2022年最新政策目录

1、上海户籍限购政策一览

2、外地户籍购房攻略

3、上海购房贷款政策（利率、额度、年限等）4、上海二手房交易流程5、上海房产税征收标准6、二手房交易所交那些税率及标准7、上海各区交易中心联系地址，电话8、上海新房购买流程，积分计算，热门话题问答9、直系亲属更名、赠与、继承，怎么划算10、公司名义购房相关政策及交易税费

2022上海限购限贷政策汇总

最新购房政策变化：

1 上海人限购政策

离异情况分析：一、婚姻存续期间所出售的房屋不在限购范围内(产权证登记日期需在离婚日期前)

二、离异后现家庭及原离异家庭夫妻双方新购入住房需计入套数

三、离异时未出售或赠与房屋，离异后出售或赠与房屋依旧计算在内(离异后已赠与房屋是否计入套数，以具体各交易中心口径为准)

四、其余限购政策不限(限购前与父母共有住宅，按原规定提供亲属证明可剔除套数，若原配偶一方需配偶方提供材料)

五、离异已满3年，不受新政影响

六、离异后复婚按新政策执行

注：具体详细情况以各区房地产交易中心限购口径为准或电话咨询962269

2 外地人购房攻略

外地人在上海购房需要什么条件？

1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。

2、非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

3、 外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！

4、 居住证满三年（免交房产税）

所需证明：1、身份证 2、结婚证 3、户口薄 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证

临港购房新政分析

1、上海临港购房新政发布：

2019年8月6日，上海自贸区临港新片区成立当天，国务院新闻办举行发布会并提出12条人才吸引政策。

2、落户新政：

缩短人才“居转户”年限，人才“居转户”（居住证转户籍）年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年。

3、购房资格：

非本市户籍购房资格由家庭调整为个人；社保年限由原有的5年缩短至3年。

也就是说外地单身且在临港新片区工作满1年以上，即有机会在细则划定范围内购房！

3 上海购房贷款政策

上海自2021年8月6日起，上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。

1. 商业贷款

上海自2022年1月20日起房贷利率

1、五年期及以下基准3.7：

首套4.55%，二套5.25%

2、五年期以上基准4.6：

首套4.95%(之前5%)，二套5.65%(之前5.7%)

贷款政策变化

1、银行严查客户的首付款来源，客户首付款不能通过非直系亲属借款、P2P公司借款、贷款借款、信用卡套现等，禁止各种借贷资金被用于首付款。（直系亲属仅指父母、配偶，兄弟姐妹不算直系亲属）

2、银行需要查询客户的还款能力，需要有匹配收入证明金额的工资流水或者能体现收入的其他证明。

3、审批时间延长，目前批贷时间平均在证件收齐后的1个月至1个半月左右。

4、放款时间延长，近期新房房贷，平均2个月能成功放款。二手房一方面是对资质审查更严格，放款时间或已延期至4-6个月，甚至更长。

5、若全国范围内有2套及2套以上房贷在还，银行停止发放第3套房贷。

6、父母上产证，子女参贷，目前已经停止受理。子女上产证，父母参贷目前也要提供还款能力，政策从严。

7、近三年内有离异史的，银行暂不受理贷款。

8、定金审批目前银行暂停受理，首付款需要付足规定比例后方可受理贷款。（首套3.5成，二套5成或7成）

2. 公积金贷款

上海普通住宅和非普通住宅的区别！

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。

（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。

（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

4 上海二手房交易流程

5 上海房产税征收标准

2021年上海房产税率分界线提高至73482元

所购房屋单价≤73482元/㎡适用税率4‰，所购房屋单价＞73482元/㎡适用税率6‰。

1

上海房产税征收对象

1、非上海居民新购住房；

2、上海居民新购且属于二套以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）。

1

第一套房200平要征收房产税吗？

根据房产税征收政策，是对本地居民家庭第二套及第二套以上的住房才征收房产税的，第一套住房并不征收房产税，和面积无关。

2

所有第二套房子都要征收房产税吗？

不是。

是根据居民家庭人均住房面积来计算。家庭成员人均免税面积均为60平米。

3

什么是居民家庭？

包括夫妻双方及其未成年子女。

2

应纳房产税额计算方式

应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率（税率暂定0.6%）

1

房产税缴纳时间什么时候？

每年12月31日前缴纳。

过期不交纳会产生滞纳金，滞纳金为每日未缴额的万分之五。

2

买好了房，什么时候起征房产税？

产证登记日期的次月开始征收。

3

税率是怎么算出的？

税率分为0.4%和0.6%，单价范围如下

跟着线图走

一秒明白房产税

1、沪籍单身

2、沪籍已婚家庭

3、外地户籍

外地单身：为限购状态 注：若购入司法委托拍卖等非限购类住房，则全额征收房产税，减免条件同外地家庭购房减免标准。

外地家庭：若持有《上海市居住证》有效期内已连续满 3 年或积分达到 120 分，则本次购房可直接申请免征房产税。

若持有《上海市居住证》有效期内暂未连续满3年或积分未达到120分的，可先全额缴纳房产税，待满3年或积分达到120分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》期间所缴纳的房产税；

4、境外个人、港澳台居民

境外个人在沪的“居留许可”连续满 3 年并在有效期内的，可以在报税当天直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请退税，或持有 B 类证件（海外人才引进类居住证）、中国绿卡可以直接申请免征；

台湾居民在沪的“居留签注”连续满 3 年并在有效期内的，或持有连续满 3 年的个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税

港澳居民持有连续满 3 年的《港澳居民暂住证》/个税单/社保单/就业证都可以直接申请免征，若未满 3 年可先缴纳房产税，待满 3 年后再申请免征并申请退还该期间已缴纳的房产税 ；

（具体房产税税费减免情形以各区交易中心税务窗认定为准！）

3

房产税减免政策

4

未满一年怎么付房产税?

当年度应纳税额 = 年应纳税额 12个月 当年度应纳税月份数

房产税查询途径

查询房产税缴税信息的途径很多，在此罗列出 5 种渠道，各位朋友可选择自身最为便捷的方式查询。

1）上海税务网官网查询：打开税务官网（http://tax.sh.gov.cn/），选择【我要查询】，选择【公众查询】，选择【个人住房房产税应税及已缴税情况查询】，输入信息即可查询。

2）“上海税务” 微信公众号查询：微信搜索关注【上海税务】公众号，点击【涉税查询】，选择【房产税查询】，输入信息即可查询。

3）支付宝 “城市服务” 查询：打开支付宝，搜索【城市服务】，搜索【房产税查询】，输入信息即可查询。

4）“随申办市民云” APP查询：下载 “随申办市民云” APP，搜索【房产税查询】，输入信息即可查询。

5）交易中心现场查询：前往应税住房所在区的交易中心税务窗口查询，建议提前电联确定交易中心上班时间及携带材料。

房产税缴纳途径

缴纳房产税途径很多，在此罗列出 3 种渠道，各位朋友可选择自身最为便捷的方式缴纳。

1）通过“付费通” 缴费

官网：打开付费通网站，选择【付账单】，选择【立即点击缴纳】，输入信息缴纳即可。网址为https://www.shfft.com/

公众号：微信搜索关注【付费通账单查缴】公众号，点击【查缴账单】，选择【房产税】，输入信息缴纳即可。

APP：下载 “付费通” APP，选择【生活服务】，选择【房产税查询】，输入信息即可查询。

2）银行网点：可去附近的上海银行、上海农村商业银行、中国邮政储蓄银行网点缴纳，带好身份证、不动产权证、以及带有银联标志的银行卡。

具体细节不同银行要求可能有所不同，建议提前电联确定银行上班时间及携带材料。

3）交易中心现场缴纳：可前往应税住房所在区的交易中心税务窗口缴纳，建议提前电联确定交易中心上班时间及携带材料。6 二手房交易税率

7 上海各区交易中心

8 上海新房购买流程

一 .取证

1、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》

2、在上海，高层住宅基本结构成型才可以报批预售证。

二 .认筹

1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。

2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。

3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。
4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。

三 . 审查资料

1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。

2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。

3、主要审查资料

（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）

（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）

四 .上海新房摇号“计分制”

家庭积分制分析

10分 夫妻（包括未成年子女）

0分 成年未婚或离异、丧偶等个人（无论是否包括未成年）

★在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是否包括未成年子女），此项都不得分。

户籍积分制分析

10分 上海户口

0 分 非上海户口

★认购申请时，认购对象为上海市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。

拥有住房状况

20分上海无房

5分 上海有房

★认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

五年内在沪购房情况

20分 无房，5年内无购房记录

5分 有房，5年内无购房记录

0分 无房，5年内有购房记录

0分 有房，5年内有购房记录

★认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。

在沪缴纳社保时长

自2003年1月起计算，每缴纳一月社保加0.1-0.24分

单身 视个人情况而定

家庭 参照夫妻双方中社保缴纳较多的一方

★社保缴纳系数并非0.1，而是0.1-0.24分/月的区间。按上市项目产品类型、结构确定。

高系数的楼盘

倾斜于社保时长更多的人

低系数的楼盘

更利于在沪无房，无购房记录的人

接下去，我们就收集的23个热门提问及解答，可供打算购房的小伙伴参考。

问

满五唯一房子，如果卖掉，算无房户吗？

答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。

问

如果名下房子在外地，算无房户吗？

答：仅限于上海范围，算无房户。

问

离婚人士，净身出户，是否算无房户？在新政策有上，有哪些限制？

答：离婚，要倒退3年，看离婚前家庭的购房情况。比如去年离婚，离婚前家庭2套，离婚后哪怕净身出户，也被限购了。

问

上海户籍单身，09年与父母名下有一套共有房产，请问算有房还是无房？是否还能买房？

答：2011年以前的，算无房户。单身可以购买1套。

问

拆迁所得的安置房，请问算购房记录吗？

答：公租房不算，有产权或者承租的共有产权都算有房。

问

有一套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗？

答：如果动迁房是5年内买入的，就算有购房记录。

问

赠予在同一张产证上的一方，影响无房部分打分吗？

答：要看赠予的时间，如果在2021年1月22日之前赠予，则算无房。在2021年1月22日（含）后赠与他人的住房，仍计入认购对象名下。

问

认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的，不使用计分排序，会怎么样呢？

答：所有符合购房条件的，全部纳入公证摇号。

问

购买的新房已网签，但没有拿到产证，一年后才能拿到，当下算有房，还是无房？

答：已网签的房子，有购房记录，所以算有房。

问

离异后，带着未成年孩子，家庭结构一栏打几分？

答：算单身0分，包括成年未婚、离异、丧偶，无论是否包括未成年子女，皆是0分。

问

退休人员的社保怎么算？

答：退休人员的社保年限是交多少个月算多少个月。比如从2003年1月开始计算， 如果是2005年退休的话，社保只能算两年。

问

户籍名下有一套房，无贷款，想过户给父母，这样算无房吗？

答：如果在2021年1月22日（含）后赠与的方式，不能算无房户。通过二手房交易过户，算无房户。

问

上海户籍家庭，社保打分算一个人还是夫妻两个人加在一起？

答：如果以1个家庭认筹，按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。

问

社保有要求连续社保吗？

答：不要求，按缴纳社保的实际月数来计算。

问

0.1-0.24社保系数是如何计算的？怎样才是0.24？

答：每个新盘都会公布自己的系数，以楼盘认筹公告为准。

问

如果外地有房，上海无房的话，算是无房吗？外地有房有贷，上海无房无贷，这种情况呢？

答：以上海名下房产为准，两种情况都算无房。

问

我名下有套商住房，小产权房，40年的，这种情况算有房吗？

答：不算，名下有住宅才算有房。

境外人士购房也要积分摇号吗？

答：境外人士符合条件可在上海购买1套，也按照计分摇号方式来认筹。

问

5年内购房记录是指上海，还是全国？

答：以上海名下房产为准。

问

外地社保转移都上海，可以算吗？

答：只认上海缴纳的社保。

问

请问怎么界定有房？动迁房算吗？

答：名下有上海房产（包括动迁房、经适房、使用权房）即为有房，若2011年1月28日以前与共有的不计入名下房产。

问

家庭内产权份额转换，算是购房记录吗？

答：份额变更是有网签记录的，但目前没有明确是否算购房记录。

问

请问无房是按照网签为标准吗？

答：自购房日起算，五年内无购房记录（目前认网签时间），只看购买记录，不看卖出记录。

五 .摇号开盘

1、上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。

2、根据摇号顺序选房。

3、选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同。

4、没选房，没签订认购书，全额退筹。

5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

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