房地产行业大多实行预售制，在预售阶段为了让客户对将来的开发产品有身临其境的真实体验感，更有利于销售的快速去化，会经常性的在前期建造高大上的售楼部与样板间，这部分支出往往金额较大，形成营销设施建造费，这部分支出在会计处理与涉税处理方面该如何正确操作呢？

一、什么是营销设施建造费？

营销设施建造费用是指为了有利于营销项目的开发产品而建造的不动产发生的建造支出，以及为了增加其建造不动产的使用功能而发生的装修支出。
通常我们见到营销设施的表现形式为：售楼部、样板间，这里以售楼部、样板间作为营销设施的代表进行阐述。
二、营销设施建造费有哪几种类型？
按建造营销设施所处的不同位置不同发生的建造费用分类，可分三类：
1.售楼部、样板间建造在项目小区内、主体之外临时性的、将来会拆除的营销设施发生的建造费；
2.售楼部、样板间建造在项目小区内、主体之内，将来用于销售的营销设施发生的建造费；
3.利用项目小区内规划配套设施而建造的售楼部、样板间，将来可销、可捐、可作配套的营销设施而发生的建造费。

三、营销设施建造费该如何进行会计核算？
1. 政策规定
（1）税务规定
国税发〔2009〕31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知第二十七条规定，计入开发产品计税成本支出的内容开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
（2）财会规定
依据财会[2013]17号关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。
营销设施建造费用在企业所得税口径很清晰，应计入开发间接费用---营销设施建造费科目；在财会口径没有正列举，开发间接费用中归集直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的相关支出，建议可按税法规定同步操作进行会计处理，在开发间接费用---营销设施建造费科目归集核算。
四、营销设施建造费的涉税处理该如何操作？
营销设施建造费这部分支出一般金额比较大，对企业整体税负也有一定的影响，该费用支出涉及或影响四个税种，以下分税种一一解晰：
（一）涉及的土地增值税可否扣除？
1.总局政策层面
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
2.实务中可参照沟通
在总局的文件未明确售楼部、样板间计入开发间接费用进而归集至成本中，是否能计入成本作为扣除项对于房企清算土地增值税的税负产生影响，必然带来税企争议。
实务中纳税人可参考国家税务总局纳税服务司于2010年08月23日对《房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?》问题的回复，与主管局沟通。
回复内容：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
(1) 房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
这里可理解为与项目的建造成本无关性支出，且是临时性设施将来会有拆除的可能，与经营相关应计入当期损益。
(2)房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
这里可理解为与项目的建造成本相关，且能有对价实现资金回流，实质也为可销产品类，可归集计入成本作为扣除项。
(3)房地产企业利用规划配套设施发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，如果建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；如果建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；如果建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
这里可理解为建造的配套设施，分三种情况均认可与项目的建造成本相关，归集计入成本作为扣除项。
第一种、产权归全体业主；
第二种、产权无偿交付政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业；
第三种、实现对价作为可销售的开发产品。
（二）涉及的企业所得税可否扣除？
根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定，关于开发产品计税成本支出中的开发间接费，是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
依据上述文件规定，房地产开发企业建造的临时售楼处、样板间，可归集至开发间接费用科目-营销设施建造费明细项下，结合房企是否可销等实际情况划分成本对象归类、并合理分摊相关的成本，在计算企业所得税时可以扣除。
（三）涉及的房产税是否要交纳？
1.房企前期建造的临时性售楼部、样板间可免房产税吗？
根据财政部税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字(1986)8号)第二十一条规定：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造，通过对上述规定的分析，免征房产税的“临时性建筑物”必须同时满足两个条件：
其一、用途特定：必须是为基建工地服务；
其二、期间特定：必须处于施工期间。
因此，房企前期建造的临时性售楼部、样板间，是为了营销服务的，而不是为基建工地服务的，不符合免交房产税的规定。房企应从售楼部、样板使用的次月起开始缴纳房产税。
2. 房企前期建造的临时性售楼部、样板间房产税计税基础该如何确定？
根据财政部 国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税(2010)121号)第三条规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
房产税的计税基础分为从租计征或从价计征两种模式，显然房企临时建造的售楼部、样板间应按自用模式交房产税，同时按上述规定，自用房产的原值应包括土地的价值。
（四）涉及的城镇土地使用税该如何交纳？
房企建造的售楼部、样板间不符合《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条规定的七种免缴土地使用税的情形，应按所占土地的单位税额乘以建筑物所占的土地面积计算交纳，单位税额由主管局以建筑物所占土地的不同位置确定。

房企建造售楼部、样板间使开发产品快速去化，对营销确实起到大大的推动作用，但该部分建造支出涉及的四大税种的财税处理，我们财务人员也要做到心中有数，特别不同税种之间还有一定的差异和争议，财务人员要学会掌握沟通的关键点所在。

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