳区某房产中介门店经理介绍，其所在的片区目前有300多套房源挂牌在售，其中约八成业主有置换需求。北京中原世纪城战区远大上河村豪宅分行店长王玉良也表示：“刚性改善型客户在整个交易中占比不低于60％，主要集中体现在同区域改善置换成交中。”
但是，在多个重点城市，改善客群在换房过程中遇到了诸多难点，比如购房资格、腾房周期等。那么，在目前市场条件下，该如何激活改善性需求？专业人士、业界专家分别有什么建议？
业内人士表示，解除“认房又认贷”，预计会对改善客群换房起到较大的帮助。新京报记者 陈哲婉 摄
━━━━━ 住房市场中 改善性需求稳步提升
从北京市场来看，来自北京链家研究院统计数据显示，从近几年的成交数据看，全程通过北京链家完成房屋置换（即先卖后买或先买后卖）的购房家庭占比约为25%；其余部分家庭可能会通过其他房屋经纪机构或自行完成旧房的出售或购置二手房的动作，此外，还有卖二手房买一手房等情况。据此，北京链家研究院分析师冷会估计，北京二手房市场置换或改善性需求客户占比约为70%左右。这一比例与经纪人调研的结果基本一致。
北京新房市场也不例外。来自合硕机构统计数据显示，截至8月14日，今年北京新房市场中，普宅加别墅共成交32347套，其中，总价500万元以上的共有19056套，占总成交量的58.9%。“从北京市场来看，整体均价在6万元/平方米左右、500万元以上总价的产品中，大概率为80平方米左右的三居产品，而这也是满足刚需和改善性需求家庭的一类产品。”合硕机构首席分析师郭毅如是说。
从全国市场来看，近年来，改善性需求稳步提升。根据诸葛数据研究中心监测重点15城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、武汉、青岛、大连、天津、西安、东莞、佛山）数据显示，改善性需求在不断扩大，今年二季度（截至5月），120平方米以上成交占比39.8%，达到2022年以来的季度最高占比，改善性市场正在崛起。
━━━━━ 改善客群换房 遭遇多个难点
在目前的市场条件下，尽管楼市利好政策接踵而至，但对于换房的改善客群而言，看似简单的“一卖一买”，却存在多个“难点”。
家住北京朝阳区的李先生正在换房。他告诉新京报记者，早在2016年，他买下了一套朝北的一居室作为婚房，这是他的首次购房。如今，随着孩子的出生，老人前来照看孩子，一居室已经住不下，所以考虑将一居室出售，置换一套南北通透的三居室。
今年1月，李先生开始看房。由于按照北京的政策，他这次买房属于二套，首付比例为80%，所以他精打细算了一番：自己的房子售价在430万元左右，还清之前的贷款后，再加上自己的存款，正好够一套660万元三居室的首付。
今年2月份，一位购房者愿意出价460万元买下李先生房子，但李先生希望再卖高点儿，没有出售。但是，4月份过后，购房者观望情绪越来越浓，购房需求逐渐减少。与他同户型的房子，即便降至400万元，买家还是犹豫不决，没有出手。由于降价就无法支撑李先生置换三居室的需求，所以李先生考虑降低预期，开始考虑两居室。
李先生的案例并非个例，来自市场一线的经纪人最有体会。“目前，重点城市的改善客群在换房时，遇到的一大难点是‘认房又认贷’导致的换房成本高问题。如果是非京籍家庭，没有卖出房子，就没有再购房的资格。再者，即使卖出原有住房，但因为有过住房贷款记录，都算是二套房，普宅首付最低60%，非普宅80%。此外，换房客群的另一大难题在于，受整体市场因素影响，目前成交周期拉长，或者说不能判断自己的房子出售时间长短，所以对于要置换购买的房子也不能下定金。”北京中原世纪城战区远大上河村豪宅分行店长王玉良如是说。
难点1：“认房又认贷”导致首付高
建议：调整首套房认定标准
自去年以来，不少城市陆续楼市调控松绑，据中指研究院统计，截至目前，仅北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、长沙、重庆、福州等十余个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”。这就使得这些城市有过房贷记录的改善客群，在“卖一买一”的换房过程中面临首付高、房贷利率高的难点。那么，如何解决呢？
58安居客研究院院长张波表示，对于改善客群而言，尤其是手中无房、但有过房贷记录的人群，其买房的目的就是自住，完全符合“房住不炒”政策方向，但由于“认房又认贷”，导致这类改善性需求人群不能入场，也不能满足自身合理的住房需求。在楼市火热阶段，通过“认房又认贷”政策为市场降温并无不妥，但在目前一线城市也开始出现楼市下行的阶段，去除不合理行政性限制的急迫性比较强。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，严格的限制性政策大多出台在市场偏热时期，以落实“房住不炒”目标，严格避免投机炒房等违规行为的潜入。但当前市场复苏动力不足，楼市下行态势仍未缓解，以往制定的严格的限制性政策应当适时调整，尤其是核心城市“认房又认贷”政策最为严格，较高的换房成本抑制了改善性需求的释放。因此“认房又认贷”城市存在首付高等问题，已不符合当前房地产市场行情，政策亟待调整。
在合硕机构首席分析师郭毅看来，当前市场环境下，解除“认房又认贷”预计会对改善客群换房起到较大的帮助，特别是对于已还清房贷、旧房出售、名下已经无房的情况，建议认定为首套。
难点2：“认房又认贷”导致贷款利率高
建议：降低首付比例和房贷利率
在不少市场人士看来，在重点城市，对刚需人群及改善人群给予更大金融政策支持，才能更好地满足刚性及改善客群的居住需求。
郭毅表示，目前，多数城市已调整首套房贷利率至5年期以上LPR基础上降低20BP，超40城首套房贷利率已低于4%。但是，北京首套房商贷利率仍为5年期以上LPR+55个基点，上海为5年期以上LPR+35个基点，二套房商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，两座城市首套房与二套房贷款利率加点均存在下调空间。
针对当下市场，核心之一在于解除“认房又认贷”，金融政策的房贷首付、利率随之下调，有利于降低改善人群入市门槛。郭毅分析称，对刚需人群来说，除了关注首付之外，更关注日常月供成本压力。“如果能够在一线城市有效降低首套房贷利率，对刚需家庭也能形成更好的购房支撑。而刚需家庭消费力的激活，有助于带动整个房地产消费链条的联通，从而带动新房、二手房交易更加顺畅。”
张波认为，针对改善人群还有放松的空间，尤其在首付和贷款利率层面可给予更多倾斜，会更有利于加快改善人群的入场节奏。另一方面，针对房企也可有更多灵活的政策在更多城市落地。
“激活改善性住房需求，当前比较恰当且迫切的举措是对严格的限制性政策进行适度放松，其中包括放松限购、限贷政策，以及下调二套房贷款利率和首付比例等。”关荣雪进一步表示，为了调控市场温度，保障房地产市场健康平稳发展以及区域协调发展，限制性政策的放松并不会是全面的，大概率是针对部分群体或区域做出定向放松，比如试点“一区一策”，在“房住不炒”的基调上有效提振市场信心。
难点3：二手房流通易受阻
建议：制定差别化购房支持政策
值得一提的是，目前，二手房流通出现了一定的“梗阻”。多个城市二手房挂牌量较大，售价达不到业主的心理预期，以致流通周期拉长，造成改善客群只敢卖掉房子之后再去看新房。而二手房交易周期过长，也会造成这类客群换新周期的拖长。那么，如何加速二手房流通呢？
对此，郭毅建议针对不同情况的二手房，制定差别化的购房支持政策。比如，房龄越长，税费优惠力度越大；房子面积越小，首付比例越低，用市场化手段激活市场需求，加速二手房流通。
难点4：二手房交易税费高
建议：降低换房税费
而在“一卖一买”的换房过程中，还需要买家提前计算好交易中存在的大量税费。虽然个人所得税存在减免的情况，但增值税、契税以及中介费等占交易成本的比例并不低。在不少城市实际存在由买房人承担所有税费的情况下，交易税费占购房款的比例甚至会高达10%以上。如何降低二手房交易税费呢？
对此，张波建议，加大换房税费减免力度，比如目前已有换房过程中个人所得税的退税优惠，但卖房的增值税依然不小，买房过程中还需要支付契税，这些无疑都大大增加了换房的成本，可以在设定的期限内给到换房者近似于“零税费”负担的政策。同时，各地可以对于换房的中介费给出指导性意见，降低购房者的中介费成本，切实提升改善客群入市的信心，加快其入市节奏。
难点5：腾房周期影响换房
建议：协商争取较长腾房时间
此外，在换房过程中，因为多数人需要“卖一买一”，换房人不仅担心房价波动造成“踏空”，还担心自己还没有买到合适房子时就需腾房给买家，需要解决租房、搬家等难题。
对此，冷会提醒换房人士，二手房置换客群在前期通常会面临出售现有住房、筹集资金、选购目标房源等现实问题，在当前多地挂牌量增加的情况下，自家房屋在出卖时间及售价上可能不及预期，需要有心理准备和资金上的准备；后期会有装修、改造等系列需求，因此在签订二手房买卖合同时，可以与对方就交房、腾房日期等做出具体约定，买卖双方可根据实际情况进行协商，且一般都有较大的谈判空间。
新京报记者 | 张晓兰
编 辑 | 武 新
排 版 | 寇德娜