案例分析：

2006年8月31日，蔡某与某房产公司签订了一份《认购书》，约定蔡某向某房产公司认购商品房（复式房）一套，蔡某并于当日向某房产公司交纳定金20000元。后蔡某与某房产公司于2006年10月21日签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定商品房层高为下层：3米，上层：最低1.9米，最高4.8米，商品房的建筑面积为166.21平方米，套内建筑面积151.08平方米；合同第四条约定，每平方米单价为5105.12元，总金额为771282元；合同第五条规定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按照以下原则处理：1、差异值为±0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）”。

同日，蔡某与银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，向银行贷款539000元用于支付案涉购楼款，蔡某并于同日向某房产公司支付了首期房款212282元。2006年11月3日，蔡某通过银行按揭向某房产公司支付了余下的购房款539000元。蔡某后按月支付按揭还款，2007年5月21日，蔡某将余下的全部借款及利息共计514530.86元支付给了银行。

房屋交付后，蔡某以商品房面积存在差异（套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积缩水了3.58平方米，占合同约定计价面积的2.37％）及房屋的上层最低层高只有1.4米，并非合同约定的1.9米为由向法院主张解除《商品房买卖合同》，后经法院委托测绘技术有限公司对案涉房屋的上层层高进行实地测量，显示：“案涉房屋的上层最高净高为3.56米、最低净高为1.78米、最高层高为3.76米，最低层高为1.98米，顶层天面的厚度为0.2米”。

法院认定：

本案争议焦点在于蔡某主张解除与某房产公司之间的《商品房买卖合同》的理由是否成立。

蔡某主张解除合同的理由主要是涉案房屋面积缩水和层高不符合合同约定。对于面积差异问题，双方均确认涉案的商品房套内建筑面积实际缩水3.58平方米，由于该缩水面积仅占合同约定计价面积的2.37%，尚未达到可以要求解除合同的条件，因此，蔡某珍以房屋面积差异为由要求解除合同并不能成立。 但是本案中，经鉴定，涉案商品房的上层最低层高为1.98米，最高层高为3.76米，而合同中约定的上层层高最低为1.9米，最高为4.8米，虽然上述上层最低层高符合合同约定，但是上层最高层高相差达1.04米，与双方的合同约定的标准并不相符，差距达21.67%，住房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，而且经本院到涉案房屋现场调查核实，涉案房屋上层层高的降低确实严重影响了蔡某对涉案房屋的使用，蔡某的购房合同目的不能实现。 参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。…”的规定，蔡某要求解除与某房产公司之间于2006年10月21日所签订的《商品房买卖合同》的请求，理由成立，本院予以支持。因此，某房产公司应向蔡某返还购房款771282元及利息。

风险提示：

关于房屋高度误差问题：

目前我国法律对商品房的高度差异的处理没有明确规定，一般商品房的高度只要符合国家规定的层高即可，但，对于商铺等对高度和空间具有特殊要求的房产，高度不足必然影响其正常使用和价值，而双方合同中对此又未约定具体违约责任的，司法实践中，一般参照面积误差处理原则的规定处理。