地产杜昊旻|房地产行业点评：宽松预期提升，行业不必悲观
金选·核心观点
事件
2023年6月6日，中国经济时报发表题为《一线城市房地产限购 应适时优化调整》的文章，提出随着我国“房住不炒”的房地产长效机制逐步建立，限购等这类房地产调整的行政手段应适时优化调整，直至退出，而代之以稳定的、制度化的长效机制。同日，财联社报道，多地金融监管部门近期开展调研，对当前经济信贷需求、房地产市场、金融风险变化等情况开展进行调研。
点评
4、5月房地产销售走弱，市场对宽松预期加强。2023年2-3月在积压需求释放和宽松政策支持背景下，房地产市场销售回暖明显，其中3月新房和二手房单月销量均创近年来新高。而进入4、5月份后，销售增长动能减弱，环比持续下滑，1-5月百强房企销售金额累计同比+8.2%（较1-4月下降0.5pct），4、5月单月销售金额分别环比-13.9%和-14.5%，从历史上看，5月销售表现通常与4月持平或更好。在股票市场，A股房地产板块4月12-6月1日下跌14.2%，港股房地产板块同期下跌18.5%，板块指数一度跌破2022年11月前低，市场对进一步出台宽松政策预期加强。
高能级城市需求侧宽松正逐步落地。自2022年3月以来，全国各城市需求侧的宽松政策持续出台，包括但不限于降低限购门槛、三孩增加购房资格、降低贷款利率和首付比例等。进入2023年，高能级城市中杭州、成都等也在远郊或城市外围区域放松限购；一线城市北京在4月宣布拟在房山试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，房山区发布了引才聚才支持办法，落实引进落户、住房保障等优惠政策；6月2日青岛发布楼市新政放松限售、降首付比例、试点房票制等，以维持房地产市场稳定发展。预计未来在“房住不炒、因城施策”的基调下，各城市将持续在需求侧给予支持，以一区一策优化购房限制政策，一线城市远郊地区也可能出现宽松政策的试点。
供给侧的金融支持或将进一步落实。2022年11月金融“十六条”、房企“三支箭”等措施相继出台，2023年1月央行和银保监会提出实施改善优质房企资产负债表计划，供给侧对主体的支持应出尽出，但截至目前近半年时间，资金到位速度相对较慢，2023年1-5月房企新增债券融资（含信用债和海外债）同比+14.3%，其中5月单月同比-47.7%，环比-51.3%，房企（尤其是民营房企）现金流状况仍有压力、保交楼工作仍需支持。预计未来银行等金融机构对房企项目的信贷投放将加快、中债增支持发债的范围将扩大、股权融资的推进速度或提升等，对现行落地情况“打补丁”。供给侧和需求侧的政策协同发力，促进房地产市场回归健康，对行业发展不必悲观。
投资建议
预计供给侧支持将加速推进，高能级城市需求侧政策将持续落地，供需政策协同发力支撑市场销售复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、保利发展等；新房和二手房市场预计维持弱复苏态势，推荐强房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约
