德国房地产陷入持久性危机！
8月6日，多家德国媒体发布报道，称德国房地产和住房建造业已经陷入持久性危机。报道将新建住房不足的原因归咎于建筑成本高昂，使房地产行业无利可图。
根据行业机构的统计和计算，以2023年5月为例，传统新建住宅的建筑成本比2020年初高出36%。这就导致很多住宅开发项目被搁置。联邦住房和房地产公司协会预计2024年仅新建214,000套公寓，而联邦政府的目标是 400,000套。这就会进一步导致德国的住房空间严重不足，加上持续不断的难民涌入，这种情况只会变得更糟糕。
但这只是简单的表象。
我们在年中分析会重点讲了北欧的地产危机，SBB是北欧最大的房地产商，号称欧洲地产行业“矿井中的金丝雀”。它出了问题，说明欧洲大陆同样面临着危机。
德国房地产危机的根源，在很早之前已经埋下。
21世纪初，德国经济增长面临困境，各个地方政府陆续出售国有住房公司和福利住房，换取资金。
2008年，金融危机重创德国经济。当时的新总理默克尔开展了第二次经济刺激计划，大规模增加政府公共投资，降低企业税负，推动经济增长，德国出现了“再城市化”的迹象。与此同时，美国实行了一轮又一轮的量化宽松政策。美元泛滥下，大量资金无处可去，经济增长的德国自然成为海外资金的宠儿。
2009年，德国房地产度过了低迷期。在此后的几年中，柏林成了德国房地产市场的缩影，政府拥有的住房公寓已经被德国居住房地产集团（Deutsche Wohnen）等大型房地产集团购买，政府逐渐失去了直接调控能力。住房市场开始由地产低迷时的“买方市场”迈入房地产集团主导的“卖方市场”。于是，涨价开始了。
2015年，欧洲难民危机爆发，大量难民涌入欧洲。德国出台欢迎政策（Welcome Policy），仅在2015年，德国便收到了47.7万份的避难申请，2016年更是达到了74.6万份，进一步加剧了住房紧张状况。
2019年4月6日，近3.5万人走上柏林街头，对德国大城市的住房短缺问题提出抗议。此次名为“征收德国居住住房”的倡议是希望对在柏林拥有3000套以上公寓的房地产集团，通过有偿补贴的方式征收其住房，让这些住房重新“社会化”。
2020年疫情来临时，全球资产价格遭受剧烈震荡，唯独德国房地产价格屡创新高。2020年第二季度，第一波疫情最为严重的时候，德国GDP环比下跌9.7%，但是房价环比上涨了2%，同比上涨了6.6%。
2021年上半年，柏林新房均价同比上涨13.2%，租金同比上涨14.0%！累计5年时间，德国的新房房租上涨了48.5%。房东可以像《非诚勿扰》那样选择房客。德国政府接连出台了多条措施限制房价、租金上涨，但是市场给出了答案——涨、涨、涨。
德国房地产牛市的原因
（1）欧债危机后，欧盟实行量化宽松的货币政策，长期利息低至1%左右。特别是在疫情期间，负利率存款相当于亏损，有效刺激了购买住房的需求。
（2）对于德国来说，购房客是源源不绝的，购房需求一直是在增加的。因为根据经合组织（OECD）的报告，德国一直是仅次于美国的全球第二大移民国家。据德国联邦统计局公布的数据，2022年底，德国人口创纪录的达到8430万，在两德统一后的三十年里，几乎每年都在增长。
2022年，是德国有记录以来，接纳移民最多的一年，估计移居德国的人数比移居国外的人数多142万至145万人，是2021年的四倍以上。
其中当然有俄乌冲突爆发的原因。2022年上半年，德国新增的104.6万移民中有大约74万人是乌克兰人。但是其他国家的移民也同比大幅度上升。
这些人都有住房需求。
（3）新房的建筑量一跌再跌！
从2020年开始，疫情造成的停工、长新冠和建筑热造成的熟练工人大规模短缺，俄乌冲突造成的建筑钢材和木材短缺，再到通胀，德国房地产行业始终有理由减少开工。
市场有需求，市场受垄断，新房越少，价格越高！
德国房地产市场的价格一而再，再而三地冲高，终于……
扭转德国房地产市场的通胀和加息
2022年3月，美联储开始加息，美元从热环流进入冷环流。7月，欧洲央行第一次加息。12月，德国房价出现十多年来首次下滑，德国房地产市场终于从过热转入危机。
如果说加息是棒打地产市场，缩表就是直接挖市场的根。因为缩表会减少市场上的流动资金。
持续的加息使得德国抵押贷款成本增加了一倍多，许多消费者被迫退出曾经炙手可热的住房市场。欧洲央行数据显示，自去年7月首次加息后，德国用于购房的新增贷款额在四个月内下降了30%。
德国的房地产公司破产数量也在大幅上升。2023年1-3月，共有63家房地产和住房行业的合伙企业和公司申请破产。莱布尼茨经济研究所 (IWH) 结构变革和生产力部门负责人 Steffen Müller 说，“与去年第一季度相比，初步破产申请的数量几乎翻了一番。小公司受到的影响更大。”
德国媒体认为，德国房地产市场陷入了成本上升、利率上升、通货膨胀和投资停滞的危机泥沼。
截至今年第一季度，德国住宅价格已连续数月出现大幅下跌。2023年德国的房产交易额降低了59%，住房价格比去年同期平均下降6.8%，创下了2000年以来的最大同比跌幅。
德国经济研究所 (DIW) 认为，到2023年，房地产价格可能会下降10%。DZ Bank预计今年价格最多会下跌4%到6%。
但这样的跌幅也许无法撼动大型垄断企业。
德国的大地产公司们都在努力加大销售，减少修建新房的计划以减少债务，争取在加息中杀出一条血路。今年1-5月德国发放的新建设许可证同比减少了27%。
接下来的德国房地产危机，可能有两个发展方向。
（1）新建房屋持续减少，不但会使德国房地产市场的供需达到平衡，还会使租金持续上涨，让垄断企业能够赚到足够的钱还债维持发展，甚至推动房价再次上涨。
据报道，2023年上半年德国八个主要城市的租金标价平均上涨了6.7%，去年同期的租金涨幅为3.7%。预计这种趋势短期内仍将持续。其中，莱比锡的增长率达到11.1%，柏林更是达到16.7%。
（2）贷款规模过大，市场持续寒冬，债务压垮房地产巨头，对整个金融系统造成冲击。
瑞典的SBB危机正走在第二条路上，德国地产危机会走向何方？
其实第一条路也许更危险。很多德国政客们在采访时警告说，住房短缺和租金上涨是民粹主义者和极端分子的助推器！
如果真的出事，危险的就不只是金融系统了。
如何在全球金融市场剧烈动荡的2023年，把握危与机的奥妙，看清世界大势，看懂市场潜流，选择最适合于自己的投资策略？