竣工验收中面积谁说了算？（说面积之二十一）
和几位老同学聊天，其中有负责规划竣工验收的，也有负责规划竣工测绘的。当时一个话题引起了大家热烈讨论，竣工验收中面积谁说了算？这也是许多负责开发报建同仁在推进某个项目竣工验收中碰到的困惑。
一、 规划竣工验收查什么？
上海建设项目竣工规划验收分为内业和外业两部分，检查内容包括用地范围（界线）、绿化区域、室外停车泊位区域、出入口设置、围墙、建筑间距和退界、建筑面积、建筑外轮廓、建筑内部平面布局、建筑层数、建筑高度等11项。但是最核心的有两项：建筑间距和建筑面积。为什么？第一个原因是这两项是建设项目设计和施工中最容易超限的情况，比如不少商办项目由于后期幕墙调整造成间距超限；第二个原因是这两项审核要求最高，完全是量化指标，比如建筑间距的5/10/15标准，这些都是一票否决的！
由于以上指标精度要求高，肉眼很难准确判断，规划竣工测绘报告成为开展规划验收的重要依据和主要参照。按照规定，建设单位应当委托经市测绘管理部门备案发布具备测量资质的测绘单位进行建设项目的开工放样复验及竣工验收的现场测量，并制作测量报告。
二、 面积的特殊性及管控的难点
相对于间距，面积更复杂：首先，面积尤其是可售面积可以转化成真金白银，因此开发商普遍存在做大面积甚至偷面积的情况；其次，面积计算口径存在计算一半面积和不计算面积的情况，比如外廊、阳台等；最后，即使计算面积，也存在不计容面积和计容面积的差异，比如上海屋顶不大于1/8的建筑部分不计容。
按照规划验收部门的说法，面积由测绘部门测绘，测量报告的真实性由建设单位承担责任，也就是规划部门不管面积数据。但是外业核查又明确：验收人员对许多特殊部位，如挑空部位、内部插层、架空层、门厅或门廊、设备层或设备管道夹层、坡屋顶等进行检查，看是否增加建筑面积。在此过程中就会产生面积认定不一致的情况，比如测绘报告认定为架空层不计容，而验收部门认定为不是架空层要计容。在这种情况下往往最后是验收部门占了上风，以测绘机构修改报告为最终结果。
所以在现状条件下，规划测绘机构市场化，客观上存在被开发商左右的情况；同时执法部门处于绝对优势，具有一票否决权，进而造成面积的最终决定主体是规划验收部门而非测绘机构。
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