一线楼市调控优化为何迟迟未至
经济观察网 记者 陈月芹 在“一城一策、分类指导”的原则下，一线城市就像那个班里被特殊辅导、额外加试的尖子生，如想调整楼市“四限”（限购、限贷、限价、限售）政策，须报各级部门审批和管理。
在其他城市纷纷出台楼市新政后，命运的齿轮终于转到了它们这里。
经济观察网获悉，8月，一场由高层召集京沪广深主官的会议即将召开，主题关乎房地产相关政策如何调整优化。
各地工具箱似乎已然齐备，只等一个信号，一些更具体的精神，一个边界清晰的优化空间。
审慎出手
在政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”3天后，住建部也于7月27日深夜公开表态。
住建部部长倪虹在一个座谈会上表示要大力支持刚性和改善性住房需求，并具体提到三项措施：降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、认房不认贷等。
经济观察网了解到，该座谈会于7月10日召开，共有8家企业参会，分别是中海、华润、万科、龙湖、中国建筑、中建科技、南通四建和麦田，涉及开发商、建设方、中介。
从7月29日晚开始，北京、深圳、广州、上海依次表态，但市场未见具体政策细则。
自2017年至今，一线城市房地产市场调控持续加码，尤其是楼市调控模范生、执行最严限购令的北京，此次率先表态，被市场解读为意义重大。
张亦很久没见到，自己所在的某一线城市的住建部门像现在这样备受关注。半个月来，来自兄弟城市单位、其他部门、企业、媒体甚至亲朋好友的“关心”和“询问”多不胜数，他只能统一用客套又不失礼貌的表情回复。
张亦的谨慎，一方面是由于工作要求，更重要的是，在更高层级部门定调前，所有政策条款充满变数。
市场上传出一些不明来源的“小作文”，透露出诸多调控细则，有板有眼的，还引得金融部门、税务部门主管火线问询——“你们要这么调吗？”“怎么没有通知我们？”
张亦否认三连，“我们都是国垂系统直管，没有上级授意，哪里敢轻举妄动啊？”
实际上，城市之间也在相互观望。
打交道多年，四个一线城市间，一般是北京-上海、广州-深圳两两捉对、前后跟进，而且“向北京看齐”，一般不会出错。
这次也一样。北京市表态后，深广沪迅速研判后，几乎以一样的文案“跟帖”。
精准调节
为了获准调整“四限”政策，四个一线城市等待多时，尤其是今年，每隔一段时间就叩响上级部门和垂直系统主管部门的门。
一个方案不行，换一个再来。
操作多年，官员们深知调节哪个口子能释放哪部分购买力。眼下，最重要的是围绕“支持刚需和改善需求”做文章。
这句话首先说明，核心城市里的限购不可能全部放开，至多是分区域调整，或以某个由头，点状降低门槛。
政策筹备时也需要做精准调节。
实际上，“四限”中，对市场影响力度最大的是限购和限贷，限售次之，而各城市的限价已趋于柔性。
住建部部长倪虹在前述座谈会上提到的三点措施，均是与金融政策相关的限贷端的手段。
例如，部委层面首提“认房不认贷”，有非常大的调整空间。
所谓“认房又认贷”，通俗概括便是“认本地的房，认全国的贷”，名下有房以及全国范围内有过贷款，再买房都算二套。
目前仍执行“认房又认贷”的十余个城市中，北京的力度最严，二套房首付比例最高可以达到80%、房贷利率可以高达5.25%，多年来在抑制投资炒房乃至减少换房交易频率上效果显著。
如果将“外地有贷、北京无房”或者是“卖一买一”人群仍认定为首套，或是从城市外围直接取消“认房又认贷”，将释放一批刚需和改善换房需求，对应首付比例最低能降至35%、房贷利率能降至4.75%。
许多政策牵一发而动全身。例如，如果想要降低购房成本、支持刚需和改善需求，不需普降首付比例，北京、上海只需放宽普通住宅认定标准即可。
北京现行的普通住宅标准，最核心的一项是，分区域地给房子单价、总价设定了区间：五环内单价3.96万元/平方米、总价468万元/套；五环到六环，单价3.17万元/平方米、总价374万元/套；六环外则为单价2.38万元/平方米，总价281万元/套，即为普通住宅。
目前，北京、上海的普宅标准，近10年没有调整过，而房价已今非昔比。
普通住宅的身份直接关系到首套房首付比例是35%还是40%（非普宅），二套房普宅首付比最低为60%，非普宅则需80%。
张亦解释，调整普宅认定范围，有三个好处：一是首付比例大幅降低，二是交易契税减少，三是项目限价会有所调整。
限售也是住建部门职权范围内可以调节的部分。这是2017年楼市调控出的新手段，厦门开头，一二线城市均有跟进，限售周期2-5年不等。
部分一线城市盯紧了限售时间起点这一细节。
比如，限售5年，一般是取得不动产权证满5年后才解开限售，这个节点如果移到以签订商品房买卖合同为起点，限售时间就会缩短。因为新房基本采用预售制，购房和交楼办证往往差了一两年。
但限售是一把双刃剑，解开限售后，挂牌量也会增加。张亦解释，挂牌量增加不一定是坏事， “只要滚起来，流动性加大，市场就能活跃起来，尤其对一线有效，但不能一刀切”。
工具充足
其实，高层喊话后，一线城市的政策调节反而进入了“真空期”——只能等待下一步指令。
另一位一线城市住建官员马乔直言， “只要告诉我能动什么，工具箱大把，连夜都能出方案”。
“光调限购，调哪个位置，以什么名义，甚至只放特定某个点，我可以想出100个放松理由。”每个城市都有像马乔一样的调控“老把式”。
政策从研究到出台所花时间，事关各地的决策效率。过去很多城市的调控政策处于宽松背景时，市长上午一个电话，政策部门连夜就能拟好文件、走完所有流程，一早便正式发布。
多个不同层级的官员还透露，部委以及各城市上上下下如此谨慎，其中一个原因是谁也不愿当出头鸟。即便是杭州、成都、西安等新一线城市，也在观望别人的尺度。
一位新一线城市政府官员有自己的顾虑，其所在城市的供求关系还算平衡，如果抢先于其他同级别城市出台，于情于理不合，所以，再等等。
8月3日，郑州打响第一枪，推出15条措施，包括暂停执行限售政策、落实“认房不认贷”、支持青年人才在郑安居、实施多子女家庭购房补贴、推进现房销售等。
胸怀大局
张亦说，7月底以前，四个一线城市被明确要求保持定力，主要是担心，如果一线城市大幅度放开，可能把周边城市的需求虹吸过来，“不能只管自己旺”，“要有大局观”。
马乔预判，其所在城市松绑后，激活市场流量以及把别的城市流量吸过来，可能两者都会发生，“没有办法，首先得把我们本地的供求激活”。外围区域的问题，不一定是购房者没资格买或买不起，而是他们对在本区域置业的信心已经到底部，还得重新评估放开后“拉不拉得起来”。
这类担忧一直存在，但谁也没法给出答案。张亦说，更多人选择少干，这很现实。
也有人担心，如果放开了，新增购买力没显现，更加影响市场信心。
6月以来，张亦和中介、房企沟通市场情况的频率越来越高。从交易端看，大部分城市的网签数据滞后，到访数据和转化率不断下降，才是当下市场下行的前沿信号。
“到访量转化到签约，可能得等8月、9月数据才会显现出来，到时可能会是断崖式下行的结果。”
张亦和马乔都很着急，因为转眼8月中旬了，“留给我们的时间已经不多了”。
（应受访者要求，张亦、马乔为化名）