房地产融资“三箭齐发”，谁会最先受益，又与谁擦肩而过？
文|恒心
来源|博望财经
上一篇文章提到，目前房地产真正的投资逻辑在于寻找优质龙头，反映在基本面上，就资金充裕、融资能力强、储备土地多及产品竞争力强。这篇就以融资能力作为切入点，寻找房地产板块回调后的投资机会。
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通畅的融资渠道，优质房企的通性
不得不说，房地产行业的融资环境已得到很大改善。
面对房地产合理融资需求，目前已形成支持房企融资的“三支箭”格局，“三箭齐发”对房地产行业再融资环境改善起到重要作用，随着政策效果不断释放，行业融资环境有望继续得到改善。
而保利发展、碧桂园等或许在这轮融资环境好转大环境下最先受益。
就拿斩获今年前7个月销冠的保利发展而言，在央企光环加持下，融资能力强是显而易见的。
保利发展融资方式以银行借款为主，同时公开市场债券融资亦为其重要融资手段，综合融资成本逐年下降，具备很强的融资成本优势。
此外，保利发展还与金融机构保持友好合作关系，保持了通畅的融资渠道，且融资成本较低，可为业务运营及再融资提供有力支持，整体经营稳健度极高。截至2022年末，公司共获得银行授信额度5390亿元，其中未使用额度为2530亿元，备用流动性充足。
同样，身为稳健型民企的碧桂园，虽然没有央国企背景加持，但身为港股上市公司，规模优势突出，融资能力也很强。
碧桂园主要通过银行借款和发行债券进行债务筹资，其中债券融资于2022年末占比约为39.95%。
2022年，由于美国加息带动部分以浮动利率计价的境外存量融资的计息成本上行，碧桂园加权平均借贷成本由上年的5.20%升至5.73%。在行业信用逐渐修复的环境下，碧桂园在行业内的领先地位有助于其融资渠道的恢复。碧桂园控股作为港股上市公司，具备股权融资渠道，且其大股东于2022年12月27日向其提供50.55亿港元的免息贷款，均可为其补充资金来源。
资料来源：碧桂园官网。
另自2022年9月以来，碧桂园下属子公司通过增加保证担保或附带信用保护工具的方式完成4期中期票据及1期公司债的发行，累计融资52亿元。碧桂园“朋友圈”也在持续扩容，国有银行、股份制银行、城农商行陆续授信，并为其提供意向性融资支持。
再看华润置地，作为中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，控股股东华润集团更是国务院国资委旗下的大型中央国有企业，除了控股股东对其在资金、项目资源上均有较大支持，2022年随业务规模扩大新增融资需求增加，华润置地筹资活动现金流入同比增长42.76%，直接融资渠道畅通。截至2023年3月底，华润置地合并口径共获取银行授信额度合计1023亿元，其中未使用的授信额度为614亿元，间接融资渠道畅通。
事实上，除上述几家典型优质房企融资能力强以外，中海地产、龙湖集团等同样凭借融资渠道通畅的优势成为投资的不二之选，仍具备投资价值。
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倒在现金枯竭的房企不在少数，已成为昨日黄花
面对庞大的债务压力，出险房企受到经营、投资者信心等影响下，即使整个市场融资环境改善，但依旧难解融资难题。
其中富力就是一个典型的例子。
此前受制于房地产行业销售下行和融资环境恶化，富力协议销售规模大幅下降且降幅高于行业整体水平，可动用货币资金持续消耗，流动性压力严峻。但在如今暖风频吹之下，仍感觉阵阵寒意。
虽然富力已完成全部存续境内外债券的整体展期，债券短期偿付压力显著减轻，债务期限结构优化，筹资活动现金净流出规模同比下降，但其再融资环境仍未明显改善，根源在于融资成本持续上升。
根据富力近年来财报，2020年至2022年全部有息债务（计算公式：短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他流动负债+应付短期债券+长期借款+应付债券+租赁负债）分别为1893.93亿元、1594.26亿元和1527.14亿元，虽然总体债务在持续下滑，但财务费用却在连年成倍增长，同期分别为15.84亿元、31.45亿元和95.93亿元。换言之，富力的融资成本在增加，这也会进一步增加其负债压力。
“难兄难弟”恒大同样如此，此前凭借过度扩张、高杠杆经营迅速崛起，更是横跨房地产、金融、体育等多个领域，但随着全球利率的上升和金融政策的收紧，恒大的资金成本也在逐年攀升，最终造就了总负债超2.4万亿元这颗“巨雷”。
虽然恒大也在自救，但资产几乎全部被冻结，诉讼规模大，已出现数千亿的债务到期未还，自身已无偿债能力，存续债券本金或利息兑付相继被展期，且存在单只债券被展期三次的情形，赖以生存的债券融资受阻，再融资已几乎没有了可能性。
同样“得罪”投资人的还有融创，此前将150多亿境内债务最长展期4年至2026年底，这已经严重损害了投资者利益，也在债券市场玩不开了。
资料来源：融创官网。
诚然，融资能力同样也只是评判优质房企的一个切入点，接下来我们将要讨论储备土地对房企“活下来”的重要性。