在买卖房屋的时候需要约定房屋的面积，一般都是房产证上的面积。但是有时会出现合同中约定的面积与实际房屋的面积不符这时就可能有损失。那么房屋的约定面积和实测面积不符该怎么办呢?

网友咨询：

　　我购买的房屋房产证上显示套内面积为93平方米，实测面积只有89.5平方米。请问，我该如何维护自身合法权益?

　　律师解答：

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。你购买的房屋面积误差比为3.76%，如果购房合同对面积误差有约定，应根据约定处理;如果购房合同无约定，你可以要求开发商返还面积误差比3%内的房价款，双倍返还误差比超过3%部分的房价款，并赔偿你的经济损失。

律师支招：

　　如果买方与卖方在购房合同中约定了了关于房屋面积纠纷的处理办法，则双方应该按照合同的规定处理。比如，双方在合同中规定了类似于“合同约定的面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记面积为准”的条款，则在房屋实际面积与约定面积不符时，应以产权登记面积为准(即以购房合同约定面积为准)。具体来讲，在房屋实际面积超出约定面积时，买房人可以拒绝支付面积误差超出房屋约定面积部分的购房款。

　　如果双方没有签订房屋面积纠纷的解决条款，则区分不同情况，根据法律的规定来解决。下文会详细分析不同的解决方法。

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)

　　面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，应当按照合同约定的价格据实结算。买受人请求解除合同的，不予支持。这种情况下，实际面积与约定面积的误差不影响双方合同的履行，买房人必须按实际面积据实结算，不能主张解除合同。

(二)面积误差比绝对值超出3%

　　面积误差比绝对值超出3%时，买受人可以自由选择解除合同或是同意继续履行合同。

(1)买房人可以请求解除合同、要求出卖方返还已付购房款及利息，法院应予支持。在这种情况下，房屋实际面积与约定面积的误差比绝对值较大，已经超出了买房人可以接受的范围，买房人可以请求解除合同，并要求出卖方承担返还责任。

(2)买受人同意继续履行合同，又根据房屋实际面积是大于或小于约定面积，分为不同情况。

①房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。房屋面积存在误差，在一定程度上事由于出卖人造成的。因此，误差比超出3%的部分的房价款由出卖人承担。

②房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。房屋实际面积小于合同约定的面积时由于出卖人的原因造成的，因此超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还，是对出卖人的一种惩罚措施。

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