存量房贷利率调整信号明确 银行回应关切
● 本报记者 石诗语
“目前暂未接到具体通知，还得再等等，如果有执行政策落地，我们会第一时间通过网站、公众号等途径发布相关公告。”工商银行个贷中心工作人员表示。
日前，中国证券报记者了解到，关于存量房贷利率调整方案推进情况，多数银行高度重视该业务的调整问题，但具体实施方案与执行细则仍有待进一步明晰。
执行方案待细化
建设银行北京地区某贷款经理向记者表示：“目前没有具体指导方案和执行细则，对于银行而言，我们与不同贷款人约定的贷款方式、期限、利率、还款方式及贷款人的剩余还款年限等都会存在一定差异，很难在短时间内出台一个全面适用的政策。还需要考虑‘老贷款’和‘新贷款’分别怎么调整，例如90年代的贷款和2010年以后的贷款分别该如何处理，这些都需要有明确的执行标准。”
多家股份行也表示，已关注到相关的政策信息。招商银行相关工作人员告诉记者：“最近来咨询存量房贷利率调整问题的客户确实不少，我们还在等待具体执行的政策通知，一旦政策落地，我们会严格执行相关政策。”
此外，记者了解到，一些地区已有部分银行开展初步调研工作。郑州地区某银行贷款经理向记者透露：“最近已有行内部门在做相关研判、调研工作，但近期执行的可能性不大，还需等具体实施细则落实后，我们根据行内具体情况进一步制定细化方案。”
中信建投证券首席经济学家黄文涛认为，从方式上来说，由于不同地区、不同个人的合同情况差异可能较大，统一调整存量房贷利率的可能性较低，执行难度也较大，后续因城施策的概率较大；同时，不同条款贷款的具体调整，也需要更详细的方案。
释放调整信号
近期，已有多个部门在不同场合针对房地产相关政策密集发声，央行在2023年下半年工作会议上再次释放出存量房贷利率调整的信号。部分地方政府部门也鼓励商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
例如，日前郑州市房管局、郑州市财政局等八部门联合发布15项稳楼市政策，其中，明确鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。
由于存量房贷利率调整的过程相对复杂，自7月14日央行提出“存量房贷利率调整”至今，各家银行尚无具体的落地措施。业内人士表示，稳定存量房贷利率调整预期，商业银行要有所作为，要采取必要举措，回应贷款人关切。从长远看，下调存量房贷利率有助于增强银行的客户黏性、稳定存量客户。
银行需权衡方案
从存量房贷利率调整的可能实施路径来看，黄文涛表示，央行强调“按照市场化、法治化原则”意味着存量房贷利率的调整是借款人和商业银行合理协商后的结果。
黄文涛分析，对于银行来说，存量房贷利率过高会导致客户提前还款，从而给银行经营带来压力，而降低房贷利率也会直接影响其利润。考虑到住房按揭贷款是银行的优质资产，按揭客户会对银行的其他业务有衍生需求，客户流失不符合银行的利益，因此银行会综合权衡与客户协调制定方案。而从客户的角度来说，不具有提前还款能力的客户可能议价能力有限，在与银行的协商中能获得的让利较小。
招联首席研究员董希淼表示，预计央行将出台指导意见，或者通过市场利率定价自律机制，引导商业银行下调利率偏高的部分存量房贷利率。
他认为，下一步，存量房贷调整工作应遵循“依法”“有序”两个原则。“依法”，即存量房贷合同由银行与借款人签订，利率条款变更也应在指导意见之下，由借贷双方依法协商一致；“有序”，即存量房贷利率调整不会“一刀切”，可能主要针对利率明显偏高的部分存量房贷，根据利率高低分别确定不同的下调幅度，也可以是阶段性下调。