护盘资金来了！这只风波中的REIT迎来联手增持，影响多大？
备受哲库退租风波扰动的华安张江光大园REIT，迎来了基金管理人、原始权益人的携手增持。
5月25日，华安基金公告，公司将使用固有资金对华安张江光大园REIT进行增持，增持金额不超过3000万元；与此同时，本基金拟新购入基础设施项目的原始权益人及其控股关联方也将通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持本基金，累计增持金额不超过2亿元。这意味着华安张江光大园REIT将获得合计不超过2.3亿元的增持。
华安基金向券商中国记者表示，华安基金原本在张江REIT上已有持仓，基于公司对张江REIT和其投资的基础设施项目的未来发展前景充满信心，也希望通过这次增持增强市场信心，支持张江REIT持续、稳定、健康发展。另外，本次增持将在不影响扩募工作的基础上进行。
受增持消息提振，5月25日，华安张江光大园REIT震荡走高，截至收盘上涨2.47%，今年以来的跌幅收窄至3.16%。
基金管理人、原始权益人携手增持
5月25日，华安基金公告，基于对华安张江光大园REIT及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，支持本基金持续、稳定、健康发展，公司计划使用固有资金，通过上海证券交易所交易系统以二级市场买入或交易所认可的其他方式，对华安张江光大园REIT进行增持。本次增持金额不超过3000万元。
本次增持计划不设定价格区间，华安基金将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，自公告之日起 12 个月内，择机实施本次增持计划，且承诺本次增持的基金份额持有期限不少于 6 个月。
与此同时，华安基金公告，公司也收到了本基金扩募并拟新购入资产原始权益人及其控股关联方的增持计划。
公告显示，基于对本基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，支持本基金持续、稳定、健康发展，在遵守中国证监会和上海证券交易所的相关规定前提下，本基金拟新购入基础设施项目原始权益人及其控股关联方将通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持本基金份额，累计增持金额合计不超过2亿元，持有期限不少于6个月。
上述原始权益人指的是张润置业的原股东，包括上海张江（集团）有限公司、上海张江集成电路产业区开发有限公司，原始权益人及其控股关联方将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势，择机实施增持计划。当二级市场价格不高于华安张江光大园REIT本次扩募发行价格时，将立即启动增持。
值得注意的是，该增持计划还需国资管理部门批准、履行原始权益人决策程序。原始权益人及其控股关联方拟于6月3日前完成内部决策程序并同步报送上级主管部门和有权决策机构审批，批复之日起不超过12个自然月（含法律、法规及上海证券交易所业务规则等有关规定不准增持的期间）实施增持。
哲库退租风波扰动，场内波动放大
近期，华安张江光大园REIT因为哲库科技退租事件而受到投资者关注，场内价格也出现了明显波动。
在OPPO宣布全面终止哲库科技业务后，5月17日，华安基金公告，哲库科技(上海)有限公司(以下简称“哲库科技”)于2023年5月16日18点29分以邮件形式向上海张江(集团)有限公司发出说明函，确认哲库科技股东会于5月12日正式做出解散并清算哲库科技及其下属公司的决定。近期哲库科技将从张润大厦完全搬出，后续无进一步租赁需求。哲库科技拟于下周与上海张江(集团)有限公司协商租约解除事宜。
哲库科技是华安张江光大园REIT扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，根据此前披露的华安张江光大园REIT《2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书(草案)》显示，本次新购入基础设施项目为张润置业持有的位于上海市浦东新区盛夏路61弄1- 3号、金秋路158号的张润大厦。
在公告中，华安基金也介绍，哲库科技与张润置业签署租赁合同5份，租赁期限至2023年7月31日，实际租赁面积共计19314.31平方米。同时，哲库科技已于2023年4月7日与张润置业就上述面积签订了续租协议，租赁期限为2023年8月1日至2024年7月31 日。2022年哲库科技支付的租金占新购入基础设施项目整体同期现金流总额的30.98%。
受哲库科技退租事件影响，近期，华安张江光大园REIT的场内价格波动明显放大，甚至一度出现超5%的单日跌幅。
例如，5月12日，受传闻影响，华安张江光大园REIT出现震荡当日大跌3.18%；5月15日继续下跌，盘中跌幅一度扩大到8.30%，随后价格有所回升，截至收盘下跌6.22%。
5月15日晚间，华安基金进一步发布补充说明公告，表示将全力保障换租工作平稳过渡，提振市场信心，5月16日，华安张江光大园REIT一度反弹3.56%。
本周以来，华安张江光大园REIT已经逐渐企稳，5月25日，受增持消息提振，华安张江光大园REIT震荡走高，截至收盘上涨2.47%，今年以来的跌幅收窄至3.16%。
华安基金向券商中国记者表示，张江光大园REIT近期的回调主要受事件驱动影响。基金管理人和原始权益人在事件发生之后第一时间响应，并一直在积极解决相关事宜，也通过及时信息披露向市场传递最新的进展情况。张江REIT所投资的基础设施项目位于张江科学城核心区域，原始权益人深耕张江科学城开发及运营，在产业招商方面有丰富的经验和客户积累，短期的市场回调并不影响基础设施项目的长期投资价值。
而对于公募REITs如何进行风险控制，减少黑天鹅事件的影响，华安基金表示，对于租户集中度较高的基础设施REIT项目，可以通过控制租户的面积占比、丰富租户结构和产业结构、协调大租户扩租面积到期时间等合理租控措施，尽可能避免较短时间周期内集中到期等情况发生。REITs的运营管理是一项非常复杂，需要多方沟通协调工作，在应对突发事件时，坚持维护持有人利益，直面问题，积极解决，同时保持信息披露的及时性、完整性、准确性。
公募REITs整体表现疲软
除华安张江光大园REIT外，整体来看，公募REITs今年的表现都较为疲软。
据Wind数据统计，截至5月25日收盘，在已经上市的27只公募REITs中，有25只产品今年以来的场内涨跌幅为负，平均跌幅达到了5.59%。其中，建信中关村产业园REIT年内下跌近20%，另外，中金安徽交控REIT、平安广州交投广河高速REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华夏中国交建高速REIT、博时蛇口产业园REIT等产品跌幅也超过10%。
在华安张江光大园REIT之前，华夏中国交建REIT、中信建投国家电投新能源REIT等多个公募REITs产品已经获得原始权益人或基金管理人增持护盘。
例如，5月9日，华夏基金公告称，公司将以不超过3000万元固有资金投资华夏中国交建REIT，并持有不少于6个月。在此之前，4月26日，华夏中国交建REIT的原始权益人及其一致行动人中交资本已累计增持该基金份额891.74万份，累计增持金额超过7240万元，还可以增持不超过308.26万份。
华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆提出，公募REITs底层资产经营业绩、市场利率水平、投资人预期等一系列因素都可能影响公募REITs二级市场价格表现。此外，随着机构投资者占比提升，投资人阶段性行为趋同，受多重因素影响，普遍较为谨慎。
“作为创新的金融产品，公募REITs对于部分投资人还需要时间逐步研究。投资者应理性看待公募 REITs 产品与其他类型公募基金及股票、债券等其他类型投资产品的差异，正确理解公募 REITs 长期持有成熟基础设施项目的投资逻辑。建议投资者基于理性分析判断，合理评估REITs 投资价值，树立长期投资理念。”莫一帆表示。
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校对：苏焕文