谢邀，说起二手房交易的秘密，那真是相当多了，秘密、套路、坑坑洼洼。

下面的回答，不针对任何公司，只针对某些经纪人

未来的城市发展，肯定二手房占领一定的市场比，本人从事房地产中介多年，遇到过中介的善与恶，也为100多位信任我的业主保驾护航。下面的文章，介绍一下二手房的交易流程和如何避坑，希望各位买房无忧。

1、中介会用低于市场价或者虚假房源来吸引你，俗称“钓鱼”

比如这段时间沸沸扬扬的小小莎事件，那套房子在58就有1580万和1500万以及某壳1620万的三个不同价格。为什么要钓鱼？有三个目的，第一是吸引客户看房源，要出客户联系方式；第二是可以推荐购买其他的房子；第三如果客户真看中了，有可能也不差那点差价。

虚假房源，是指某小区有一套装修特别好的、价格特别低的，一看就是捡漏的，你高高兴兴的去了，会被告知：

1）房主出差了

2）房子临时不卖了

3）房子签合同了，刚卖

4）房子涨价了

言而总之就是看不了房子，然后告诉你：哥，还有一套差不多的，但是贵一点，要不去看看？

所以，如果在挑房，眼花缭乱不知道真假的时候，建议去贝壳找房，最大的优点就是房源真实性强一些，比如面积、装修风格、楼层、抵押情况（有没有抵押，贷款额多少）、房产证有没有出两年等，这点贝壳还是不错的。

2、不要轻易泄露你自己的电话

在经纪人端口（比如贝壳找房、链家找房、58、安居客、房天下）咨询房源的时候，经纪人会时不时的问你要电话，说是公司考核云云，如果你感觉他的专业能力，对房源的了解值得你信任，当然可以给。但是，如果一个经纪人上来，一问三不知，除了要电话没有其他的，一定一定不要给，因为你会时不时的受到推销新房、和新人练习电话营销的骚扰。

3、如何选择中介公司

现在的中介公司太多了，特别是老大链家当年3店打1店的策略，有的时候一个小区周边有十多家中介公司，那么如何选择中介呢？

如果你舍得出中介费，还是首选链家。如果想货比三家（先了解，在约经纪人看房），可以参考我的方法：

贝壳找房为例，它讲究三公里维护制，也就是说，三公里之内的房源，贝壳旗下的经纪人可以作为维护人来和房主进行沟通。那么首先你要看这个公司在不在小区的三公里范围之内，其次看经纪人的贝壳分（也可以造假），他的成交量（这个不好看，因为贝壳一套房子有5个角色人，但凡成交一套也算是他的）等因素，然后一定要找维护人来聊房子，因为他更清楚一些。

找当地除了贝壳之外的老二老三，这个只能在58、安居客上找了，建议先找贝壳，然后对比老二老三发布的房子细节，比如有没有出2年？装修情况？是不是限售？面积总价等。

4、第一次见面

现在部分中介，把你约出来看房后，会让你签一份《二手房带看确认书》，和你解释是为了向领导证明自己工作了，看着他天真无邪的大眼睛，你会签上你的大名。但是，里面有一条，也许你没在意：跟某中介看房后，日后通过其他中介成交的，也应该中介交纳中介费；当然，这个事情，前段时间打过官司，中介公司输了。但是，没必要走那一步，买个房子高高兴兴的，再去走法院，平时中介打电话骚扰骚扰你，多晦气，所以这个，不要签。

5、带看中的戏精

中介带你看房子的时候，突然你会发现，我噻，我这么有眼光吗？，在我看房的同时，有好多客户在看。或者带看你的中介会突然接到电话：哥，哦，这个房子看中了？下午约房主谈合同是吧？没问题，我一会给你约。挂了后，和你说：你看，昨天有一个客户看中了，今天想谈谈，你要是觉得合适，你就上午见见客户，谁先交定金算谁的？

其实，那些带看的客户90%的几率是中介的同行假装客户，电话是设置的闹钟，为的就是所谓的逼单，让你产生紧迫感而交定金。

6、房子的情况

比如年限、建筑面积、附送（地下室、车位）、家具家电等，这些一定问清楚，年限和建筑面积在房产证上都有，有些中介会夸大建筑面积，比如明明105平，他说110平，你算了算，单价还可以，但是一旦建筑面积小了，你的购房成本就增大了。

在一个就是供暖，现在依然有部分小区是不供暖的，这个得弄明白，中介公司不会和你说。

重中之重：凶宅，前几年，我们这发生过一起凶案，女方出轨被老公捅了几刀，后来房子出售，本地的都知道，没有人去买。结果被外地一个人买了，中介公司没有说，其实，这个很好查，一般来说卖房子的原因无非就是：着急用钱、更换需求、房子问题（比如质量、风氺、凶宅）等。房子看的差不多了，去小区溜达溜达，看见那些晒太阳的大爷大妈们聊聊，他们的信息可比中介知道的多。

7、房源四看

这几年，二手房去化率越来越长，新房供应也越来越多，所以，在买房的时候，多比比多看看，没什么坏处，我一般建议客户进行房源四看：白天看采光，晚上看入住率和邻居的噪音，雨天看排水（渗水）、看看周边有没有厌恶建筑，如果是小区的四周，看看周边的规划是不是高层等等。不要听中介的，自己眼见为实。

8、中介费

看的差不多了，是时候谈中介费的时候了，中介费现在全国基本上有两种：1是链家系，2.7%买家承担，2是买卖双方各1%的。都能打折，这段时间小小莎不是谈到了1%吗？

明确除了中介费外还有什么其他费用，除了中介费以外。有的公司会收金融服务费，银行评估费，这些都是没有的，如果他说这个费，那个费的，可以直接PASS掉。我见过我们这最大的中介公司，中介费收了5000，金融服务费收到20000的。这一部在买房的时候自己选择什么时候进行，千万不要签了合同，交了定金，再谈的话，只有被摩擦摩擦摩擦。

9、学区房

这里着重提一笔，有两个原因，第一是因为学区房划片是变化的，第二有的私立学校学校名额是有限的，我们这去年就出现过这么一个情况，小区就在双语学校旁边，学校也是开发商开发的，小区的业主免费上，对外一年30000的学费，某买了后，去办理入学，告知不行，因为一户只有一个上学名额，已经被原房主使用。

很多开发商在项目宣传的时候，会把周边的很多学校都划拉上。但是，不一定划到你所买的小区，最好的办法就是去看当地最新年份的学校划片区域，或者去学校咨询某小区是不是划到该学校，如果还不确定，打市政热线咨询，特别是还在规划中的。

10、谈判

中介在我看来，有三个作用：1、找房源；2、谈价格；3、安全交易。这个时候，你大可放心的喊出低于你底价的价格来，比如一套240万的房子，你的心理价位210万，这个时候你可以报198万，慢慢的加，而不是一下子就236万，不用担心谈不成，中介也会帮你。

不过，这个行业有一句话叫做谁先出价谁先SI，尽量先不要把底价放出来。

我谈过最长的一次是谈了6次，一套双拼别墅，房主要660万，客户出600万，最后628.8万成交的。

11、买卖双方的调查

买家提前去拉取银行流水、征信看看有没有问题，个人征信如果连三累六，有五户联保的，一定不要先交中介费和定金，不要听中介说他小姨子在银行等等，一定要明确自己审批通过。很多二手房买卖的纠纷就在于此，买家支付了中介费和好几万的定金，结果审批PASS，违约。

卖家去拉取产调证明，什么情况一目了然，有没有抵押贷款、有没有查封、有没有共同产权人等。

在一个最重要的就是租户，国家规定买卖不破租赁，如果有长期租赁者，签合同之前要把细节写上，比如让租户放弃优先购买权，过户之前让租户清走等条款，

2021年1月1日国家颁布了《民法典》，又有了所谓的居住权，其实在我看来，居住权的界定很模糊，本身是为了养老，但是很有可能会被钻空子，居住权大过租赁的实际意义。居住权需要查看两次，第一次在签合同之前，第二次过户当天一定要查询，切记，查询方式就是去房管局，那边都有备案。

12、明确合同细节

比如首付款的比例，定金多少？（不超过总房款20%），税费谁交（一般是买家承担）？赠送物是什么（家具家电，如果品牌好的，一定照相双方签字认可，以免狸猫换太子），户口什么时候迁走？双方违约责任的界定等等，补充协议该签一定得签，记住，不要承诺什么时候银行放尾款，切记。

13、支付定金和中介费

建议先支付一半中介费，另外一半，可以在过户当天或者放款之后支付，毕竟现在很多中介的诟病，就是因为收了钱之后，态度就大转变了，不过现在好像都是签合同当天支付全额的中介费。

14、中介费的问题

绿皮现在是2.7，好像现在变了，很多城市开始收取买家2%，卖家1%的中介费了。这个看城市，我所在的三线城市是买卖双方各1%，至于能不能打折，答案是肯定的，前段时间沸沸扬扬的小小莎事件，不就谈到1%了？链家最低能在2.3%左右（毕竟运营成本在那），贝壳找房应该是能打到6折，低于6折是出不了合同的，但是很多门店不打折，为什么？因为贝壳找房对门店是有管理制度的，你打折打多了，会降级，从而减少客户的流量倾斜。

除了中介费还有什么费用呢？一般会收所谓的金融服务费或者银行代办费这一部分钱，我们这一般收3000，这个其实是给担保公司、银行信贷经理、中介公司三分瓜分的，至于交不交，看你自己。

15、网签

这里牵扯到后期交税的基数，可以房款+该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总价=总房款！因为地税局的评估价是根据自己的系统来制定，取高的收取相关税费，所以一般来说房款低于地税局评估价，这是正常的合理避税范畴。

16、资金监管

这个需要点一下，资金监管是无可厚非的事情，特别是对买家来说，杜绝了卖家一房多卖、资金风险的问题。但是，资金监管是有漏洞的，现在很多地方是先网签---在资金监管----在银行审批，如果买家银行审批不通过，那么网签必须需要买卖双方签字才能撤下来，那么这就会出现纠纷了。定金不退还，买家肯定不撤网签，推诿扯皮，这是其一。

其二，如果签署了某日之前过户，因为种种因素导致违约的，因为资金监管的问题，中介有可能会扣除你的部分资金作为违约金，而给买家（当时中介和买家两个是同学），这个真真正正的发生过。有空我详写。

17、银行面签

现在利率都差不多，建议比较两家银行看看，因为中介一般都是和多家银行合作，看看利率能不能打折。但是，有下款特别慢的银行，比如邮政，他审批很松，但是最晚的10个月才放款，期间卖家基本上能疯。

买卖双方各办一张银行卡，买家日后还房款，卖家收尾款。

在选择银行还款方式的时候，有等额本息和等额本金两种，等额本息的话是每个月的利息都一样，而等额本金是越还越少，如果你年轻，建议用等额本息。

个人最多能贷30年（不能超过65岁），但是跟房屋年限也有关系，如果你的房子是2010年，那么你只能贷20年，如果是单身的，需要共同还款人，比如你父母（得有收入和不能超过65岁），如果结婚了，夫妻双方互相担保，银行流水必须得超过房贷的2倍以上，有负债的，比如信用卡、小额贷，基本上在审批之前都要还上。

银行贷款有高贷，平贷，低贷，意思是银行的评估额，比如一套181万的房子，银行有可能评估到160-200万之间，这个根据你首付款来银行的评估制定，如果你正常贷款，即：

181*07=126.7-181=54.3万的首付款，记住，银行贷款额以千为准，不会出现几百的情况。

审批过程中，需要首付款凭条，在这里有三种方式：1是资金监管。如果没有资金监管，是需要首付款打到房主银行卡上的凭证的，然后在转给另一个人给买家，3是尾款证明。

18、关于赎楼

赎楼一般是指房主这套房子还在银行抵押着，是过不了户的，这个时候房主会要求买家拿部分首付款来赎楼，这个时候，尽量不要答应，风险太大。因为有一个10-20天的空隙，发生什么事，谁也未知。比如拿着赎楼款去赌了的，或者赎楼款到账，因为欠银行信用卡被秒扣的。

19、过户

赎楼的过程不赘述，过户当天，需要双方夫妻到场，房主离婚的，需要有离婚协议书、法院判决书，签完字后，现在基本上都是一窗联办了，过户交税，很方便。三个工作日以后拿房产证，房主收到首付款以及买家的尾款欠条，记住，要留10000物业押金在中介公司或者自己手里，方便后期原房的相关欠费以及户口问题。

20、拿新房产证

那倒新房产证后，需要送到银行进行扫描备案，信贷部经理会约你某天去房地产交易中心，进行《他项权证登记》，签完字后，回家就好了，等着银行放款。

21、尾款发放

基本上快的话15个工作日，慢的话45个工作日，特别是年底，很多银行额度用完，放款就会特别慢。

22、相关备案变更、交接物业、户口迁出

去物业公司把相关的名字换成你的，物业费结清，水电煤气费用，有支付宝也一目了然（现在户主更名很简单，不需要去水电煤气公司签字了），最重要的就是户口，一定拿着新的房产证去派出所查清楚，毕竟一个萝卜一个坑嘛。

23、幸福的开始新生活吧！

对了，下面一个知友提醒了我，这是他的原回答。

咱们在买二手房的时候，一定要先货比三家，找一个好的中介来成交，包括事先谈好中介费。如果你找A中介看了房子，B中介成交了，那么，按这个知友的回答，很有可能A中介会去你家堵锁眼、划门、拉横幅、N多人围堵你要中介费等情况发生，切记。

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尾声：

1、军产房、央产房、经济适用房（5年以后才能交易）慎重选择，特别是前两者交易非常麻烦，需要相关部门同意。

2、没下房产证的，让交多少钱装修去住，下证过户的，慎重考虑，风险太大了，不要听中介说什么去公证处公证，因为很多案例告诉我们，有的时候公证书就是一张白纸。毕竟公证书的作用只是公证你们的合同有效。

3、一定要问问学区房和学位房的分别，有的一些学校是看划片小区学位的，如果原房主用了，别人无法在使用。

4、这个流程涵盖了二手房正常交易的90%多一些，有可能遗漏一些细节，但是方向是全的。

5、品牌大小，对于你买房子根本没有任何关系，某家的员工素质低的太多，所以，找一个好的经纪人是最关键的。

最后，希望各位找到一个好的中介（虽然很难），让你买房无忧。

（延伸阅读，买新房的一些相关知识）

我是刘八一，你身边的房产咨询专家（咨询收费）。