一直说上海有钱人多,究竟有多少,这次胡润给我们统计出来了,就那个做胡润百富榜的胡润。
最近胡润发了个报告,叫《2022意才·胡润财富报告》,统计了中国的有钱家庭数量、地域分布情况和人群画像。
按胡润的标准,家庭资产超过600万,就算是有钱家庭。
报告显示,上海的有钱家庭数量如下表,共分为四个档次:
◎600万人民币‘富裕家庭’;
◎千万人民币‘高净值家庭’;
◎亿元人民币‘超高净值家庭’;
◎3000万美元(2亿人民币)‘国际超高净值家庭’;
每个档次又分为总资产和可投资资产:
最下面一栏的增长率很有意思,可以看出,越有钱的家庭,增长率反而越高。
这既是豪宅暴涨的原因,也是豪宅暴涨的结果:
富人越来越有钱让豪宅备受追捧,豪宅越来越贵让富人越来越有钱。
胡润的原话:
2021年,中国富裕家庭数量增加10万户,增长率2%,其中增加最多的是上海、北京、广东和浙江,占全国增加总数的六成。主要原因一方面是房地产市场的推动,特别是在一线城市。
‘房住不炒’政策之下,国内房地产市场整体发展步伐放缓,但豪宅市场火热。单价15万元以上的豪宅成交量翻了一倍,分布在上海、苏州、北京、深圳和广州。
上海的豪宅已经成为富人资产配置的一大利器。
那么这些“有钱”家庭,在上海都什么水平,他们的房子,会买在哪里?
我们只看总财富,一个一个说。
备注一下,这个报告中的总财富包括固定资产和流动资产。
固定资产:拥有的上市或未上市公司股权、自住房产、投资性房产;
流动资产:股票、基金、债券、存款、保险等
上海600万人民币以上总资产的家庭数量是63.9万户。
600万总资产,在上海真不算有钱人。
只说房子,600万的预算,在上海以前是刚改,现在已经快算是刚需。
这个价位段的房子五花八门,老公房,老破大,内环内商品房一房,外环外次新三房等等。
600万买二手房,考虑流动性和升值保值,建议买房龄新一点的房子,外立面好一点,最好人车分流。
浦西大概推荐这几个地段:
青浦的徐泾、闵行的华漕,这两个是大虹桥核心区,产业能级、居住品质、交通配套都不错。
600万在这里买不到顶级的房子,但也不差,徐泾的中建锦绣天地,华漕的爱博x村。
爱博虽然是个动迁房,但可是动迁房里的战斗机,品质一流。
要是换个名字,比如爱博国际花园什么,房价再贵个一万不是问题。
然后就是松江的九亭、泗泾,这两个本质是市区的睡城,沿着9号线,承接了大量徐家汇和漕河泾的刚需外溢。
600万在这里可以买到标杆小区,九亭的贝尚湾、九城湖滨,泗泾的融创壹号公馆。
600万在浦东买房的话,大概是周浦、康桥、三林南这几个地方。
周浦、康桥是浦东的刚需大区,配套也偏刚需,靠着张江的外溢,这两个地方最近几年涨的很猛。
600万在周康可以买到相当不错的房子,周浦的新城西岸公园(两房),康桥的中邦大都会等等。
三林南600万的话,基本就是电信三兄弟,房子品质很能打,但缺点是不靠地铁,适合开车族。
还有就是嘉定新城、松江新城、南翔等
南翔房子新,居住品质一流,上大地段好,中环洼地。
嘉定新城和松江新城则分别是嘉定和松江的富人区,两个区都不遗余力去打造的地方,适合本区工作的人购买。
再往上,上海1000万人民币以上总资产的家庭数量是27.1万户。
1000万总资产,在上海什么水平?
算上房子,1000万总资产在上海的确是平平无奇的普通家庭。
1000万的买房预算,我们大概推荐这么几个地段:
大宁,古美,三林,莘庄,大虹桥cbd。
都是比较热门的中产板块。
大宁是北上海的霸主,这里房子好,学校好,商业发达,交通便利,再加上郁金香公园(上海中环内唯二的大体量公园,另一个是世纪公园),几乎没有短板。
缺点就是贵,1000万出头在这里只能买到二梯队小区的两房。
古美城市界面漂亮,宜居性无敌,12号线、南方商城商圈、儿科医院、上实西校,全方位无死角,是闵行综合配套最好的地方。
而且背靠漕河泾产业人群,根本不缺接盘侠。
1000万出头可以买到标杆万源城尚郡的小三房,品质很高。
三林是浦东的热门成交区域,区位优势很强。11号线能级也很高,直达前滩、徐汇滨江。
三林本地配套也较完善,1000万左右在这里可以买到万科金色雅筑和金谊河畔的小三房。
大虹桥的能级就不用说了,1000万在这里可以买到标杆小区,万科时一区三房。
莘庄是闵行老大哥,九大副中心之一,外环外发展最成熟的区域,1000万可以好世鹿鸣苑的两房,欢乐颂的取景地,莘庄标杆之一。
上海1亿元以上人民币资产的‘超高净值家庭’数量是1.76万户;
3000万美元(2亿人民币)以上资产的家庭数量是1.27万户。
鉴于段位太高,这两个我们放在一起说。
忍不住吐槽下,胡润这跨度真的有点大,直接从1000万跳到1亿,完全是两类人好么。
1亿人民币和3000万美元以上资产的家庭,无论放在哪里,都是妥妥的富人了。
财富到这个段位,资产配置就比较多元了,房子、股票、期权、债券、保险基本都会配一点。
我们默认房子价值三千万以上。
三千万以上的房子,必然是豪宅了。
这个价位段,买房一定要考虑地段,否则房子的流动性就会差,或者跑输大盘。
因为高端买家的数量是有限的,你得考虑价值认同这个因素。
地段选对了,小户型涨的快,大户型流动性高。
最简单粗暴的,就是买在caz,即中央活动区。
豪宅买的是稀缺,买的是圈层。
地段稀缺,产品稀缺,景观稀缺,配套稀缺,圈层统一,才是买豪宅所要追求的几个要素。
而所谓caz,就是中央活动区,这是一个比内环内还小的区域,可以说是“市中心的中心”,地段价值毋庸置疑。
它和非CAZ之间的差异也是比较大的,无论是规划落地、城市界面、资源配套等,CAZ明显更为优质。
比如徐汇滨江、汉中路、前滩是CAZ,而斜土路、北广场、三林就是非CAZ,区别很明显。
在过去两年上海楼市的一轮行情中,CAZ区域更是完成了价值回归。
买豪宅,具体点说(不一定都在caz)
黄浦的新天地,黄浦滨江,翠湖天地,华润外滩九里、融创外滩壹号院;
静安的静安寺、南京西路,九龙仓静安壹号;
徐汇的衡山路、建国西路、徐汇滨江,云锦东方、保利西岸;
长宁的新华路、西郊;
浦东的陆家嘴、北滨江、前滩、花木和东郊别墅区;
闵行的金虹桥(古北壹号);
3000w以上的豪宅,买在这些地方都没毛病。
但如果买在中产地段,可能就涨的慢,或者流动性差。
比如新江湾城,在杨浦虽然是好地方,但放在全市,可能就差点意思。
还是那句话,买房不要错配。
就像结婚,讲究门当户对。
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