日本的房子,为何如此“冻龄”?
admin
2023-10-22 20:43:03
0

在购买日本房产的过程中,大家不难发现,一套横跨昭和(1926-1989)、平成(1989-2019)和令和(2019-今)三个时代的房子,看上去还依旧崭新如故,这和日本近代住宅产业化开发、百年住宅工业技术的变革、装修改造等领域的深入探索密不可分。

冻龄房产的秘密



↑日本群马县中山道某专门学校的办公楼,建于20世纪60年代,照片摄于2016年

日本60年房龄的旧房,为何也如此之新?

这一切,表面看是日本人对住宅的日常精心保养以及精湛的房屋维护技术,实质源自日本人令人敬佩的“工匠精神”。

1980年,日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指,一是建筑结构寿命100年,二是100年内可以让家庭几代人安居。



↑位于大阪府大阪市中心区的住友大厦,第一期竣工于1926年

2007年,日本自民党提出“200年住宅”的概念,要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。当然,这里所指的200年,并不是说200年内不做任何的修复工作,而是指住宅的结构年限能达到200年。



↑位于兵库县的甲子园巨人体育场(现名:阪神甲子园球场),1924年竣工

相比之下,中国的建筑寿命只能维持25到30年。相比之下,英国的建筑平均寿命为132年,美国的建筑寿命为74年。

为什么日本房子不漏水

在中国买二手房和毛坯新房,除了装修让人心力交瘁,洗手间、厨房漏水最令人抓狂。水电部分是装修最头疼的,涉及各种管道、电路、水路的设计与安排,稍有不慎,基本都要重新来过。尤其是漏水涉及邻居,你没法偷懒不修,而修起来基本就要敲墙敲地板,伤筋动骨。

相对于国内楼房的经常漏水等问题,在日本几乎是没有的,这也是房地产商和建筑公司对住宅的最起码的保证。日本住宅的厨房与洗手间,施工时大部分采用整体厨房、整体卫生间,这是高度工业化之下的必然结果。首先是管线产品由专业的设计公司设计,标准化、自动化程度高,产检极其严格,品控做得相当好。



↑隐藏的布线板

其二,日本人施工时的认真和专业程度,恐怕在全球都无出其右。高度标准的工业制成品,再经过高度专业的施工与安装,想出问题恐怕都很难。国内卫生间的同层排水将管道敷设后用混凝土埋起来,不利于检修。日本的做法是铺设完管道后,做架空防水楼板预留检修口,出现问题检修就十分方便。

在日本人眼里,漏水并不是一个瑕疵问题,而是叫做“施工不良”。所以不要问日本的房子为什么没有漏水保固,因为房子本来就不应该漏水。

住宅建设的专业化程度较高

在日本,房子主要是由制造业企业而不是建筑队来建造的,而且都是由像三菱、住友、大和、丰田、三井等制造业大企业来做的。

大企业与建筑队的区别,大概相当于专家门诊和地摊赤脚医生,其本质是专业化的程度高低。大企业背后有一整套完善的工业流程与体系在支撑,有其内部的实验室、专家智库、大数据分析等。整个工业流程基于精密的计算及自动化。如果我们在北京装房子听说哪个装修队还有个专家智库,这是不是天方夜谭?



↑1993年建造完成的大阪Next21,凸显了日本建筑制造公司的想象力和前瞻性

在上世界九十年代,日本在建筑技术方面取得多项进展,从房屋结构到软装设计,都完全像汽车工业那样流水线作业了。每个施工小组只负责自己那部分,可以多线程并进作业。举例而言,一户建在地基阶段,会有施工小组用组合屏障把施工范围完全遮挡起来,保证不会有扬灰、漏水的情况出现,整个施工现场极其干净。与泥泞不堪的国内地基现场相比,邻居是不会有怨言的。就连这个组合屏障也是由专业的公司制造安装。



↑日本常见房屋构造

日本效率最高的房子,是仅用8个小时建了一个300多平方米的住宅,早晨8点钟开始建设,下午4点钟做完,而且品质非常好,不是我们想的那种装配式的很简陋的房子,比国内现在的一些豪宅别墅还要高级和结实。这给我们的感受非常深——高度的工业化创造了一个高品质的住宅。

目前日本20到60层的建筑,包括住宅基本都采用了预制构件,其中约80%的建筑采用了全预制构件,即所有梁柱和楼板都为预制构件。尽管产业化建房办法在单独一幢建筑中看起来成本不菲,但大规模运用,就能有效节约成本,而且流水线标准化生产,也大大提升了建筑质量。



↑“搭积木”建房,梁柱和楼板都是事先生产好的

先进的地震隔绝术

日本法律在建筑物抗震等安全性方面的要求非常严格。日本曾在1996、2000、2005和2006年四次修改《建筑基准法》,将建筑物的抗震标准一再提高。修订后的法规将住宅、楼房抗震标准提高为:经得住6至7级地震摇晃而不会坍塌,尤其是商务楼要求能够8级地震不倒,使用期限能够超过100年。日本《建筑基准法》规定,新建筑必须达到在百年一遇的地震中不倒塌,在数十年一遇的地震中不受损的抗震强度。

在日本,一个建筑工程要获得开工许可,必须提交建筑抗震报告书。普通的一座八九层公寓楼,其抗震报告书动辄厚达两三百页。建筑抗震报告书经过相关部门确认无误后,建筑才能开工。

所以我们经常发现,日本发生地震后,就算房屋倒塌,它的主体框架也没有四分五裂。

日本房屋在抗震方面基本上分为3类。一是耐震结构、二是制震结构、三是免震结构。



首先是耐震结构。地震时会感觉到晃动,但不会倒塌主要的原理就是提高柱子和墙壁的强度和韧度,建筑物总体经得住震动,这种抗震技术属于普通级别,主要使用在低层建筑中。




其次是制震结构。即便是高层建筑,在地震中也几乎不会摇动。制振构造比耐震构造的建筑物更加坚固,建筑物内部的骨架部分,能够充分吸收地震时产生的能量,利用弹簧和橡胶等弹性体来减弱冲击、防止震动传递,如此一来,便能缓和建筑物在地震中受到冲击和产生摇晃。



导入了制振构造的公寓,因为能够缓和建筑物的摇晃程度,不仅具有安全性,还能减损外壁在地震中的损伤,也能有效防止室内家具在地震中的倒坏事故。不只是地震,因为这类建筑也具有极好抵抗强风的功效,在摩天大楼中也常被使用。

然后就是是免震结构。是在建筑物和地基之间,隔离以橡胶等免震装置,以此减缓或避免建筑物在地震中摇晃的一种构造。



不同于上述两种构造,免震构造的建筑物,并不直接与地面相接触。因此,即便在大地震中,建筑物也不会产生太激烈摇晃,受到的破坏也会相对减少。缺点是:因为此类建筑成本较高,维持管理费也会更高。



另外,免震构造的建筑物因为脱离了地基,隔着积木般的橡胶层,不能直接与地底相连,虽然在地震中不太容易摇晃,但是比起一般建筑物却具有安定性较弱的缺点。例如说,遇到强风时,建筑高层也许会受到影响产生较大的晃动。

看完这些,不得不感慨,相较于国内70年的土地使用权限相比,永久产权的高品质日本房产可以说是非常长寿了。

免责声明

文章部分图片来源于百度等常用搜索引擎,所有转载的文章、图片、音频视频文件等资料知识产权归该权利人所有,但因技术能力有限无法查得知识产权来源而无法直接与版权人联系授权事宜,若转载图片可能存在引用不当或版权争议因素,请相关权利方及时通知我们,以便我方迅速删除相关图文内容,避免给双方造成不必要的损失。

相关内容