想不到：租金飙升仍跟不上加息步伐，投资住宅八成遇负现金流！
想不到：租金飙升仍跟不上加息步伐，投资住宅八成遇负现金流！
Allan自从搬到墨尔本后，便成为了他在悉尼公寓的房东。
由于利率持续上涨和通货膨胀等多重原因，如今他收到的租金已不足以偿还抵押贷款了。
他的投资贷款目前为固定利率，但Allan说，固定利率期结束后，他和妻子将不得不提高租金或把公寓卖掉。
同时，他也不知道自己的房东会怎么做。
“我一直在努力避免涨房租，只是因为我自己也是租户，我知道我们都有点困难，”Allan说。“但利率会上升很多，我不得不将利率成本转嫁出去，才能够继续活下去。”
01
房东纷纷卖房，
全澳挂牌房源激增
在经历了多年的创纪录低利率之后，澳大利亚联邦储备银行于去年开始提高官方现金利率，以应对不断加剧的通货膨胀。固定利率已经在上升。
未来还会加息更多，澳联储行长Philip Lowe虽然表示现金利率可能会暂时维持在4.1%，但很多银行收取的浮动利率可能达到7%左右或更高。
到目前为止，很难确切地确定加息对租金上涨的影响有多大，而房东不得不把它转嫁出去——他们正在提高租金来支付利息成本。
澳联储三番五次的加息也导致不少房主不得不选择提前卖房。
自2022年5月以来，住房投资者已经受到了12次澳央行加息的打击，开始大量抛售房产。
在悉尼市场，待售时间至少6个月的房屋数量激增9.6%，达到4032套；墨尔本增加6.2%，至6378套。随着房地产市场进入回调，旧房源越积越多将对价格造成进一步压力。
在全澳范围内，有49,813套房屋的待售时间至少在180天。
02
售房和出租收益难抵成本上涨
然而，根据CoreLogic的计算，悉尼和墨尔本的亏损房屋销售份额飙升至四年来未见的水平。
墨尔本的亏损销售额上升了1.3个百分点，至8%，是所有首府城市中增幅最大的。亏损卖房销量大幅上升，推动了这一增长。销量激增3个百分点至18%，为4年来的最高水平。
在悉尼，亏损销售上升了 1 个百分点，达到 8.8%，为 2019 年 7 月以来的最高水平。亏损严重偏向单元房市场，其中 14.8% 的转售不赚钱。
在全澳范围内，与前三个月相比，不赚钱转售份额上升了 0.3 个百分点，达到 6.9%，平均亏损增加到 40,500 澳元。
珀斯的亏损转售量最高，几乎占全澳所有亏损销售额的 20%。珀斯市近60%的销售出现亏损，与上一季度的 53.4% 相比大幅上升。
投资房亏损销售的比例从此前的 10.2% 上升至 11.2%。这与自住房亏损销售形成鲜明对比，后者仅上升 0.1 个百分点至 3.6%。
03
现金流“回血”困难重重
自利率开始上升以来，投资住宅能够收回成本的郊区数量减少了70%，寻找现金流为正的房产变得更加困难。
据CoreLogic的数据显示，尽管购房价格下降，租金大幅上涨，但独立屋现金流为中性或正的郊区数量已从上季度的1248个下降至375个，而单元房的这一总数也从878个骤降至250个。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，“房产投资或许至少能收回成本的郊区越来越少，这是因为贷款成本的上升幅度超过了租金上涨带来的收入。”
“尽管租金迅速上涨，但明年我们可能会看到越来越少的郊区为投资者带来正或中性的现金流结果，因为抵押贷款的成本上升超过了租金收入的增长。”
现金流是指房产的年收入减去假定的年度支出，而在抵押贷款成本上升、收入面临压力之际，房产现金流为正的地区越来越少，这使得投资者更难进入市场。
自今年4月以来，全澳租金已上涨5.8%，相当于每周增加30澳元，或每月增加约131澳元的租金收入。
同期，投资者平均利率已从2.8%升至5%，一笔50万澳元、贷款价值比为90%的抵押贷款每月要多支付大约800澳元的利息。
专家表示：
“
在如今的市场上，由于利率上升，很难在不影响资本增长的情况下找到现金流为正的房产，即使是一些在利率较低时购买的现金流为正的房产，现在也因为利率上升而导致现金流迅速变成负值。
”
由于抵押贷款还款增加，去年这个时候实现约1500澳元正现金流的一些房产，现在出现了约8000澳元的缺口。
利率变化是这种转变的重要原因，尽管由于租金快速上涨，缺口正在缩小，但我们预计这种情况将继续下去。
不过，
澳洲有一种特殊的房产投资项目
可以作为当下现金流的重要补充部分
大大缓解投资人的压力
Ta就是
NDIS SDA投资项目
什么是NDIS SDA？
NDIS的全称为National Disability Insurance Scheme，中文是“国家残障人士保障计划”，是澳洲政府为残障人士设立的首个国家计划，用于资助与残障人士相关的费用。
而NDIS SDA就是指NDIS中的特殊残障人士住房(Specialist Disability Accommodation)部分，旨在由政府出资为澳大利亚残障人士提供全新的无障碍住房。具体的执行方式是政府向住宅的投资人支付房租，并安排残疾人入住，目前这项计划已成为澳大利亚国家住房开发战略。
SDA计划中的大部分保障住房都会融入澳洲普通居民区之中，但由于其特殊用途，设计和建筑材料的选择都必须要经过政府相关部门的严格审核，因此其建筑成本会比一般家用住房略高。
为此，政府将会负责兜底，不仅提供联邦财政资金，还会为提供保障住房的房东带来丰厚的租金回报。
在2014年出台的NDIS草案中，政府部门已明确指出在全澳范围内NDIS保障住房将得到每年7亿澳元的资金补助。
同时，政府还表示将在三年内额外向NDIA（国家残障保险局）和NDIS质量与保障委员会提供 7.99亿澳元，以确保参与者尽快获得高质量的支持。
根据政府给出的NDIS补助指南，单个残障人士将享受2.2万至最高4.4万澳元的SDA无障碍住宅补助。根据户型及区域的不同，SDA住宅的总体回报率约为7-15%左右，年收入最高可达12万澳元，租金收益约是同地区同类型物业的2倍以上。
不仅如此，目前全澳的一般租房市场都紧俏得要命，一房难求，更别说专门为残障人士提供的房屋了。根据Australia Property Invester的新闻中的数据，目前全澳需要28000万新房才能满足SDA的计划需求，然而在过去的12个月中，仅有650-700套新房得以兴建。
与普通住宅不同，专为残障人士提供的住宅需要专门设置一些方便残障人士使用的设施，如扶手等，因此拥有一套不同的建筑规范体系，只有有资格的开发商才可以建造，这样有限的供应量和建造量，加上澳洲令人扶额的建筑工期，可以预见在未来的很长一段时间，投资NDIS SDA的投资人都只会面临供不应求的情况，并不需要担心房屋空置。
NDIS SDA投资的强大背书，稳定性和收益固定性等优势，可以有力帮助投资人现金流回正，这恰恰可以填补其他投资房所需要的利息产生的现金流缺口，帮助房东度过难关。而拥有健康的现金流则会进一步帮助房东和投资人为未来更多的加息做好准备。
对于NDIS SDA投资，建议投资人还要多方面了解项目流程的细节，包括合同和包租协议的细节，贷款、保险等。
希望通过今天的分析，能够帮助众多投资人做出理性的决策。