在购买日本房产的过程中，大家不难发现，一套横跨昭和（1926-1989）、平成（1989-2019）和令和（2019-今）三个时代的房子，看上去还依旧崭新如故，这和日本近代住宅产业化开发、百年住宅工业技术的变革、装修改造等领域的深入探索密不可分。

冻龄房产的秘密

↑日本群马县中山道某专门学校的办公楼，建于20世纪60年代，照片摄于2016年

日本60年房龄的旧房，为何也如此之新？

这一切，表面看是日本人对住宅的日常精心保养以及精湛的房屋维护技术，实质源自日本人令人敬佩的“工匠精神”。

1980年，日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指，一是建筑结构寿命100年，二是100年内可以让家庭几代人安居。

↑位于大阪府大阪市中心区的住友大厦，第一期竣工于1926年

2007年，日本自民党提出“200年住宅”的概念，要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。当然，这里所指的200年，并不是说200年内不做任何的修复工作，而是指住宅的结构年限能达到200年。

↑位于兵库县的甲子园巨人体育场（现名：阪神甲子园球场），1924年竣工

相比之下，中国的建筑寿命只能维持25到30年。相比之下，英国的建筑平均寿命为132年，美国的建筑寿命为74年。

为什么日本房子不漏水

在中国买二手房和毛坯新房，除了装修让人心力交瘁，洗手间、厨房漏水最令人抓狂。水电部分是装修最头疼的，涉及各种管道、电路、水路的设计与安排，稍有不慎，基本都要重新来过。尤其是漏水涉及邻居，你没法偷懒不修，而修起来基本就要敲墙敲地板，伤筋动骨。

相对于国内楼房的经常漏水等问题，在日本几乎是没有的，这也是房地产商和建筑公司对住宅的最起码的保证。日本住宅的厨房与洗手间，施工时大部分采用整体厨房、整体卫生间，这是高度工业化之下的必然结果。首先是管线产品由专业的设计公司设计，标准化、自动化程度高，产检极其严格，品控做得相当好。

↑隐藏的布线板

其二，日本人施工时的认真和专业程度，恐怕在全球都无出其右。高度标准的工业制成品，再经过高度专业的施工与安装，想出问题恐怕都很难。国内卫生间的同层排水将管道敷设后用混凝土埋起来，不利于检修。日本的做法是铺设完管道后，做架空防水楼板预留检修口，出现问题检修就十分方便。

在日本人眼里，漏水并不是一个瑕疵问题，而是叫做“施工不良”。所以不要问日本的房子为什么没有漏水保固，因为房子本来就不应该漏水。

住宅建设的专业化程度较高

在日本，房子主要是由制造业企业而不是建筑队来建造的，而且都是由像三菱、住友、大和、丰田、三井等制造业大企业来做的。

大企业与建筑队的区别，大概相当于专家门诊和地摊赤脚医生，其本质是专业化的程度高低。大企业背后有一整套完善的工业流程与体系在支撑，有其内部的实验室、专家智库、大数据分析等。整个工业流程基于精密的计算及自动化。如果我们在北京装房子听说哪个装修队还有个专家智库，这是不是天方夜谭？

↑1993年建造完成的大阪Next21，凸显了日本建筑制造公司的想象力和前瞻性

在上世界九十年代，日本在建筑技术方面取得多项进展，从房屋结构到软装设计，都完全像汽车工业那样流水线作业了。每个施工小组只负责自己那部分，可以多线程并进作业。举例而言，一户建在地基阶段，会有施工小组用组合屏障把施工范围完全遮挡起来，保证不会有扬灰、漏水的情况出现，整个施工现场极其干净。与泥泞不堪的国内地基现场相比，邻居是不会有怨言的。就连这个组合屏障也是由专业的公司制造安装。

↑日本常见房屋构造

日本效率最高的房子，是仅用8个小时建了一个300多平方米的住宅，早晨8点钟开始建设，下午4点钟做完，而且品质非常好，不是我们想的那种装配式的很简陋的房子，比国内现在的一些豪宅别墅还要高级和结实。这给我们的感受非常深——高度的工业化创造了一个高品质的住宅。

目前日本20到60层的建筑，包括住宅基本都采用了预制构件，其中约80%的建筑采用了全预制构件，即所有梁柱和楼板都为预制构件。尽管产业化建房办法在单独一幢建筑中看起来成本不菲，但大规模运用，就能有效节约成本，而且流水线标准化生产，也大大提升了建筑质量。

↑“搭积木”建房，梁柱和楼板都是事先生产好的

先进的地震隔绝术

日本法律在建筑物抗震等安全性方面的要求非常严格。日本曾在1996、2000、2005和2006年四次修改《建筑基准法》，将建筑物的抗震标准一再提高。修订后的法规将住宅、楼房抗震标准提高为：经得住6至7级地震摇晃而不会坍塌，尤其是商务楼要求能够8级地震不倒，使用期限能够超过100年。日本《建筑基准法》规定，新建筑必须达到在百年一遇的地震中不倒塌，在数十年一遇的地震中不受损的抗震强度。

在日本，一个建筑工程要获得开工许可，必须提交建筑抗震报告书。普通的一座八九层公寓楼，其抗震报告书动辄厚达两三百页。建筑抗震报告书经过相关部门确认无误后，建筑才能开工。

所以我们经常发现，日本发生地震后，就算房屋倒塌，它的主体框架也没有四分五裂。

日本房屋在抗震方面基本上分为3类。一是耐震结构、二是制震结构、三是免震结构。

首先是耐震结构。地震时会感觉到晃动，但不会倒塌主要的原理就是提高柱子和墙壁的强度和韧度，建筑物总体经得住震动，这种抗震技术属于普通级别，主要使用在低层建筑中。

其次是制震结构。即便是高层建筑，在地震中也几乎不会摇动。制振构造比耐震构造的建筑物更加坚固，建筑物内部的骨架部分，能够充分吸收地震时产生的能量，利用弹簧和橡胶等弹性体来减弱冲击、防止震动传递，如此一来，便能缓和建筑物在地震中受到冲击和产生摇晃。

导入了制振构造的公寓，因为能够缓和建筑物的摇晃程度，不仅具有安全性，还能减损外壁在地震中的损伤，也能有效防止室内家具在地震中的倒坏事故。不只是地震，因为这类建筑也具有极好抵抗强风的功效，在摩天大楼中也常被使用。

然后就是是免震结构。是在建筑物和地基之间，隔离以橡胶等免震装置，以此减缓或避免建筑物在地震中摇晃的一种构造。

不同于上述两种构造，免震构造的建筑物，并不直接与地面相接触。因此，即便在大地震中，建筑物也不会产生太激烈摇晃，受到的破坏也会相对减少。缺点是：因为此类建筑成本较高，维持管理费也会更高。

另外，免震构造的建筑物因为脱离了地基，隔着积木般的橡胶层，不能直接与地底相连，虽然在地震中不太容易摇晃，但是比起一般建筑物却具有安定性较弱的缺点。例如说，遇到强风时，建筑高层也许会受到影响产生较大的晃动。

看完这些，不得不感慨，相较于国内70年的土地使用权限相比，永久产权的高品质日本房产可以说是非常长寿了。

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