竣工验收超面积怎么办（说面积之九）
面积是验收的重要指标，也是开发商一道重要的坎。如果规划实测计容面积超限，会耽搁验收，甚至影响交房，何为超限？如何才能避免这种情况呢？
一、面积超限的几种情况
竣工验收时会经历规划、国土和房产三个部门，因此讲超限也要从三个部门入手。
首先是规划部门，核心是计容面积，如果规划竣工测量的计容面积大于规划许可证批准面积，就是规划超限。但是考虑到建筑物建造误差往往会设定一个限额，比如上海单栋3%，超过限额，须按照违法建设查处程序，对超出建筑面积部分依法处理后，再予以验收。查处一般是罚款，严格时会要求拆除。钱是一方面，更重要的是走流程，可能需要花1个月时间，这对火烧眉毛的验收和交房是太悲催了。
其次是国土部门，核心是出让面积，其实和计容面积基本是一个概念，如果测量的竣工面积超过了出让合同约定的面积就要补地价。这个是零容忍的，即使超了1平方米也要补。杭州的机制有些特殊，国土部门以房产部门的测绘结果为依据。上海因为规划和国土部门在一起，所以两件事情很容易搞不清楚。
最后是房产部门，核心是实测销售面积。正常情况下，只要规划验收通过，即使实测面积超过计容面积，房产测绘部门一般也不会管（个别狗拿耗子的除外），因为这是鸡和鸭不搭界的事情。房产部门会比较在意实测面积和预测面积的比较，如果多了，对开发商肯定是好事；但是房产部门出于维护小业主的利益（怕担当），往往会严控这一点。
二、如何规避面积超限
在前期阶段，往往需要做足容积率，提高项目货值，但是做足也就提高了超限的概率，因此有的设计人员往往比较保守，但是寸土寸金，老板不会同意。如何达到平衡呢？
第一步：弄清面积测算口径，避免口径误读。面积计算有许多敏感点，比如阳台，正常计算一半；如果没有顶盖，成为露台就不计算了。因此在设计阶段，要加强和测绘机构沟通，要学习计算规范，避免一开始算错，现在各地报批报建往往宽进严出，最后导致木已成舟，难以挽回。
第二步：加强过程管控，避免前后差异。很好的做法是和测绘机构提前沟通，做预测绘，尽管花了小钱，却能带来大利益。
第三步：充分沟通交流，化解面积差异。到了验收阶段，确实超了怎么办？一般情况下超得不会太多，这时候有化解的空间。有一个项目超了200平方米，由于工期延误又面临着交房超时间罚钱的窘境。后来通过部分部位顶盖的拆除，规避了超面积，顺利交房，这是后期面积危机管控的典型案例。
面积管控，要从源头把关，但是面积管控能否成功，关键在于竣工阶段，一定要有始有终，才能把工作做好。