政策“冷场”市场观望沈阳楼市供求调查丨深度
沈阳市沈河区某老小区。冷万欣/摄
编者按：
适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。这是今年下半年楼市调控的明确方向。
在众多试点城市中，沈阳楼市的政策放松度大于全国多数热点城市。但记者在实际调查中发现，政策过度频繁的出台反而加重了需求方的观望情绪，政策落地情况不一。恢复购房者对行业的整体信心还需要更多时间。
冷万欣 中房报记者 樊永锋丨北京 辽宁报道
这个夏天，张文意外地治好了失眠。
8月3日下午，在沈阳太原街街角的一家星巴克，张文点了一杯冰美式，坐到了窗边的位置，把手提包放到旁边的椅子上，看着窗外的步行街上穿梭往来的行人，格外悠闲。
“这家店冷气特别足”，张文喝了一大口咖啡，一边把玩吸管，一边道，“最开始跑写字楼的时候，夏天就和客户在这约见面，但是可没有这么放松的时间，都是一个接着一个谈（客户）”。
张文是沈阳市和平区某品牌房产中介机构的老员工了，老员工有着自己的老习惯，在他看来终归要比客户先到看房现场才是好的。
“我们房产经纪人，一向是上班有时间、下班没时间，下班的时间要根据客户的要求，大部分客户白天上班，周一到周五就会经常出现晚上约出来看房的情况，所以主要白天看房的时间多集中在周六和周日，但是你看我现在的这个状态，就知道现在起码我负责的区域，市场是什么情况了。”张文说。
“最近这几个月，我睡觉特别有规律，客户不多，我之前有失眠的情况，现在也好差不多了。”
事实上，在房产经纪人的工作周期中，每年的6月至8月属于淡季，但是在张文看来，这个淡季也太“淡”了点。
沈阳市房产局3月发布二手房“带押过户”模式。
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“供给端”狂欢
据张文介绍，每年的7、8月份都属于行业内的淡季，因为中高考的时间，所以很多家庭的注意力多集中在陪伴孩子考试以及带孩子出游等方面，等9、10月份孩子们开学了，有了相对稳定的时间，他们才会重新开始考虑购房问题。
“可是干了这么多年，从来没遇到过现在这样基本没生意的7、8月”。
如果时间回到3个月前的5月份，张文还没有那么悲观。
“每年基本都是3、4、5月为看房旺季，尤其是今年释放了之前的一些看房需求，3、4月份我们同行交流是整体向好的，加上5月的沈阳春季房交会，很多政策释放出来，市场反馈还算积极，但是到了6、7月，市场情绪一下子就不行了。”张文说。
本来，张文和他的同事们希望7月下旬的多轮政策利好能够获得更积极的市场反馈。
7月24日，中央政治局召开会议部署下半年经济工作，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。。
紧接着，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，强调要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
如此大的政策调整积极信号，对于沈阳的房地产商和张文等房产经纪人来说，就是三个字——超预期。
住建部给出的政策信号及优化方向，之所以被认为是超预期的重磅利好。很大原因是其对于本地地产政策的指导意义。
比如，作为直接影响购房成本的关键变量，购房首付比例会对消费者的购房意愿产生较大影响。在当前购房者入市意愿偏弱的情况下，降低购房首付比例已成为政策重要发力方向。
所谓“认房不用认贷”，其实是指商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。
据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，包括郑州、杭州、南京等在内的超20个城市优化“认房又认贷”政策，但是一线城市和部分重点二线城市仍然严格执行“认房不用认贷”的政策，如北京首套房首付比例基本在35%，房贷利率在4.75%，二套房首付比例能达到70%，房贷利率在5.25%，想要购买二套房，购房者资金压力较大。
换言之，“认房不用认贷”也就意味着购买二套房可以按照首套房标准执行，对于改善性客户来说可谓是一个重磅利好，大大降低购房成本，减轻还款压力，促进改善性需求释放。
多重政策叠加，似乎让沈阳疲软的房地产市场看到了转机。
张文对于7月底的那段回忆最多的，就是几个地产圈微信群里的热闹和狂欢，夹杂着一些楼盘开发商公众号文章的推波助澜。
只是一周过去了，楼市需求端的反馈并没有那么“热烈”，或者说特别冷静。
截至8月8日，贝壳网显示沈阳二手房挂牌数量逼近15万套。
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“需求端”观望
今年是李然在沈阳工作的第四年，更是他购房计划推迟的第二年。
李然和无数辽宁省内的年轻人一样，选择在毕业后留在沈阳工作，他安家的城市属于沈阳城市圈范畴内的本溪市。
“虽然我买房是为了自己住，不会卖出去，但是让我认赔钱去买，我也不会接受，我还需要再等等。”李然说。
在他看来，观念已经转变，房子并不是必需品。与其在老家买房等着赔钱，背负房贷，不如继续观望沈阳的楼市。
本溪市是一座正在转型中的资源型城市，根据2021年6月该市统计局网站发布的《本溪市第七次全国人口普查公报》，该市人口为132万人，与第六次人口普查数据相比，十年减少了逾38万人，减少22.43%，年平均增长率为-2.51%。
该市60岁及以上人口超过了38万人，占全市人口29.01%，相较第六次人口普查，数据上升了13.84%。
按静态划分，在2010年，也就是13年前，本溪人口构成已完全属于老年型结构。
记者走访该市某物业口碑较好的楼盘，三室120平方米左右的房源，二手房总价接近了100万元，这样的价格与沈阳市相比，并没有绝对的价格优势，而且沈阳作为沈阳城市圈内的区域中心城市，有着相对优越的各类资源和比较优渥的就业条件。
所以部分在沈阳市上班的周边城市青年，宁愿多花一些钱在沈阳购房，也不想在签下购房合同的瞬间就资产缩水，这样的情况同样适用于抚顺市和辽阳市。
房地产业大环境产生的变化，让现在的李然不知所措，原本在沈阳购房是他的最优解，现在他却更希望“再看看”。
“政策优惠，房价降低并不一定会造成房地产市场的大利好，大部分的客户，还在保持着观望状态，（沈阳）从年初的利率3.9%降到3.8%到现在的3.7%，我并没有看到出现成交上涨的趋势，相反在下降，客户想知道房价或者政策的底线在哪里，从众心理都是买涨不买跌，政策是好的，但是客户心理是矛盾的，现在刚需成交占比也在下降，成交周期长，成交差额比例增大。”张文告诉记者。
沈阳中原研究部发布的半年报中提出，今年上半年，全国各城纷纷出台房地产相关支持性政策，沈阳政策放松度大于全国多数热点城市，且随着时间的推移逐渐放宽，政策过度频繁地出台及持续放松是加重客户观望情绪的原因之一。
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政策“疲劳”
“今年沈阳的房地产政策，太密集了，”沈阳市某头部房企东北地区销售负责人说，“有时候我们的售楼员都要加班熟悉新政策。”
在她看来，房地产市场沉闷，本就会引发观望情绪，降低预期和信心，这种情况下，政策推出的太密集，就会给购房者一种“清仓甩卖”的感觉，甩卖自然是越低越好，市场就会陷入新一轮观望。
据乐居买房统计数据，2023年上半年，沈阳房地产政策持续优化，覆盖面广泛，政策宽松度达到近8年之最。且在上半年沈阳举办了7次各类房交会，全市范围及区域型购房补贴陆续推出。
记者梳理了今年以来沈阳实施的购房宽松政策，确实宽松程度已经远远大于国内多数区域中心城市，包括首套房住宅利率降至3.7%，优化区域限购（仅二环内限购），支持公寓类住宅去库存，非限购区域首套住房商业贷款首付比例按20%执行，外地人在沈阳购房不再需要社保证明，个人卖房增值税免征年限由5年调整为2年以及“带押过户”等等。
此外还有各类落户、人才购房政策等，据记者不完全统计，沈阳市现行购房优惠政策在10条以上，仅落户的放宽政策就多达7条。
因此，面对今年7月末的政策信号，楼市就如同天天吵着降价的商品，当真正降价政策来临，市场的预期和需求早已经释放，沈阳的楼市就像色彩斑斓的画纸，已经让人目不暇接，以至于无人在意某处是否多添了几笔颜色。
值得一提的是，即便政策利好，执行企业也并非毫无堵点。
目前的新一轮政策中，除了“认房不认贷”没有正式实施之外，最让房产经纪人们苦恼的就是“带押过户”。
在传统模式下进行二手房交易，如果卖方房屋已有抵押，需要先将贷款还清、房产解押后才能过户。在这一过程中，卖方需要自行筹措资金结清贷款，垫付相关费用，导致二手房交易周期明显拉长。而在“带押过户”模式下，无需还清贷款即可完成房屋所有权的转移。
看似便捷的政策，却也存在诸多待解难题。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时曾分析指出，去年以来，各地探索“带押过户”的政策落地情况并不好，主要原因在于二手房交易相关获利方推进的积极性很低：一是推行“带押过户”免除了过桥、赎楼、担保等环节，使银行等相关金融机构收益减少，主动开展的积极性低；二是跨行办理会导致原按揭银行损失贷款收益，贷款减少引致存款流失。
另外，多环节合并办理可能会出现业主“一房二卖”的情况，使银行抵押权落空，买方付了款（首付和按揭）无法获得产权，房子过了户但卖方却收不到款等。当房屋产权或交易存在瑕疵、房屋评估值异动，当买卖双方存在诚信问题，如卖方隐瞒房屋纠纷、买方资信不够等，上述风险就会凸显。
“如果说卖方带押过户，他的利率是5%以上的话，那么客户现在利率是3.7%，那我就觉得完全不划算，所以客户不会考虑。”张文说。
在他看来，目前沈阳二手房市场总体上欠活跃，“带押过户”目前看，对推动二手房交易带来的影响也较为有限，政策落地还需要时间。
“现在老百姓就是手里有钱，也不会轻易往外拿，因为对地产市场的信心还没有完全恢复，我们虽然是房地产从业者，但是更希望沈阳经济各方面儿都能流通起来，因为房地产这涉及相关的各个行业，装修、建筑，家居等。只有盘活链条所有产业才能盘活。”张文补充道。
上半年在忙碌中匆匆过去，张文也忙了大半年，这是他业绩不好的半年。对沈阳市以及周边城市的房地产业来说，也是不好过的半年。
8月1日，沈阳市统计局发布1至6月主要经济指标。数据显示，1~6月，全市固定资产投资同比增长4.1%，其中房地产开发投资同比降26%。商品房销售面积同比降17.1%。
2023年上半年，沈阳住宅用地市场更是全面“哑火”，商品住宅用地供地数量为零，这是前所未见的情况。
山雨欲来风满楼，沈阳的楼市就像8月沈阳的天气，阴沉不定，大雨欲来。
张文意兴索然地放下咖啡杯，杯中的冰块早已融化，咖啡见底，他一边摆弄吸管，一边问道
“你回忆一下，沈阳有多久没有大开发商集中拿地了？”
（应受访者要求，文中张文、李然为化名）
值班编委：李红梅
责任编辑：徐妍
审读：戴士潮
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