快评｜成都土拍热度整体降温，终止出让、城投托底再现
导语
成都今日集中土拍热度也有明显下调，溢价率和触顶地块比例均处于年内低位。
◎文 / 马千里、邱娟
8月，成都迎来了土拍高峰，合计高达47宗宅地将出让，其中主城区有42宗，分别于8月10日、8月15日和8月24日进行；此外，还有来自彭州、青白江、新津的5宗土地。今天（10日），首批12宗地成功出让10宗（2宗于正式开拍前一日终止出让），总成交建面96.5万平方米，成交总金额114.7亿元。热度方面，今日土拍延续7月的下降趋势，3宗摇号成交，7宗底价或低溢价成交，还有两宗终止出让地块，整体成交溢价率为5.06%，摇号比例和溢价率均处于较低位。
01
上半年成都仅完成全面宅地供地计划量的两成
七月明显加快供地进程
截止7月底，成都2023年涉宅地成交规模203公顷，仅完成2023年成都中心城区住宅用地计划供应量780公顷的26%，供地进度十分缓慢，因此成都在7月份加快了土地供给进度，7月供应的47宗涉宅地体量高达189公顷，与成都前7月涉宅地总成交规模相当。如果这47宗地均成功出让的话，成都2023年住宅用地计划完成率就超过了50%。但是考虑到部分地块可能流拍，因此整体上看，成都的土地供应速度仍旧是偏缓的。
02
47宗宅地集中出让，质素优劣参半
优中选优恐流拍率提高
本月挂牌的47宗涉宅地块，从区域来看，一圈层有24宗，二圈层有21宗，三圈层仅彭州2宗宅地出让；其中，天府新区、武侯区和龙泉驿区供地比较集中，均有5宗宅地挂牌，成华区、新都均有4宗挂牌。整体上看，优劣参半，在房企一心追逐核心地块的当下，流拍率恐将有一定程度地提升。
原计划今日（8月10日）正式出让的12宗地中，天府新区、龙泉驿区、双流区均有三宗，成华区、温江区和高新南区各有一宗。其中，出让总价最高是位于高新南区新川板块的纯宅地，起拍价达17.62亿元，楼板价15910元/平方米，该地也是起始楼面价最高的地块，清水限价30000元/平方米，略低于天府新区麓湖板块和双流区怡心湖板块的商住地块。
值得注意的是，正式开拍前一日（8月9日），成都市公共资源交易中心发布两则国有建设用地使用权终止出让的公告，宣告原定于8月10日拍卖的东安湖42亩地块，龙潭寺59亩地块终止出让。这也从侧面印证了开发商“优中选优”的拿地策略，本月成都土拍流拍率的上升在所难免。
03
摇号比例和溢价率均处于较低位
2宗地块提前终止出让
从最终土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著。除去提前终止出让的2宗地块，余下的10幅地均成功出让，天府新区的三宗地均触顶成交，中铁建、中交和建发三家央国企成为幸运儿，各竞得一宗地。
成交的10幅地中，3宗触及封顶价进入摇号环节，占比为30%，在3月以来的历次土拍中处于较低位；另有7宗低溢价或底价成交。整体溢价率为5.1%，与七月整体溢价率持平，较二季度土拍热度有明显下降。
其中，热度最高的当属天府新区麓湖商住地块，该板块目前是成都楼市的高端项目云集之地，该地近地铁1号线和18号线交汇处麓湖站，交通比较便利，近红石公园和麓湖生态城，生态资源配套有优势，十分宜居，因此该地吸引了多家房企参拍。该地经过多达22轮竞拍触及限价，有多达36家房企参与抽签，最终中铁建中签该地块，楼板价为17200元/平方米，溢价率为14.67%，该地清水限价32000元/平方米，这样测算下来，地房比为54%，房地差接近1.5万元/平方米，再考虑上装修，盈利空间还是比较可观的。
同样位于天府新区麓山板块的万安纯宅地，在触及限价后，吸引了6家房企参与抽签，最终被厦门建发抽中，楼面价12900元/平方米，溢价率为14.16%；另一宗麓山地块则有28家房企参与抽签，最终由中交以楼面价12600元/平方米竞得，溢价率14.55%。
另有双流区2宗地块低溢价成交，分别被嘉禾兴和空港兴城竞得，溢价率分别为4.17%和0.78%。余下的龙泉驿区（2宗）、双流区（1宗）、温江区（1宗）、高新南区（1宗）均被本地国企托底拿下。
04
央国企依旧是主力、总成交金额占比近九成
中铁建、中交和建发各中签一子
最终拿地结果来看，本次成功出让的10宗涉宅地，除双流华府地块被嘉禾兴（民企）低溢价竞得外，其余9宗均被央国企竞得，总投资金额达100亿元，占总成交金额近九成。
值得注意的是，3宗摇号地块均位于天府新区，均是大型央国企中签，三个幸运儿分别是中铁建、中交和建发。余下的6宗分别被高投、空港兴城、空港科创、人居、鱼凫、成都城投等本地国企或城投低（底）溢价竞得，托底的意味十分明显。
综上，与上月上海、杭州、南京等热点城市集中土拍降温趋势一致，成都今日集中土拍热度也有明显下调，溢价率和触顶地块比例均处于年内低位。造成这种现象的原因，一方面是受到大环境较差的影响，加之成都本身新房需求结构转变，核心层改善需求拉动力转弱，成都楼市显著下行；另一方面，也受到供地量大增的影响，房企在有限的资金压力之下，押宝优质核心地块，因此优质地块竞争白热化，但非核心区地块就可能低溢价或底价成交，甚至还有流拍的风险。房企拿地方面，央国企依旧是主力，城投托底的比例明显提升。
值得注意的是，原本今日要竞价的2宗地提前终止出让，使得流拍率明显上升。结合日前上海、杭州、南京集中土拍出现流拍等情况展望，在当前销售端回落的影响下，接下来热点城市将出现更多的底价和流拍地块，土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。
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