房产测绘规范和建筑工程面积计算规范为什么不一致?
面积有两条主线，一是规划计容，二是房产测绘，随着多测合一的实施，两者的矛盾会越来越少，但是神仙打架的事情还是时有发生。 前期在办理预测绘和预售过程中，由于前期设计考虑不周全，导致费力协调近半年才解决问题，延误了开发节点。
一、少画了一扇门
建筑是个典型的四方中心筒18层公建建筑，电梯厅和主要设备用房位于建筑中央。由于出让条件限制，必须分层销售，因此每层都是未分割大空间，同时电梯厅和室内空间也未作分割（如下图）。这个项目前期本人未参与，接手时项目已经取得工程规划许可证和施工许可证，项目图纸已经固化，进入施工阶段。
二、冲突和原因
当时项目已经初步具备预售条件，提前委托房产测绘机构进行预测绘，过程中测绘机构反馈：由于电梯等公共部位和室内空间未作分割，无法区分两者，只能整栋作为单元计算面积（全幢面积）。由于预测单元是预售的前提，并且部分楼层还有自持要求，全幢面积可能无法满足预售需要。为此和测绘机构协调，对方要求进行规划变更，在公共部位增加分割门（如上图）。
经过内部评估，增加门成本有限且施工可行，不影响消防等疏散要求，同时不增加规划面积，为此和规划部门申请规划变更。但是规划部门否决了这一申请，理由是：根据最新的建设工程许可变更办法，变更内容涉及建筑单体内部分割变化的，无需申请规划许可变更。这个办法出台的本意是减少零星施工变化造成的规划变更，方便企业，营造好的营商环境。
我们把此理由和测绘机构及该测绘机构的上级部门进行了多次沟通，能否按照我司提供的白图进行测绘分割。对方表示由于分割单元涉及销售、产权和业主利益，在没有规划同意前提下据此测绘，如果规划验收时未予同意后果严重，无法同意。规划强调总体面积控制（最小单元层）和房管要求内部细致控制之间（最小单元套）的矛盾再一次突出的暴露出来。
三、折中解决方案
公说公有理，婆说婆有理，事情僵持在那儿，眼看预售节点越来越近。我明白，事情的点不在项目本身，而在于两个管理部门之间的协调对接：一是房管部门如何看待新出台的规划变更规定；二是规划部门如何协助规避房管部门的后续风险。很感谢两个部门，最终坐到一起协调，形成了企业情况说明->规划部门 备案意见->测绘部门据此测绘->规划验收闭环的方案。