最近有些小伙伴咨询小编关于房产税的计税基础是否包含地价款的问题，今天小编带领小伙伴们从头重新捋顺房产税的演变历程，对它的前世今生做下解读。

• 【房产税的“计税原值”】

一、《财政部、国家税务总局检发<关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规>、<关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行法规>的通知》(财税地字[1986]8号)

1、第十五条规定，关于房产原值如何确定？　

房产原值是指纳税人按照会计制度法规，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度法规记载的，在计征房产税时，应按法规调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。【注：根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号），本条自2009.01.15日起停止执行】

二、《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)

1、第一条规定，关于房产原值如何确定的问题

（1）对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

（2）《财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第十五条同时废止。

2、第四条规定，本通知自2009年1月1日起执行。

三、《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)

1、第三条规定，关于将地价计入房产原值征收房产税问题

（1）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

（2）宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

2、本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。

• 【理解小结】

1、在2008年12月31日前（财税地字[1986]8号规定下），对于从价计征房产税的房产计税原值的确认，以企业会计制度的规定为依据，以帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价为计税基础，企业在会计处理时根据会计制度的规定调整房产原值的，在计征房产税时应当相应予以调整；

2、在2009年1月1日后（财税[2008]152号规定下），部分企业将按照《企业会计准则》执行，有可能将应税房产确认为“投资性房地产”而不计入“固定资产”。该文件进一步明确规定，应税房产无论在会计处理时是否计入“固定资产”，均应当按规定计征房产税，房产计税原值的确认仍然依照国家有关会计制度的规定执行；

3、自财税〔2010〕121号文件下发之日2010年12月21日起，从价计征房产税的房产计税原值有了独立于会计核算之外的确认标准：即税法与会计产生了明显的差异，在申报缴纳房产税时应当根据财税〔2010〕121号文件规定进行相应调整。

• 【引申知识点】

1、财税字[2010]121号文仅是针对房产税作出的规定，并不是对会计处理的规定，会计核算时仍应遵守相应会计制度或准则；

2、计征房产税时，需要将地价计入房产税计税原值中，房产税的税负会有所增加；

3、房产原值所增加的土地部分既应缴纳房产税，又应缴纳土地使用税，由于房产税从价计征，城镇土地使用税是按占地面积定额征收，不属于重复纳税；

4、纳税人购买土地所缴纳的契税，均属于地价的组成部分，应计入房产原值征税；

5、按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。【剔除非房产税部分的建筑物及所占用土地】

6、在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。

7、土地的地价应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税，在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。