第一章 房地产和住宅

1. 房地产市场调控“因城施策”主要是基于房地产( )的特性。【机考真题】

A. 价值较大
B. 难以变现
C. 不可移动
D. 易受限制
【答案】C
【解析】不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不能移动。房地产的不可移动特性，决定了它不像动产商品那样能够在不同地区之间调剂余缺，从供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此房地产市场通常是地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区有所不同，甚至它们的变化是反方向的，因此房地产市场调控需要因城施策”。

2. 下列建筑物中，不属于构筑物的是( )。【2011年真题】

A. 烟囱
B. 泵房
C. 水井
D. 水塔
【答案】B
【解析】广义的建筑物也称为建筑，包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。狭义的建筑物是指供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、室外泳池等。C项，水井也属于构筑物。

3. 下列广义的建筑物中属于构筑物的是( ）

A. 住宅
B. 办公楼
C. 厂房
D. 水塔
【答案】D
【解析】广义的建筑物又称为建筑，包括房屋和构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。房屋是指供人们在其内进行生活和生产活动的建筑空间。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔、室外泳池等。

4. 下列物品属于其他相关定着物的是( )。
A. 摆放在房屋内的家具
B. 摆放在院内的奇石、雕塑
C. 挂在墙上的书画
D. 已安装在房屋中的房门的钥匙
【答案】D
【解析】其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的组成部分或从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另有约定的除外。仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或者与土地、建筑物毗连者，如摆放在房屋内的家具、家电、台灯、装饰品，挂在墙上的书画，摆放在院内的奇石、雕塑，停放在车库里的汽车等，都不属于其他相关定着物。但已安装在房屋中的房门的钥匙，虽然可以随便移动，但应视为其他相关定着物或房门的从物。

5. 政府对房地产的限制不包括( )。
A. 房地产市场调控
B. 土地面积
C. 土地用途管制
D. 城市规划
【答案】B
【解析】房地产因相互影响、不可移动，且是各种生活、生产活动不可缺少的必需品或基础要素，关系环境景观、民生和经济社会稳定，世界上几乎所有的国家和地区，都对房地产的利用、交易甚至价格、租金等有所限制，甚至是严格管制的。政府对房地产的限制常见的有城市规划、土地用途管制和房地产市场调控。

6. 二手房买卖中，房屋面积一般依据的是( )。【机考真题】

A. 合同约定面积
B. 预测面积
C. 买卖双方测量面积
D. 产权登记面积
【答案】D
【解析】房屋面积按不同阶段可分为预测面积、实测面积、合同约定面积以及产权登记面积。其中，产权登记面积简称产权面积，俗称房本面积，是指不动产权属证书和不动产登记簿记载的房屋面积，是实测的房屋建筑面积。存量房买卖中依据的面积一般是产权登记面积。

7. 某幢住宅楼中一套住房的下列面积中，面积最大的是( )。【2010年真题】

A. 公摊面积
B. 使用面积
C. 套内建筑面积
D. 建筑面积
【答案】D
【解析】A项，公摊面积是指某个房屋产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。B项，使用面积是指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也不包括阳台面积。C项，套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。D项，建筑面积是指房屋各层水平平面面积的总和，即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和，包括设备房、地下室、阳台、挑廊、楼梯间或电梯间等的面积。根据上述面积的定义可知，建筑面积的面积最大。

8. 房屋产权证书上的登记面积是( )。【2008年真题】

A. 房产测绘单位测算的面积
B. 建筑工程图标示尺寸确定的面积
C. 房屋合同约定的面积
D. 房屋当事人共同测定的面积
【答案】A
【解析】房屋面积主要有建筑面积、使用面积，套内建筑面积、共有公用建筑面积、分摊的共有公用建筑面积，预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。其中，产权登记面积，俗称房本面积，是指不动产权属证书和不动产登记簿记载的房屋面积，是实测的房屋建筑面积。

9. 下列墙体中，按水平投影面积全部计入套内墙体面积的是( )。【2010年真题】

A. 套内自有墙
B. 与公共建筑空间的分隔墙
C. 纵横外墙
D. 各套之间的分隔墙
【答案】A
【解析】套内墙体面积是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

10. 张某购买了一套住宅，测量结果表明:该住宅套内使用面积为110m2;套内自有墙体的水平投影面积为8m2，共有墙体的水平投影面积为12m2;封闭阳台的水平投影面积为6m2，未封闭阳台的水平投影面积为4m2，则该住宅的套内建筑面积为( )m2。
【2009年真题】A. 128
B. 132
C. 134O
D.140
【答案】B
【解析】套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阻台建筑面积三部分组成的面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积，共有墙体按水平投影面积一半计入套内墙体面积，封闭阻台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阻台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。所以，该住宅的套内建筑面积为:110+8+122+6+42-132(m2)。

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