房地产行业目前有两个问题，也是两个潜在的风险，一直引发社会各界关注，第一个问题就是房地产的过度金融化，第二个就是房地产行业的巨大碳排放。

如果说房地产过度金融化是对民生和实体经济发展的挤兑，增加了其他行业企业的经营成本和居民生活成本。

那么房地产行业带来的巨大碳排放则是对气候经济的影响，高碳排放带来的是温室效应和极端气候，对居民美好生活和城市的可持续发展都带来了负面效应。

当下我们的房地产调控和房地产融资收紧，就是为了解决第一个问题，让房地产去金融化，回归住房不炒的基调，解决广大居民的住房矛盾，同时避免房地产出现灰犀牛现象

而2030年实现碳达峰和2060年实现碳中和的目标，不仅是我们能源结构和工业低碳转型规划，也是对房地产等碳排放大户的一次产业优化和重塑，解决碳排放问题的同时，也带来新的产业红利。

碳中和是房地产绿色转型的一个方向，也是增量服务市场

在七大行业部门中，房地产属于建筑制造部门，也是我们的碳排放大户，根据IEA机构统计数据，全球建筑部门的碳排放达到100亿吨，占了全球碳排放的40%，其中间接碳排放70亿吨，直接碳排放30亿吨。

房地产之所以会成为早期城市化的支柱产业，不止是在于居住市场需求，而是房地产涉及到行业和产业链体系十分庞大而且复杂。

从细分行业来看，房地产涉及到的行业有30多个，而且从房地产开发到销售的全周期来看，几乎囊括了8大高耗能行业的细分产业链，比如钢铁，水泥，玻璃等，可以说房地产行业是高碳行业的集合版。

现在的传统的房地产开发商服务体系，其实都是建立在高负债高周转的基础上，能够在短周期内完成区域性的地产开发，实现资金和土地资源的高效运转，但却不具备从建筑制造，运营管理，消费服务环节的绿色低碳服务能力和服务体系。

当房地产行业实现去金融化发展，回归居住需求，那么房地产行业的粗发开发的商业模式也到了终点。

而未来300万亿的存量房居住市场，要实现碳达峰和碳中和，需要新的房地产行业服务体系，这也是当下房地产开发企业转型城市服务商的一个方向，跟上40年碳中和产业红利和趋势，从城市绿色低碳发展和居民低碳生活领域，挖掘房地产的增量空间

在存量644亿平方米的房地产建筑中，绿色建筑只有50亿平方米，占比不足8%，未来的存量房地产市场，低碳绿色建筑产业的市场空间很大。

国内房地产行业碳排放有多高？

从房地产的产业周期来看，碳排放主要来自两个领域。

第一个领域是建筑建造过程中的碳排放，而工业革命以来，我们的城市和农村建筑都是以钢筋混泥土的材料为主，不是农业经济时代的木质房结构。

在建筑制造中，我们使用了大量的钢铁、水泥、玻璃产品等高碳材料，每年有35%的钢材使用在了房地产建筑市场，而每年钢铁行业带来的碳排放就达到18亿吨，

房地产端和基建市场对水泥地需求量在55%-70%，而每年水泥行业带来的碳排放就达到15亿吨，也是房地产产业体系中，高碳排放的主要来源之一。

在房地产的全产业周期中，仅房地产的建筑材料生产和建筑施工，带来的碳排放就达到16亿吨

第二个领域是建筑运行和使用的能耗，从能源结构来看，我们发电和供热的能源，主要是电力能源消耗，而电力能源主要来自于化石能源材料燃烧，我们的总发电量中有70%以上是通过煤电厂发电产生的，煤炭燃烧会带来极高的碳排放。

发电和供热部门带来的碳排放居首，而房子盖好之后，在电力能源和供暖热能使用方面都会带来很大的碳排放，建筑运行阶段的碳排放达到21亿吨。

我们的房地产居住市场是美国的2倍多，而300万亿存量房市场，带来的碳排放高达37亿吨，并且碳排放量是随着房地产规模和销售量增长而增长，房地产行业单位产值带来的碳排放也远高于各大行业的平均碳排放标准。

房地产作为我们初步城市化过程中的先导性产业，覆盖了诸多行业部门，产业链的复杂程度关系着我们城市经济和国民经济的发展，也是重要的税收来源，而房地产在GDP的比重越高，单位GDP的碳排放也就越高。

房地产的变革，从碳中和开始

根据中国房地产企业碳排放的研究报告来看，我们拥有全球规模最大的房地产市场，但在600多亿平方米的地产建筑中，真正属于绿色低碳建筑的只有50亿平方米。

按照存量居住市场产值来看，300万亿产业规模的存量房地产市场，高碳排放的建筑产值超过270万亿，而绿色低碳建筑的产值不到30万亿规模。

这意味着有超过270万亿的房地产存量市场，需要完成碳达峰和碳中和，而这些都需要房地产相关绿色产业体系来提供优化和服务。

万科，万达，融创，恒大等房地产龙头企业都说要将债务杠杆降下来，让企业活下去，从粗发开发转型城市服务商的角色，那么未来的城市服务商，其实就是低碳绿色产业的服务商。

房地产的变革和产业升级红利，就在未来40年的碳中和产业趋势里，我们可以从企业碳管理，能源升级和房地产生命周期三个维度，来挖掘绿色地产和城市低碳服务产业的市场空间。

1 房地产企业的碳足迹体系和碳资产管理

房地产行业有多大的碳排放，就有多大的碳管理市场，房地产企业要从全产业周期和企业内部经营中，搭建企业的碳足迹和碳排放管理体系，进行碳核算和监测，了解自身的碳排放情况，才能对上下游产业链的碳排放进行优化和降低。

今年纳入碳排放管理的是2000多家发电企业，而明年8大高耗能行业纳入碳排放管理的会突破1万家，房地产相关行业也必然会面临控排要求。

如果能够加强企业碳管理和碳减排，就可以建立企业的碳资产业务体系，把企业的低碳减排行为量化，从而变成可以到碳市场交易的资产，出售给超排放企业，增加企业绿色收入。

2 绿色地产从绿色能源开始

房地产运行过程中带来的碳排放规模是21亿吨，主要就是能源的持续消耗，如果房地产服务商能增加电力能源使用体系，减少非电能源使用体系，也可以实现碳减排。

同时建筑能源一体化运营体系中，如果能减少煤电能源，更多地使用光伏风电等清洁可再生能用体系，替代化石能源发电和供能模式，不仅可以实现能源供给侧的碳中和，而且房地产服务商在清洁能源领域的投资和建设，也会带来额外绿色的碳资产回报。

3 房地产产业周期中的碳中和技术和服务体系

房地产行业要把握新的产业红利，需要构建一个与碳中和相关的产业技术和服务体系，这样才能在建筑材料和建筑施工过程中，实现绿色房地产规划。

建筑材料方面也是房地产的绿色产业空间，在上下游产业链中用低碳甚至零碳的建筑材料服务商，替代高碳排放建筑服务商，实现材料领域的低碳，甚至零碳，完成房地产建材领域的碳中和目标。

未来的房地产全寿命周期中，我们需要结合碳市场价格变化，来考虑房地产在开发到销售，后续运营的各种边际成本问题，实现经营优化和碳核查，建立房地产企业的碳资产管理体系，而不是停留在过去的粗放式，短周期式的开发和成本测算模式。

你觉得未来房地产行业该如何把握碳中和红利，挖掘绿色地产和城市低碳服务产业的市场呢？分享你的观点，一起交流。